界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

樓市“金九銀十”已畫上句號(hào)，出險(xiǎn)房企的化債之路還在繼續(xù)。

下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)利好政策不斷出臺(tái)，多家房企相關(guān)境內(nèi)債展期方案均獲表決通過(guò)，在境外債重組方面，正榮、龍光、旭輝等房企也在逐步推進(jìn)。

11月1日晚間，正榮地產(chǎn)（06158.HK）公布了境外整體債務(wù)管理方案的進(jìn)展及業(yè)務(wù)更新。公告顯示，正榮地產(chǎn)與持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額27.1%的債權(quán)人特別小組成員訂立重組條款書。

據(jù)正榮地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)，截止今年6月30日，這家公司在境外的有息負(fù)債總額約為39億美元。包括本金總額約34億美元的美元及人民幣票據(jù)、總額2億美元的永續(xù)證券、由正榮地產(chǎn)擔(dān)保的總額為700萬(wàn)美元的票據(jù)及總額約3億美元的其他擔(dān)保和非擔(dān)保銀行及其他金融債務(wù)。

正榮地產(chǎn)此次境外整體債務(wù)管理方案框架主要包括四點(diǎn)，分別是置換票據(jù)、確定重組生效日的安排、擔(dān)保方式以及將公司若干資產(chǎn)處置的部分所得款項(xiàng)凈額用于新票據(jù)的特定強(qiáng)制贖回或回購(gòu)。

根據(jù)公告，正榮將向境外債權(quán)人提出將其境外債務(wù)及應(yīng)計(jì)但未付利息置換為4個(gè)系列新的美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先票據(jù)，期限為4-7年，自2024年1月1日的基準(zhǔn)日起計(jì)算，4個(gè)系列新票據(jù)的初始本金總額應(yīng)與計(jì)劃債權(quán)人新票據(jù)總額相等。

其中，第一系列初始本金額2.37億美元，期限4年，年利息5%（以現(xiàn)金支付）或6%（以實(shí)物支付），半年付息一次，如有任何額外計(jì)劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加5.6%額外金額。

第二系列初始本金額8.53億美元，期限為5年，年利息5%（以現(xiàn)金支付）或6%（以實(shí)物支付），半年付息一次，如有任何額外計(jì)劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加20.1%額外金額。

第三系列初始本金額12.79億美元，期限為6年，年利息5.5%（以現(xiàn)金支付）或6.5%（以實(shí)物支付），半年付息一次，如有任何額外計(jì)劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加30.2%額外金額。

第四系列初始本金額將為18.63億美元，期限為7年，年利息6%（以現(xiàn)金支付）或7%（以實(shí)物支付），半年付息一次，如有任何額外計(jì)劃范圍內(nèi)債務(wù)，則另加44.0%額外金額。

而作為重組代價(jià)，計(jì)劃債權(quán)人和永續(xù)證券持有人將有權(quán)就每1000美元，獲得第一系列新票據(jù)本金額中的33.6美元，第二系列新票據(jù)本金額中的201.5美元，第三系列新票據(jù)本金額中的302.2美元和第四系列新票據(jù)本金額中的440.4美元。

此外，正榮地產(chǎn)表示，將以現(xiàn)金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權(quán)人支付同意費(fèi)用，并向其分配第一系列新票據(jù)中1億美元（如適用）的按比例份額。而且，正榮將以公司若干資產(chǎn)為新票據(jù)提供擔(dān)保。

對(duì)于此次進(jìn)展，正榮地產(chǎn)表示，公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務(wù)管理方案建議，如果得到債權(quán)人接納及相關(guān)司法機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，相信將為公司提供足夠的財(cái)務(wù)靈活性及充裕時(shí)間以穩(wěn)定業(yè)務(wù)，同時(shí)與獨(dú)立國(guó)際財(cái)務(wù)顧問(wèn)估計(jì)的清算情景相比，也為債權(quán)人提供更佳的回收價(jià)值。

除了正榮地產(chǎn)外，龍光地產(chǎn)也在11月1日向債券持有人發(fā)出了一份擬定的境外債重組方案，涉及境外債最多達(dá)到25.33億美元。

據(jù)澎湃新聞，這份方案包括對(duì)境外債務(wù)中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付；在債轉(zhuǎn)股的方案中，最多6億美元的債轉(zhuǎn)股，價(jià)格為3港元/股；對(duì)最多6億美元的債務(wù)進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，價(jià)格為4.25港元/股，同時(shí)會(huì)給予5年期的優(yōu)先票據(jù)，在第3年支付首筆攤銷款；給予8年期的優(yōu)先新票據(jù)，在第4年支付首筆攤銷款。

相比起正榮、龍光兩家合計(jì)約64.33億美元債的重組初步方案出爐，早就公布境外債重組方案的旭輝也有了新進(jìn)展。

一名參與旭輝路演的投資人告訴界面新聞，旭輝“短端削債、中期轉(zhuǎn)股、長(zhǎng)期保本降息”的重組框架大方向已得到債權(quán)人認(rèn)可，同意降負(fù)債，降杠桿，維持公司凈資產(chǎn)，保持經(jīng)營(yíng)。

界面新聞了解到，旭輝的境外債重組方案目前還在就細(xì)節(jié)進(jìn)行溝通，雙方皆致力于不斷縮小分歧，尋求兼顧各方利益的解決方案。

境內(nèi)債方面，旭輝年內(nèi)已完成3筆境內(nèi)公司債及CMBS展期工作，包括今年5月的“20旭輝01”、10月的“20旭輝03”及一筆CMBS，合計(jì)展期金額超過(guò)53億元。

目前，旭輝年內(nèi)到期的“21旭輝03”處于2個(gè)月寬限期內(nèi)，發(fā)行規(guī)模18.75億元，債券余額為8.8428億元，票面利率3.9%。最新債券公告顯示，旭輝擬于11月3日-6日召開(kāi)召開(kāi)債券持有人會(huì)議，審議展期議案。

在房地產(chǎn)整體融資層面，近期也有利好消息。10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議首提房地產(chǎn)新監(jiān)管模式，出險(xiǎn)房企或許也將迎來(lái)利好。

此次會(huì)議提到，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，“要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱?！?/p>

多位分析人士認(rèn)為，強(qiáng)調(diào)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，有利于化解行業(yè)已出險(xiǎn)的房企風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)支持需求端和供給端來(lái)重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信心。