文 | 價(jià)值星球Planet 曉風(fēng)
編輯 | 韋伯
自如，坐不住了。
中國(guó)內(nèi)地這端，批量強(qiáng)制解約的風(fēng)波還鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但中國(guó)香港、英國(guó)等地，已經(jīng)上線(xiàn)了自如新推出的國(guó)際租房平臺(tái)。
據(jù)悉，5月20日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如宣布“出海”，開(kāi)啟國(guó)際化租房業(yè)務(wù)，其已在自如APP、微信小程序等平臺(tái)上線(xiàn)“自如比鄰ZABIT”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)ZABIT），主要為中國(guó)香港、英國(guó)等地的中國(guó)留學(xué)生提供租房服務(wù)。
聽(tīng)起來(lái)，這又是一套熟悉的敘事——企業(yè)想加速擴(kuò)張，于是將觸角布局全球化。但自如出海的步伐似乎顯得更為焦慮，頗有“奮力一搏”之態(tài)。
自如這些年的日子并不好過(guò)。盡管坐擁自如友家、自如整租等多個(gè)租住產(chǎn)品，并提供一站式租住服務(wù)，但據(jù)公開(kāi)披露信息，自如在2015-2017年，累計(jì)虧損近13億元，2019-2021年里，只有2019年收入超過(guò)3億元，2020年與2021年?duì)I收分別才1.28億元和1.58億元。
或因營(yíng)收原因，其頻頻傳出的港股IPO消息，也久未落實(shí)。
“蛋殼公寓”爆雷的慘狀還歷歷在目，長(zhǎng)租公寓盈利之痛，是否能通過(guò)出海緩解？
自如，開(kāi)始賺留學(xué)生的錢(qián)
ZABIT首頁(yè)，已經(jīng)開(kāi)放了中國(guó)香港、英國(guó)、美國(guó)、新加坡等多地房源，但房源的主要集中城市為香港和倫敦，洛杉磯等城市服務(wù)雖已開(kāi)放，但房源寥寥。
中國(guó)香港是ZABIT目前的主打市場(chǎng)。將位置切換至香港地區(qū)后，用戶(hù)可以看到香港大學(xué)、香港理工大學(xué)等高校附近的多類(lèi)型房源，包括單人臥室、多人臥室、Studio、整租等。其次則是倫敦。
ZABIT界面均為中文，且大部分房源都標(biāo)注了距離最近的高校名稱(chēng)，明擺著“要掙留學(xué)生的錢(qián)”。
留學(xué)服務(wù)市場(chǎng)的確大有前景。全球化智庫(kù)（CCG）《中國(guó)留學(xué)發(fā)展報(bào)告》顯示，與中國(guó)參與全球化的趨勢(shì)一致，中國(guó)留學(xué)生數(shù)量在2008年后快速增長(zhǎng)，當(dāng)前，中國(guó)仍是全球出國(guó)留學(xué)人數(shù)最多的國(guó)家。2021年，中國(guó)在海外高等教育機(jī)構(gòu)留學(xué)的學(xué)生共計(jì)102.1萬(wàn)人，位居全球首位，留學(xué)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模已超百億。此外，英國(guó)、美國(guó)、加拿大、澳大利亞、中國(guó)香港等地，仍是中國(guó)內(nèi)地留學(xué)生的主要目的地。
當(dāng)然，境外針對(duì)中國(guó)內(nèi)地留學(xué)生的租房市場(chǎng)早已度過(guò)最初發(fā)展期，那么ZABIT在其主打市場(chǎng)香港與倫敦的競(jìng)爭(zhēng)力如何？
曾在香港留學(xué)的Ella表示，“港漂家”是此前留學(xué)生常用的租房平臺(tái)，其簽約方式類(lèi)似于“二房東”模式，“可能比較像內(nèi)地的‘自如’。”此外，還有“花生香港生活平臺(tái)”“港校租房”等，是在港留學(xué)生使用較多的租房平臺(tái)。
但經(jīng)調(diào)研，“港漂家”已于2022年“爆雷”。某社交平臺(tái)上，已有多名網(wǎng)友表示其強(qiáng)制退租并不退押金，其負(fù)責(zé)人也被警方以涉嫌詐騙立案調(diào)查。而“花生香港生活平臺(tái)”“港校租房”則更像是僅提供租房信息集成平臺(tái)，房源下方會(huì)附有聯(lián)系人的聯(lián)絡(luò)方式，平臺(tái)本身不負(fù)責(zé)出租業(yè)務(wù)，不屬于中介、二房東或托管模式。
也就是說(shuō)，除了專(zhuān)業(yè)的租房中介及品牌公寓外，香港本地能為留學(xué)生提供平臺(tái)擔(dān)保的長(zhǎng)租公寓品牌并不多，這或許是ZABIT主做香港市場(chǎng)的原因。
曾在倫敦留學(xué)的Ruby表示，“在倫敦留學(xué)常用的平臺(tái)是‘異鄉(xiāng)好居’，也是主為中國(guó)留學(xué)生提供服務(wù)，我覺(jué)得ZABIT是參考異鄉(xiāng)好居去做的。”據(jù)調(diào)研，“異鄉(xiāng)好居”由前新東方高管于2015年創(chuàng)立，主做英國(guó)、澳大利亞、美國(guó)等市場(chǎng)，其租房業(yè)務(wù)主要通過(guò)收取傭金盈利。
Ruby分析稱(chēng)，“ZABIT上的房源有幾家我之前都在倫敦看到過(guò)，基本是品牌公寓為主，大概率也是通過(guò)公寓方提供的Bonus賺錢(qián)?！盧uby還表示，英國(guó)也有許多本土租房網(wǎng)站，如Rightmove、Zoopla等，其受眾會(huì)更廣，不僅限于留學(xué)生。
ZABIT的好處在于可以為留學(xué)生提供全中文服務(wù)以及可靠的房源信息，但Ruby認(rèn)為，“現(xiàn)在（ZABIT）倫敦的房源還太少，我不會(huì)用它，我可能更傾向于自己去品牌公寓官網(wǎng)訂房?！?/p>
整體來(lái)看，英國(guó)留學(xué)生租房市場(chǎng)發(fā)展趨于成熟，已有發(fā)展多年的出海競(jìng)品及本地老牌房產(chǎn)品牌，而中國(guó)香港租房市場(chǎng)體系較為不健全，專(zhuān)為留學(xué)生提供租住服務(wù)的平臺(tái)較少，且負(fù)面新聞?shì)^多，ZABIT在中國(guó)香港的競(jìng)爭(zhēng)力或許更強(qiáng)。
內(nèi)憂(yōu)之下，自如必須出海
自如這套出海的組合拳，更像是面對(duì)中國(guó)內(nèi)地租金水平下滑、空置率上升的無(wú)奈之舉。
從2023年4月起，就有業(yè)主在社交平臺(tái)發(fā)文，表示接到了自如的“協(xié)商”電話(huà)，以經(jīng)營(yíng)不善為理由要求降租30%。如若不同意，自如會(huì)發(fā)起強(qiáng)制解約，并清理已有的租客。
與ZABIT主做的中介經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不同，自如在中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)以“二房東”模式為主，自如會(huì)先向有閑置房源的業(yè)主收房，并定期按合同支付租金，而后再將房源裝修出租，賺取租金差價(jià)及其他租賃服務(wù)費(fèi)用。
重資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式讓自如在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之際格外艱難，降租只是其“自救”的手段之一。
據(jù)悉，自2023年底開(kāi)始，武漢、上海、北京、南京等多地自如業(yè)主，收到自如要求延長(zhǎng)空置期的通知，若業(yè)主不同意，自如將發(fā)起單方面解約。在空置期內(nèi)，業(yè)主不會(huì)收到自如的打款。
“正常合同簽的空置期是一個(gè)月，自如要求空置期長(zhǎng)的房源延長(zhǎng)空置期也算合理，但現(xiàn)在他們要空置期沒(méi)那么久的房源也一起承擔(dān)利潤(rùn)損失?！币晃粯I(yè)主在社交平臺(tái)表示。她補(bǔ)充道，自家房源向來(lái)比較好租，但同樣收到了自如的不合理要求，“他們是兩頭賺，（房子好租）沒(méi)空置期的時(shí)候也沒(méi)多給業(yè)主錢(qián)?！?/p>
行業(yè)內(nèi)人士柳明認(rèn)為，自如此舉是為了“自保”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下，房屋租金不斷下探、大城市租客流出趨勢(shì)增強(qiáng)，手持上百萬(wàn)套房源的自如需要為此付出巨大成本。“長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)低、重資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)后的瑣碎事項(xiàng)也很多，生存壓力比較大，自如不想步蛋殼的后塵，只能積極自救，哪怕是以得罪業(yè)主的方式?！?/p>
目前，自如仍然困在解約潮里。據(jù)悉，多地的多名業(yè)主已經(jīng)聯(lián)合維權(quán)，并表示將通過(guò)法律手段“討回公道”。
事實(shí)上，自如從2021年起，就在嘗試甩掉重資產(chǎn)的“省心租”模式，轉(zhuǎn)向更強(qiáng)調(diào)服務(wù)、更輕資產(chǎn)的“增益租”。
“省心租”可以理解為傳統(tǒng)的二房東模式附加管家、生活等各項(xiàng)服務(wù)，此次被降租、發(fā)起解約的業(yè)主，大部分屬于“省心租”模式。而“增益租”則強(qiáng)調(diào)“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、強(qiáng)調(diào)保底收益”，業(yè)主需要自行承擔(dān)自如裝修費(fèi)用，并會(huì)定期獲得自如的保底租金，如若房源租賃狀況好，自如會(huì)與業(yè)主進(jìn)行溢價(jià)分成，反之，則可能沒(méi)有多余收益。
據(jù)《中國(guó)企業(yè)家雜志》對(duì)自如CEO熊林的采訪(fǎng)，“增益租”收效顯著，“（2022年Q1）增益租的業(yè)主委托量比去年同期增長(zhǎng)超過(guò)400%，其中“友家”“心舍”新增房源分別同比增長(zhǎng)近360%、600%；豪宅線(xiàn)“曼舍”新增房源同比增長(zhǎng)近56%?！?/p>
從“增益租”到ZABIT，可以看出自如近年來(lái)的轉(zhuǎn)型路徑——輕資產(chǎn)+服務(wù)。
“ZABIT當(dāng)前的角色更像房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，但它還是會(huì)延續(xù)自如一貫的優(yōu)勢(shì)，就是做服務(wù)。幫你找公寓、帶你簽約，在人生地不熟的地方給你一些指引，留學(xué)生市場(chǎng)規(guī)模還是很大的，這是很垂直的需求。目前我覺(jué)得ZABIT比較保守，只是在做服務(wù)。當(dāng)然，‘二房東’模式在海外更難做，要求大量資金投入和強(qiáng)大的本地化能力，當(dāng)下自如肯定不會(huì)做這個(gè)選擇。”柳明認(rèn)為。
ZABIT，會(huì)迎來(lái)怎樣的未來(lái)？
目前，ZABIT在留學(xué)生群體中的知名度還遠(yuǎn)未打響，但ZABIT已經(jīng)開(kāi)始在多個(gè)社交平臺(tái)創(chuàng)建賬號(hào)宣傳房源及服務(wù)。
一位剛從英國(guó)歸國(guó)的留學(xué)生表示，“因?yàn)橛心刚Z(yǔ)服務(wù)，我可能會(huì)試試（ZABIT），在國(guó)外簽合同、付款都比較麻煩，而且對(duì)于無(wú)法提前去實(shí)地看房的留學(xué)生來(lái)說(shuō)，快捷的線(xiàn)上服務(wù)是唯一的選擇?！?/p>
但也有留學(xué)生表示，ZABIT目前主打的服務(wù)，仍有諸多待完善之處。
Ella表示，“目前ZABIT只會(huì)統(tǒng)一展示公寓離某高校的距離，但不能精準(zhǔn)地按高校搜索公寓，并按照距離排序。這對(duì)留學(xué)生來(lái)說(shuō)很重要，大家最初的訴求就是根據(jù)學(xué)校找房子。”
其次，香港、倫敦等地寸土寸金，大部分公寓需要和他人共享廚房等公共空間，“因?yàn)樯钌辖患啵蛯?duì)室友的要求很高。ZABIT目前沒(méi)有看到找室友的功能，但對(duì)我來(lái)說(shuō)，這個(gè)很重要。作為留學(xué)生，你是不是更想和同一學(xué)校的住在一起？是不是更想和合得來(lái)的人一起?。俊?/p>
而從宏觀(guān)來(lái)看，ZABIT也可能遇到其他經(jīng)營(yíng)上的挑戰(zhàn)。
事實(shí)上，目前ZABIT所做的房屋經(jīng)紀(jì)模式，很依賴(lài)于房源所屬品牌公寓的信譽(yù)度和服務(wù)水平。
有留學(xué)生表示自己使用某經(jīng)紀(jì)平臺(tái)后，遇上了“踢皮球”的問(wèn)題，“給了錢(qián)（服務(wù)費(fèi)）就不負(fù)責(zé)了，而且對(duì)公寓事情完全不了解，平臺(tái)跟公寓兩邊打太極，平臺(tái)上的圖片和視頻也跟實(shí)際的房型不符?！边€有留學(xué)生表示，公寓房東卷款逃跑，中介至今未給出處理結(jié)果，“虧十幾萬(wàn)人民幣，被騙得血本無(wú)歸?！?/p>
對(duì)平臺(tái)而言，了解公寓實(shí)情、并在公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)問(wèn)題時(shí)積極解決并不容易，ZABIT不僅需要長(zhǎng)期的本地租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累，還要熟悉當(dāng)?shù)胤审w系，如此才有可能確保其擁有抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
相關(guān)人士指出，“透明的信息披露和嚴(yán)格的房源檢測(cè)做起來(lái)困難重重。公寓這邊的溝通就是個(gè)問(wèn)題，如果你（ZABIT）要定期檢查房源，公寓是否會(huì)同意呢？”
不過(guò)，基于當(dāng)前留學(xué)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)?，F(xiàn)狀，以及未來(lái)可能的增長(zhǎng)潛力，ZABIT的發(fā)展也值得持續(xù)關(guān)注。
據(jù)柳明判斷，ZABIT可能會(huì)依托于在國(guó)內(nèi)十余年積累的經(jīng)驗(yàn)，主打服務(wù)和高品質(zhì)租房，“本質(zhì)上做的是信任的生意?！?/p>
未來(lái)，ZABIT可能會(huì)完善從找房、簽約、搬家到入住的一站式服務(wù)，簡(jiǎn)化租房流程，并拓展其服務(wù)到家政等多領(lǐng)域。
此外，與目標(biāo)市場(chǎng)的高校、學(xué)生組織、留學(xué)中介機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系也是不錯(cuò)的發(fā)展路徑。服務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局得越廣，ZABIT對(duì)留學(xué)生的不可替代性就越強(qiáng)。盡管商業(yè)模式不同，但ZABIT或許可以復(fù)刻自如在中國(guó)內(nèi)地成功的經(jīng)驗(yàn)——把服務(wù)做到極致。
*文中Ella、Ruby、柳明均為化名。