界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

杭州放開(kāi)新盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格限制后的兩個(gè)項(xiàng)目未能吸引到購(gòu)房者。

據(jù)界面新聞1月18日查詢，理想四維地產(chǎn)官微發(fā)布的意向客戶登記結(jié)果顯示，新推出的臻品府1-18幢購(gòu)房意向預(yù)登記工作完成，截至登記期限屆滿，經(jīng)公司審核確認(rèn)，共有0戶有效購(gòu)房登記家庭。

這意味著杭州最高備案單價(jià)的項(xiàng)目理想臻品流搖。

該項(xiàng)目位于杭州臨平區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目公布的預(yù)售信息，這一期領(lǐng)出了18幢中式合院的預(yù)售證，共計(jì)82套，戶型面積250-546平米，毛坯均價(jià)128006元/平米、最高備案單價(jià)約15.9萬(wàn)元/平米。其中，最貴的一套3#105室，戶型面積545.77平米，房源總價(jià)高達(dá)7127萬(wàn)元。

這一備案單價(jià)，不僅突破區(qū)域板塊限價(jià)，還直接刷新了杭州新房市場(chǎng)的最高均價(jià)記錄。

除了理想臻品，同樣突破板塊銷(xiāo)售限價(jià)的大江之星也公示了登記結(jié)果，同樣是“0登記”。

杭州一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，無(wú)論是理想臻品還是大江之星項(xiàng)目，定價(jià)明顯比市場(chǎng)預(yù)期高，項(xiàng)目又在遠(yuǎn)郊，流搖在意料之中。

理想臻品高層已經(jīng)交付，該項(xiàng)目高層上一次領(lǐng)預(yù)售證是在2021年，住宅價(jià)格為2.85萬(wàn)-2.95萬(wàn)/平米。這次領(lǐng)預(yù)售證，雖然產(chǎn)品類型不同，但中式合院的均價(jià)已接近高層的5倍，比杭州當(dāng)前售價(jià)最貴的項(xiàng)目鳳起錢(qián)潮合院毛坯價(jià)還要貴1.7萬(wàn)/平米。

錢(qián)塘區(qū)的大江之星項(xiàng)目這次加推2#、3#、4#、10#樓，戶型面積為86-134平米，共計(jì)170套房源，高層毛坯均價(jià)23638元/平米、洋房毛坯均價(jià)26580元/平米。

項(xiàng)目由濱江與華成共同打造，目前已是現(xiàn)房小區(qū)。項(xiàng)目整體規(guī)劃了6幢高層、1幢小高層、2幢洋房，戶型面積79-134平米。2016年時(shí)曾兩次開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)時(shí)毛坯均價(jià)8688元/平米，隨后二次開(kāi)盤(pán)時(shí)毛坯均價(jià)1.3萬(wàn)/平米。項(xiàng)目于2017年12月交付，小區(qū)仍剩下2幢高層、2幢洋房待售，這4幢房源已是現(xiàn)房狀態(tài)。

也就是說(shuō)，大江之星項(xiàng)目剩下的170套現(xiàn)房在捂盤(pán)8年后，毛坯均價(jià)距離上次開(kāi)盤(pán)漲了近1萬(wàn)/平米。

理想臻品和大江之星突破銷(xiāo)售限價(jià)的背景有兩個(gè)，其一，2023年11月，杭州出臺(tái)新政，取消宅地地價(jià)上限的同時(shí)，也取消了錢(qián)塘區(qū)、臨平區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)這四個(gè)城區(qū)的商品住宅銷(xiāo)售限價(jià)。

其二，理想臻品拿地時(shí)間是2002年、2006年，大江之星拿地時(shí)間是2010年，兩者都是杭州“雙限地塊”（限地價(jià)、限房?jī)r(jià)）出讓前的地塊。

進(jìn)入2024年以來(lái)，杭州新推項(xiàng)目不多，除了兩個(gè)突破限價(jià)的項(xiàng)目引發(fā)市場(chǎng)熱議外，同屬錢(qián)塘區(qū)的純新盤(pán)項(xiàng)目萬(wàn)科朗拾湖著算是當(dāng)前市場(chǎng)熱度比較高的項(xiàng)目。

項(xiàng)目剛推出158套房源，戶型有155平、185平和139平，均價(jià)3.83萬(wàn)/平米，仍然維持著板塊內(nèi)的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，目前項(xiàng)目正處于公示階段。

值得注意的是，2023年杭州新房市場(chǎng)相比之前有所降溫。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年杭十區(qū)共開(kāi)盤(pán)639批次、76631套房源，推盤(pán)規(guī)模同比下降11%，整體開(kāi)盤(pán)去化率56%，較去年下降10個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)節(jié)奏放緩，近遠(yuǎn)郊項(xiàng)目以續(xù)銷(xiāo)為主。

2023年參與杭十區(qū)公證搖號(hào)登記戶數(shù)為17.1萬(wàn)戶，為近年來(lái)最低值，市場(chǎng)客戶總量持續(xù)下降，客源匯聚于核心板塊，如上城區(qū)金融城、蕭山區(qū)錢(qián)江世紀(jì)城、濱江區(qū)一橋南等，購(gòu)房邏輯從“升值、倒掛、價(jià)差”向“核心地段、保值”轉(zhuǎn)變。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2024年杭州樓市會(huì)出現(xiàn)新的趨勢(shì)，即存在弱區(qū)位劣勢(shì)的項(xiàng)目只能從產(chǎn)品端發(fā)力，增加配套、配置，以此吸引杭州主流市場(chǎng)需求。同時(shí)，此前投資客占比較高的項(xiàng)目將集中交付，或出現(xiàn)售價(jià)低于新房的現(xiàn)象，以前擠壓新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售前景。