文 | 杠桿游戲 張銀銀
編輯 | 欣欣然
對于當下的房地產(chǎn)形勢而言，別說什么增收不增利，能增收的都不多。
當然，也有少數(shù)房企表現(xiàn)相對不錯，比如一些央企房地產(chǎn)巨頭。2024年4月22日晚間，保利發(fā)展發(fā)布了其2023年的財報，首先是正式坐上了“銷冠”，然后增收了，當然確實沒增利。
今天，杠桿游戲“拆年報”欄目，談?wù)劮科笾斜憩F(xiàn)最好的系列之保利發(fā)展吧，看看它的2023年戰(zhàn)績詳情。
1、何以登頂銷冠？
2023年，央企保利發(fā)展登頂房地產(chǎn)銷售銷冠。
按照此前市場機構(gòu)克而瑞 《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜報告》，2023年保利發(fā)展的全口徑銷售金額為4246億元，超出第二名萬科491億元，超出第三名中海地產(chǎn)1148億元。
年報披露，保利發(fā)展2023年實現(xiàn)銷售金額4222億元——該數(shù)據(jù)和之前市場機構(gòu)的數(shù)據(jù)出入很小，位居行業(yè)第一；實現(xiàn)銷售面積2386萬平米。
回溯近年，按照克而瑞歷史數(shù)據(jù)，2019年-2022年，保利發(fā)展全口徑銷售額分別為4702億元、5028億元、5385億元、4573億元，排名從第五逐年提升，2022年超越萬科、融創(chuàng)中國，拿下亞軍，當時與銷冠碧桂園的差距僅有70億元。
2023年民營房地產(chǎn)企業(yè)銷售普遍繼續(xù)下滑，保利發(fā)展順利登頂。
同時，杠桿游戲注意到，該司連續(xù)15年保持房地產(chǎn)行業(yè)央企第一。
按照保利發(fā)展年報的披露，該司在確定性強的核心38城銷售貢獻近9成，同比提升2個百分點。珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100億元、1400億元、廣佛合計超800億元、上海超500億元，深耕效果顯著。
2023年市占率3.6%，同比提升0.2個百分點，其中，核心38城市市占率達6.8%，同比提升 0.7個百分點；市占率超過10%的城市共27個，單城市占率天花板不斷突破提升。
值得一說，如果分片區(qū)看，西部、東北地區(qū)2023年的營收下滑較大，特別是西部。
另外杠桿游戲認為值得一說的是，保利發(fā)展的存量項目去化成效顯著。
存量項目簽約金額2575億元，占2023全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平米，占全年銷售面積的69%。
2023年，保利發(fā)展新開工面積1491萬平米，同比下降37%；集中資源保障品質(zhì)交付，竣工面積4053萬平米，同比增長2%，完成29.1萬套品質(zhì)交付，同比增長12%。
2、營收大增、凈利驟降、分紅慷慨
2023年，保利發(fā)展實現(xiàn)營收3468億元，同比增長23.42%。年報特別說：
公司始終保持謹慎的收入確認政策，項目完成交付后才確認收入，因此，公司報告期末合同負債3772億元，未來收入保障度高。
這個說法似乎意有所指。
營收較快增長同時，2023年保利發(fā)展實現(xiàn)凈利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%。
2023全年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點，主要因低利潤項目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升，符合行業(yè)趨勢。
此外，杠桿游戲看到，保利發(fā)展說，其長期采取保守的會計政策，投資性房地產(chǎn)堅持成本法計量，并每年計提折舊；出于謹慎性原則，對存貨和長期股權(quán)投資計提減值合計約50億元……
如下圖，2023年四季度時，保利發(fā)展的歸屬凈利潤為負值，這和該司的有關(guān)財務(wù)安排不無關(guān)系。
說完銷售物業(yè)方面，我們看資產(chǎn)經(jīng)營情況。
保利發(fā)展年報說，2023年對公寓、寫字樓、商業(yè)等重點業(yè)態(tài)進行資源整合，加速經(jīng)營規(guī)?；?，切實提升資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量，已開業(yè)資產(chǎn)回報率2.7%，同比提升0.5個百分點。
截至2023年末，保利發(fā)展在管的酒店、購物中心、寫字樓、公寓類等商業(yè)經(jīng)營類資產(chǎn)項目新增28個至135個，管理面積達435萬平米，同比增長12%。
在資產(chǎn)回報率和運營規(guī)模雙重提升下，2023年內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營類收入41.7億元，同比增長超三成。
2023年資本市場表現(xiàn)持續(xù)低迷，保利發(fā)展實施不超過20億元回購方案。
現(xiàn)金分紅比例從20%提升至40%，擬10派4.1元（含稅），預(yù)計派現(xiàn)金額合計為48.65億元。派現(xiàn)額占凈利潤比例為40.31%。這是保利發(fā)展上市以來，累計第18次派現(xiàn)。
3、令人羨慕的利率
與此同時，保利發(fā)展繼續(xù)開源節(jié)流，2023年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額139億元，連續(xù)6年為正。
2023全年回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個百分點。
通過加速參股項目投資回收、多種方式盤活預(yù)售監(jiān)管資金、加快退稅等，累計增加可動用資金529億元。
截至2023年末，保利發(fā)展的貨幣資金余額1480億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。
此外，截至2023年末，并表口徑已售待回籠資金（含銷項稅）966億元，未來可動用資金充裕。
資產(chǎn)負債率為76.55%、扣預(yù)收資產(chǎn)負債率67.14%、凈負債率61.20%，分別較2022年末下降 1.56、1.34和2.37個百分點，現(xiàn)金短債比1.28。
1年內(nèi)到期的債務(wù)余額為737億元，占有息負債比重為20.82%，較期初下降0.46個百分點。
截至2023年末，保利發(fā)展的有息債務(wù)余額3543億元，較期初減少271億元，綜合融資成本約3.56%，較2022年末下降36個BP——看了這一組數(shù)據(jù)，羨慕不。
直接融資占有息負債比重16.31%，杠桿游戲看到，保利發(fā)展認為仍有較大提升空間。
僅2023年，保利發(fā)展新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，其中，三年期直接融資成本最低降至3.0%。
低利率和財務(wù)相對健康背后，和保利發(fā)展的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。
2023年，保利發(fā)展共拓展項目103個，總地價1632億元，權(quán)益地價1359億元，同比提升26%，拓展權(quán)益比提升16個百分點至83%——看似驚人，但看布局：
新拓展金額中99%位于核心38城，住宅業(yè)態(tài)貨值占比95%，新增項目樓面均價15187元/平米。開發(fā)效率和去化速度高，2023年新獲取項目中40%當年開盤并貢獻簽約金額超300億元，2022年新獲取項目年內(nèi)收回全部股東投入。
年報說，41個新拓展項目實現(xiàn)2023當年開工，平均首開時長為5.2個月，首開效率提高3.7 個月。
值得注意，新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上，具有較強盈利能力。
截至2023年末，保利發(fā)展土地儲備計容建面7790萬平米，其中存量項目6608萬平米，增量項目1182萬平米，存量項目占比下降8個百分點；核心38城面積儲備占比近7成，提升2.4個百分點，資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。
截至2023年末，保利發(fā)展在建擬建項目占地面積9,008萬平米、總建筑面積26,537萬平米、2023年在建面積11,921萬平米、2023年新開工面積1,491萬平方米、竣工面積4,053萬平米。
這一組霸氣的數(shù)字，現(xiàn)在很少見了，杠桿游戲都還有點不適應(yīng)。
展望2024年，保利發(fā)展計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3350億元，計劃新開工面積1800萬平米，計劃竣工面積3400萬平米。
保利發(fā)展認為，自己具有穩(wěn)健的財務(wù)管理能力，現(xiàn)金流管理能力突出，銷售回籠率長期保持行業(yè)較高水平，連續(xù)六年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正，且具有合理的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)和低成本優(yōu)勢。
本文未標注出處的財務(wù)圖表，均源自保利發(fā)展有關(guān)公告，特此說明并致謝