文｜睿思網(wǎng)
新鴻基地產(chǎn)股價遭遇連日下挫后，95歲女首富“郭老太”鄺肖卿迅速予以反擊行動。
據(jù)港交所最新權(quán)益申報披露，以“郭老太”鄺肖卿為首的郭氏家族，于1月17日通過場內(nèi)交易以均價75.243港元增持了75.95萬股，交易總額達5714.71萬港元。
據(jù)統(tǒng)計，當天新鴻基地產(chǎn)總成交額5.09億元，這亦意味著，鄺肖卿等掃貨金額占當日成交額的11%左右，護盤決心可謂不小。
通過本次增持，鄺肖卿的持股量由原27.85%微增至27.88%，新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)的持股比例則增至19.49%，郭氏家族的三家公司Adolfa、Bertana、Cyric的好倉均提升至11.92%。此外，郭氏家族第三代的持股也有所增加。
臨近業(yè)績發(fā)布的時間點進行增持動作，不禁讓市場浮想聯(lián)翩，也多少體現(xiàn)了大股東對于目前股價被低估的不滿。
市場不振沖擊業(yè)績
按照新鴻基地產(chǎn)計劃，其將于2月28日發(fā)布2024財年上半年度（截至2023年12月末六個月）業(yè)績。不過市場對其即將發(fā)布的經(jīng)營數(shù)據(jù)仍持看淡態(tài)度。
較早前，穆迪更對新鴻基地產(chǎn)子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited展望從穩(wěn)定下調(diào)至負面。
穆迪預期，未來12-18個月，新鴻基地產(chǎn)的業(yè)務將受到中國香港和內(nèi)地住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場不景氣的負面影響，再加上不利的利率狀況，新鴻基地產(chǎn)的盈利和信用指標將低于歷史平均水平。
穆迪關(guān)注到，相對于香港，內(nèi)地樓市更為波動，而新鴻基地產(chǎn)涉及內(nèi)地的風險敞口大幅增加至總資產(chǎn)的30%-35%以上，可能會令其評級承壓。
這樣的擔憂不無道理，受市場形勢變化的影響，近年，新鴻基地產(chǎn)在中國香港及內(nèi)地業(yè)務持續(xù)承壓。
截至2023年6月末的2022/2023全年度，新鴻基地產(chǎn)實現(xiàn)收入711.95億港元，同比減少8.43%；營業(yè)溢利275.45億港元，同比下降17.44%；年度溢利245.75億港元，同比下降5.95%，公司股東應占溢利239.07億港元，同比下降6.47%。
此外，報告期內(nèi)，來自物業(yè)銷售的溢利為112.99億港元，去年為158.47億港元。按所占權(quán)益計算，年內(nèi)錄得的合約銷售總額約379億港元。年內(nèi)的總租金收入按年下跌2%至243.22億港元，凈租金收入按年下跌4%至184.61億港元。
從收入來看，報告期內(nèi)，新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷售收入為50.57億港元，同比減少70.78%；物業(yè)租賃收入為97.24億港元，同比減少6.88%；酒店業(yè)務收入為15.51億港元，同比減少0.83%。所幸是，其電訊、運輸基建及物流、數(shù)據(jù)中心及其他業(yè)務均錄得一定增幅，相對彌補了因物業(yè)板塊下挫對整體業(yè)績所帶來的負面影響。
以價換量改善經(jīng)營
從新鴻基地產(chǎn)2023年下半年的市場表現(xiàn)來看，物業(yè)板塊的經(jīng)營情況似乎并沒有得到太大的改善。
在香港大本營，新鴻基地產(chǎn)于2023年末推售了全新住宅項目YOHO WEST。然而根據(jù)首張價單，平均售價為10888港元/平方英尺，創(chuàng)六年來新盤首批價格新低。
市場信息顯示，YOHO WEST首張價單涉280個單元，售價為10000至12812港元/平方英尺，不但較同區(qū)新晉住宅項目售價低逾17%；更創(chuàng)下區(qū)內(nèi)首批新盤約3年半新低。其中，190個單元折后均價低于1.1萬港元每平方英尺，介乎10000至10996元每平方英尺之間，占比達68%。
據(jù)悉，YOHO WEST位處天恩路1號，提供1393套房源，實用面積245至1073方呎，預計落成日期2024年9月底。
低價入市確實得到不錯的市場反響。開售當天推售350個單元即成交97%，套現(xiàn)逾17.8億港元。及后，盡管YOHO WEST將剩余房源加價1.2-2%，但售價仍低于同區(qū)新盤。截至2023年12月9日，YOHO WEST共售出逾640個單元，套現(xiàn)逾33億港元。
YOHO WEST的熱銷也成為新鴻基地產(chǎn)期內(nèi)業(yè)績的最大支撐。摩根士丹利預期，2024財年上半年（即2023年6月-12月期間），新鴻基地產(chǎn)在香港發(fā)展物業(yè)方面將錄得合約銷售額96億元，全年目標為330億元。
但值得注意的是，該目標數(shù)值略低于2022/2023年度實際銷售額。財報顯示，新鴻基地產(chǎn)2022/2023年度在香港錄得的合約銷售額約為334億港元，按年上升13%，并接近集團全年銷售目標。而低價推售也必然進一步壓縮其有限的利潤空間。
內(nèi)地物業(yè)市場方面，新鴻基更是鮮見有推售動作。在持續(xù)低迷的樓市前，新鴻基地產(chǎn)似乎也難以“跑動”了。
業(yè)績或迎轉(zhuǎn)機？
不過，隨著整體商業(yè)市場回溫，租賃收入的提升，新鴻基地產(chǎn)的業(yè)績波動或?qū)⒂兴鶞p少。
摩根士丹利指出，在內(nèi)地投資物業(yè)方面，新鴻基地產(chǎn)零售銷售額優(yōu)于整體市場，比2019年增長了30%-40%，客流量也遠高于疫前。
在香港投資物業(yè)方面，2023年首11個月租戶銷售表現(xiàn)亦優(yōu)于整體市場，其中在寫字樓方面，國金中心(IFC)及環(huán)球貿(mào)易廣場(ICC)出租率分別達98%及92%。此外，旗下租賃公寓新項目Townplace West Kowloon已于2023年第4季開始運營。
穆迪認為，新鴻基地產(chǎn)龐大而穩(wěn)定的租金收入來源，加上其主要位于香港特區(qū)的具備防御性及多元化業(yè)務組合的經(jīng)常性收入，將可紓緩其物業(yè)發(fā)展業(yè)務所帶來的潛在波動。
較早前，標普亦指出，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的綜合租金收入將在2024及2025財年反彈至55億至60億港元，而2023財年和2022財年的綜合租金收入分別為48億港元和56億港元。這是因為租金減免政策的逐步退出，以及新落成寫字樓和商場（如上海ITC項目和南京IFC商場）的貢獻。1月3日，南京國金中心（南京IFC）正式試營業(yè)。
據(jù)了解，新鴻基地產(chǎn)位于廣州南山的廣深港高鐵慶盛TOD項目一期工程預計于2024年竣工；廣州南站ICC項目預計從2025年起分階段落成，高端住宅“峻鑾”已于2023年上半年入市。
而在香港市場，新鴻基地產(chǎn)元朗旗艦商場形點的擴張部分元點也將于2024年上半年開業(yè)，增加總零售樓面10.7萬平方尺；觀塘基座商場樓面面積約50萬平方尺的The Millennity預計于2024年開業(yè)。此外，其計劃在2024財年完成的項目總樓面面積達380.6萬平方尺，住宅占了251.1萬平方尺。
而隨著市場逐步回暖及新項目入市，新鴻基地產(chǎn)自然也將迎來更大的轉(zhuǎn)機。標普表示，鑒于新鴻基地產(chǎn)將在2026財年前建成逾800萬平方英尺的寫字樓和購物中心，預料新鴻基的經(jīng)常性收入基礎將繼續(xù)增長。這多少亦能挽回市場對新鴻基地產(chǎn)的信心。
此外，新鴻基地產(chǎn)計劃向?qū)I(yè)投資者發(fā)行100億美元債務工具，同樣具備穩(wěn)定市場信心的作用。
隨著“郭老太”與郭氏家族的增持，新鴻基地產(chǎn)的股價終于回升并站穩(wěn)，1月19日盤中一度漲超2%，當天收盤75.5港元，漲0.53%，總市值為2188億港元。