界面新聞記者 | 紀瑤

10月10日，華安基金發(fā)布了華安張江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金基礎設施項目重大變化情況的公告。該公告對此前“哲庫科技退租事件”的最新進展進行了說明。

該公告核心點有三個：第一，張潤置業(yè)沒收哲庫科技續(xù)簽協(xié)議項下租賃保證金約1039.8萬元作為違約金，歸基金財產(chǎn)所有。第二，原始權益人上海張江（集團）有限公司和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司將對哲庫退租事件造成的張潤置業(yè)損失進行賠償。第三，哲庫科技提前退租后，張潤大廈的空置面積已通過招商租賃得以部分去化，出租率提升了約8個百分點，9月末出租率為57.19%。

目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎設施項目。截至9月末，張江光大園項目的簽約率為 80.39%，出租率為78.00%。張潤大廈項目的簽約率為 57.19%，出租率為 57.19%。

“哲庫科技退租事件”所涉及的是其中張潤大廈這一基礎設施項目，根據(jù)過往公告，張潤大廈是今年6月份，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT擴募時新納入的底層資產(chǎn)。根據(jù)華安基金此前披露的文件顯示，新購入的張潤大廈為上海張潤置業(yè)持有。

5月12日，OPPO宣布關停旗下芯片子公司哲庫科技。5月17日，華安基金公告，哲庫科技從張潤大廈完全搬出，后續(xù)無進一步租賃需求。

哲庫科技提前退租對張潤大廈的租金收入的影響很明顯。資料顯示，哲庫科技是華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積占比高達46%。2022年，哲庫科技支付的租金占張潤大廈整體同期現(xiàn)金流總額的30.98%。哲庫科技提前退租后張潤大廈的出租率降至49.30%。

對于退租風波，華安基金做了不少努力。

首先，5月25日，華安基金發(fā)布公告稱，使用固有資金進行增持，增持金額不超過3000萬元。

7月24日，華安基金又一則公告宣布兩項緩釋措施：第一，上海張潤置業(yè)沒收哲庫科技續(xù)簽協(xié)議項下租賃保證金約1039.8萬元作為違約金，歸基金財產(chǎn)所有。若租賃保證金等款項不足以彌補其提前退租對張潤置業(yè)造成的損失的，則由原始權益人對損失進行賠償，并應于2024年7月31日或之前付清或有損失補償金。

此外，該公告還表示，針對張潤大廈空置的面積18505.69平方米，運營管理機構積極開展招商工作，在商務洽談中的儲備客戶涉及租賃面積合計11903.34平方米。經(jīng)界面新聞記者粗略計算，上述在談儲備客戶涉及租賃面積占總面積的32%左右。

根據(jù)9月末最新出租率57.19%，上述在談儲備客戶出租計劃或并未完全達成。最新10月10日的公告稱，空置面積已通過招商租賃得以部分去化，較哲庫科技退租后的出租率提升了約 8 個百分點，9月末出租率為57.19%。張潤大廈項目2023年9月末的出租率較6月末的出租率94.05%下降了約37個百分點，較2022年9月末出租率 96.53%，下降了約39個百分點。

業(yè)內(nèi)認為，該風波對公募REITs市場有啟示作用。多元、分散的底層資產(chǎn)有利于應對市場波動。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)集中度較高，此類突發(fā)事件對基金凈值的影響較大。

某資深公募人士表示，現(xiàn)金流和預期現(xiàn)金流是影響公募REITs兩大因素。此類突發(fā)退租事件對產(chǎn)業(yè)園類公募REITs的現(xiàn)金流影響較大，相應會對基金凈值產(chǎn)生影響。數(shù)據(jù)顯示，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)下跌約12%，這其中也存在年內(nèi)全市場公募REITs底層資產(chǎn)運營效果不及預期，整體盈利效應不佳的因素。他還表示，底層資產(chǎn)出現(xiàn)重大的經(jīng)營變故，對于基金管理人而言提出不小的挑戰(zhàn)，管理人的目標是提高管理能力，讓資產(chǎn)產(chǎn)生價值。