界面新聞?dòng)浾?| 張曉云
近日，界面新聞獨(dú)家獲悉，中建投信托一逾期地產(chǎn)類信托存在抵押物閑置風(fēng)險(xiǎn)，或被政府收回，目前已將抵押物置換為另一地塊，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)，原抵押物的地塊評(píng)估值為1.52億，新抵押物的地塊評(píng)估值為2.05億。
該信托全名為中建投信托安泉608號(hào)（中駿梅州）集合資金信托計(jì)劃（下稱中建投安泉608號(hào))，已長期處于逾期狀態(tài)，中駿地產(chǎn)隔幾個(gè)月支付一定比例的錢款，目前還有46.875%的本金未支付。
據(jù)界面新聞獲得的中建投安泉608號(hào)公告顯示，該信托計(jì)劃項(xiàng)下抵押物之一為揭陽中駿世界城暨揭陽駿瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱"抵押人"）持有的權(quán)證編號(hào)為"粵（2021）揭陽市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0004377號(hào)"地塊（簡稱"揭陽抵押物"）的國有建設(shè)用地使用權(quán)。因揭陽抵押物開工、竣工時(shí)間遠(yuǎn)超出該地塊土地出讓合同約定時(shí)間，且抵押人暫無明確開工建設(shè)計(jì)劃，揭陽市自然資源局曾初步認(rèn)定該地塊符合閑置土地條件并已同步遞交廣東省自然資源廳審批。截至2024年2月，尚未出具最終認(rèn)定文件。
因此，中建投信托已要求抵押人對(duì)揭陽抵押物進(jìn)行置換，并于2024年2月20日完成抵押物置換登記手續(xù)的辦理。新置入抵押物為抵押人持有的權(quán)證編號(hào)為"粵（2020）揭陽市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0014159號(hào)"地塊（簡稱"置換抵押物")，位于揭陽市榕城區(qū)西洋路以東、湖心路以南，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積54,851平方米。根據(jù)評(píng)估公司于2023年11月23日出具的估價(jià)結(jié)果，評(píng)估價(jià)值約為205,465,301元。
界面新聞發(fā)現(xiàn)，因閑置風(fēng)險(xiǎn)或被政府收回的原地塊系城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積30,180平方米。根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)于2022年8月8日出具的估價(jià)結(jié)果，該地塊評(píng)估價(jià)值約為152,107,200元。單純從數(shù)值來看，中駿地產(chǎn)用一塊價(jià)值更高的地塊置換了，但中建投信托并未在公告中明確是哪家評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)。
中建投信托表示，若揭陽抵押物因閑置風(fēng)險(xiǎn)被政府收回，將對(duì)信托計(jì)劃產(chǎn)生不利影響。本次抵押物置換事項(xiàng)是為避免信托計(jì)劃項(xiàng)下抵押權(quán)無法正常行使的必要措施，符合交易文件的約定。極端情況下，新置換抵押物仍可能存在凈地回收風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。
公開資料顯示，中建投信托始創(chuàng)1979年，總部位于杭州，前身為浙江省國際信托投資公司（下稱“浙江國投”）。2007年4月，中國建銀投資有限責(zé)任公司（下稱“中國建投”）收購浙江國投的全部股權(quán)，注冊(cè)資本為50億元。目前，其股東為中國建銀投資有限公司和建投控股有限責(zé)任公司，持股比例分別為90.05％和9.95％，穿透后，為中央?yún)R金投資有限公司全資孫公司。
事實(shí)上，地產(chǎn)類信托抵押物因長期閑置存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)不僅中建投信托這一例。如果說中建投信托遇到的還只是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，背后地塊還未被確定收回，但此前寶能太原27宗地處置風(fēng)波中，重慶信托和山東信托的相關(guān)信托投資者是在資產(chǎn)拍賣中遭遇了暫緩處置。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2023年6月，山東信托青山20號(hào)涉及的兩批建設(shè)凈地，由濟(jì)南中院于京東法拍平臺(tái)上架，一共包括14宗土地，首拍時(shí)間定在7月20日。但第一財(cái)經(jīng)記者7月13日發(fā)現(xiàn)，由濟(jì)南中院上架的14宗地塊，同日已在京東法拍平臺(tái)下架。
據(jù)了解，2023年7月11日，山東信托向受益人公告稱，正協(xié)同信托產(chǎn)品的代銷方平安銀行，與太原市有關(guān)部門案外協(xié)商太原寶能城項(xiàng)目有關(guān)事宜，所以暫緩了該 14宗地塊的法拍。
投資者表示，7月9日，山東信托及平安銀行、重慶信托，在山西太原參加了由太原市規(guī)劃與自然資源局等主要人員出席的“聽證會(huì)”。會(huì)后山東信托向其反饋稱，太原市小店區(qū)擬以該土地兩年未開發(fā)為由，開出空置函，并收回上述地塊。
會(huì)后，晉陽1號(hào)、青山20號(hào)的投資者，以書面形式發(fā)出異議函。記者獲得的異議函內(nèi)容顯示，如果太原市小店區(qū)政府收回信托受益人持有的土地使用權(quán)，會(huì)直接導(dǎo)致數(shù)千名投資者失去抵押物。但向有關(guān)部門發(fā)出異議函后，濟(jì)南中院還是下架了準(zhǔn)備拍賣的土地。
此外，據(jù)界面新聞了解，已經(jīng)逾期一年多的外貿(mào)信托-富榮197號(hào)融創(chuàng)成都文旅城集合資金信托計(jì)劃近期也發(fā)生了類似的事情。
外貿(mào)信托-富榮197號(hào)發(fā)布公告稱，信托計(jì)劃項(xiàng)下抵押物兩年以上未動(dòng)工建設(shè)，存在因閑置而被收回的風(fēng)險(xiǎn)。
公告稱，近日，都江堰市規(guī)劃和自然資源局來函告知，成都融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目中10宗土地涉及已超過土地出讓合同約定的動(dòng)工日期兩年以上未動(dòng)工建設(shè)，涉嫌構(gòu)成土地閑置，其將展開閑置土地調(diào)查工作，若調(diào)查結(jié)果為企業(yè)自身原因造成土地閑置，將嚴(yán)格按照《閑置土地處理辦法》有關(guān)規(guī)定依法依規(guī)進(jìn)行處置。經(jīng)核查，來函所述10宗土地，有6宗為本信托計(jì)劃項(xiàng)下抵押物，存在因閑置而被收回的風(fēng)險(xiǎn)。收到相關(guān)信息后，受托人第一時(shí)間與借款人溝通，要求其采取有效措施。
據(jù)了解，外貿(mào)信托-富榮197號(hào)成立于2020年12月31日，期限分為13個(gè)月、18個(gè)月、24個(gè)月，300萬起，業(yè)績比較基準(zhǔn)6%-6.4%/年，規(guī)模合計(jì)16億元，信托資金用于向成都融創(chuàng)文旅投資有限公司發(fā)放信托貸款。該信托計(jì)劃已于2022年12月31日逾期。