記者 杜萌
千億REIT市場又迎來新的重磅文件。
8月29日，滬深交易所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機制有關(guān)工作安排的通知》（以下簡稱《通知》），從發(fā)售定價、詢價與認購、二級市場交易、資產(chǎn)評估行為、配套支持政策等多方面對REIT市場進行了規(guī)范。
《通知》共從發(fā)售定價安排、詢價與認購、二級市場交易、資產(chǎn)評估、配套支持政策等5個方面提出了新要求。
一、關(guān)于發(fā)售定價安排。基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs的路演推介、詢價、定價、配售等工作；結(jié)合產(chǎn)品規(guī)模、行業(yè)特征、原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方自持比例等情況合理確定戰(zhàn)略配售規(guī)模，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)售上市后流通份額合理充裕；建立原始權(quán)益人與投資者溝通機制，推動網(wǎng)下投資者在充分了解項目基本情況、估值情況、所屬市場和行業(yè)概況、發(fā)售方案等相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上參與詢價；根據(jù)網(wǎng)下投資者報價情況，結(jié)合公募證券投資基金、公募理財產(chǎn)品、社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外機構(gòu)投資者資金等配售對象的報價情況，合理審慎確定認購價格。
二、關(guān)于詢價與認購。參與詢價的網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目評估情況，遵循獨立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協(xié)商報價等方式故意壓低或抬高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為；鼓勵基金管理人、財務(wù)顧問在確定網(wǎng)下投資者配售原則和配售方式時，引導(dǎo)認可基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期投資價值的投資者參與網(wǎng)下詢價及認購?；鸸芾砣?、財務(wù)顧問可以根據(jù)項目路演情況，以增加承諾條款等形式，合理審慎約定上市特定期限內(nèi)網(wǎng)下投資者可交易的份額比例。期限、比例等具體要求可以由基金管理人、財務(wù)顧問與網(wǎng)下投資者協(xié)商確定。
三、關(guān)于二級市場交易。做市商應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定加強基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市服務(wù)工作，提升市場流動性，推動市場健康發(fā)展。上海證券交易所（以下簡稱本所）將優(yōu)化做市商考核激勵機制，配合落實將基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市業(yè)務(wù)納入證券公司分類評價體系的有關(guān)安排，表彰優(yōu)秀基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市商。鼓勵長期持有型投資者結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品特征，參考權(quán)益類產(chǎn)品拓寬優(yōu)化現(xiàn)有止損線等風(fēng)控機制安排。
四、關(guān)于資產(chǎn)評估行為。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運營操作指引（試行）》等法律法規(guī)及本所相關(guān)規(guī)定開展評估工作，在充分考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特征基礎(chǔ)上，合理設(shè)置評估參數(shù)，審慎確定評估結(jié)果。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估參數(shù)的選取進行獨立判斷，不得完全依賴第三方意見，同時應(yīng)充分說明關(guān)鍵核心指標(biāo)的預(yù)測依據(jù)及合理性，并對不利情形進行壓力測試。
原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)積極配合基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)評估工作，按照規(guī)定提供相關(guān)經(jīng)濟行為文件、資產(chǎn)權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料，并對材料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和合法性負責(zé)?；鸸芾砣恕⒇攧?wù)顧問應(yīng)當(dāng)結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施REITs同行業(yè)上市公司重大資產(chǎn)重組及大宗交易的估值參數(shù)選取情況，對評估參數(shù)和評估方法的選取進行獨立核查，確保評估結(jié)果審慎合理。評估機構(gòu)、基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)切實履行相應(yīng)職責(zé)，本所將對評估機構(gòu)的評估行為及基金管理人、財務(wù)顧問的評估核查責(zé)任加強監(jiān)管。
五、關(guān)于配套支持政策?；A(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點。后續(xù)本所將進一步推動擴大基金中的基金（FOF）參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs；配合中國證監(jiān)會持續(xù)推動社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構(gòu)投資者參與投資；積極推動將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標(biāo)的，引入境外投資者，提高市場對外開放水平；研究推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs實時指數(shù)及ETF產(chǎn)品，不斷提升二級市場流動性。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月3日，共有28只公募REIT上市交易。截至9月1日收盤，有10只REIT的二級市場交易價格跌破發(fā)行價。其中，平安廣河高速REIT的收盤價為9.07元，相比13.02元的發(fā)行價跌幅達到30.31%；華夏中國交建高速REIT，收盤價為5.88元，相比9.4元的發(fā)行價跌幅為37.41%。
今年以來，受底層資產(chǎn)的基本面表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、市場流動性等多方因素影響，REITs二級市場價格波動增加、遭遇了階段性的下跌。
對此， 華夏基金表示，目前REITs市場單只產(chǎn)品規(guī)模和日成交額有限，因此大額資金進出容易導(dǎo)致產(chǎn)品二級市場價格劇烈波動?！锻ㄖ分荚谝龑?dǎo)長期投資理念，有助于防止網(wǎng)下“打新”投資者交易行為短期化、集中減持引發(fā)的產(chǎn)品二級市場價格波動。實操中通過基金管理人與網(wǎng)下投資者協(xié)商確定鎖定期限，注重引導(dǎo)長期和價值投資理念，可設(shè)置產(chǎn)品分階段減持的安排，有助于市場平穩(wěn)發(fā)展。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄認為，《通知》的發(fā)布有利于優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs投融資功能，有助于促進市場平穩(wěn)運行，有助于更好地激發(fā)REITs市場活力，提振投資者信心，提升市場吸引力。
紅土創(chuàng)新基金表示，進一步合理調(diào)整做市商的考核機制將有利于發(fā)揮做市商穩(wěn)定市場的作用，一定程度上提升做市商的積極性。一方面，做市商作為市場的重要參與者，能夠為市場提供更多流動性，這對于平抑產(chǎn)品的非理性波動來說都是非常重要的。另一方面，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的做市商，需要承擔(dān)風(fēng)險和成本，此舉將有助于激發(fā)他們更積極地參與市場，提高其服務(wù)質(zhì)量和交易效率。