文｜邁點 于波
悄然提速的保租房REITs
初夏的五月，保租房REITs卻有種盛夏的感覺。短短十天時間內(nèi)，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后官宣開啟擴募，與此同時招商蛇口也正式宣布啟動保租房REITs的申報發(fā)行。
5月23日，華夏北京保障房REIT公告稱，擬申請擴募并購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，擬擴募資產(chǎn)分別為北京朗悅嘉園項目、北京光機電項目、北京盛悅家園項目和北京溫泉凱盛家園項目。華夏基金在公告中指出，本次擴募資產(chǎn)擴充了基金對北京各區(qū)域租賃住房資產(chǎn)的覆蓋范圍，可以有效分散基金的資產(chǎn)組合風(fēng)險。值得一提的是，這是首單官宣擴募的保租房REITs。
5月30日，華夏基金華潤有巢REIT緊隨其后官宣擴募，擬擴募資產(chǎn)為位于上海的保租房項目。華夏基金在公告中指出，本次擴募資產(chǎn)總體運營情況良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定，同時是對上海其它區(qū)域的覆蓋補充，可以有效分散基金的資產(chǎn)組合風(fēng)險。資料顯示，目前華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)均位于上海市松江區(qū)，分別為泗涇項目和東部經(jīng)開區(qū)項目。
5月31日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT也宣布了資產(chǎn)擴募計劃，擬擴募資產(chǎn)分別為深圳承福苑項目、深圳南馨苑項目、深圳空港花園項目，項目建筑面積合計17.83萬平方米，共有3,210套保租房及配套停車位。紅土創(chuàng)新基金在公告中指出，擴募資產(chǎn)位于深圳核心區(qū)域或所在區(qū)域的核心位置，周邊配套齊全，居住品質(zhì)佳。
除了已上市的保租房REITs積極擴募以外，招商蛇口也于5月27日官宣擬開展招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報發(fā)行，原始權(quán)益人為深圳市招商公寓發(fā)展有限公司，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為深圳太子灣項目和深圳林下項目，資產(chǎn)估值為12.87億元（截至2023年12月31日）。
結(jié)合招商蛇口2023年報來看，太子灣項目和林下項目均隸屬于“壹棧”產(chǎn)品線，其中，太子灣項目經(jīng)營建筑面積為25,900m2，客房數(shù)576間，2023年累計運營收入為3,383萬元，平均出租率為92%；林下項目經(jīng)營建筑面積為40,935m2，客房數(shù)1,313間，2023年累計運營收入為5,287萬元，平均出租率為98%。另據(jù)招商蛇口官網(wǎng)顯示，太子灣項目和林下項目已分別投入運營超4年和8年，項目運營成熟。
除了招商蛇口以外，另有多家企業(yè)的保租房REITs申報發(fā)行工作在2024年也進展順利。例如，今年3月份建設(shè)銀行宣布“建信建融家園REIT”獲得證監(jiān)會和上交所受理；新黃浦于今年1月底宣布正式啟動保租房REITs的申報發(fā)行工作。此外，北京昌平保障房、天津泰達人才安居、西安高新區(qū)保障房、青島房投、上海臨港等多單保租房REITs的申報發(fā)行工作也在穩(wěn)步推進中，萬科在2023年業(yè)績說明會上表示將向國家有關(guān)部門提報申請材料。
資本與產(chǎn)品的“雙向奔赴”
從2021年的“958號文”首次將保租房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)設(shè)施范疇，到2022年證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，到同年首批三單火速上市并獲得資本市場追捧，再到如今的資產(chǎn)擴募和發(fā)行申報的集中“迸發(fā)”，為何僅僅三年時間，保租房REITs就悄然提速？
從資本市場的表現(xiàn)來看，截至5月31日收盤，目前已上市5單保租房REITs上市至今平均漲幅達到11.98%，遠高于其它類型的公募REITs。在可供分配收益率上，已上市5單保租房REITs平均達到3.74%，較10年期國債收益率平均高出1.45%。
相比于其它類型的公募REITs，保租房REITs的底層資產(chǎn)不易受經(jīng)濟周期的影響，收益穩(wěn)定且波動性較低，因此在資本市場中屬于稀缺標(biāo)的。例如，自2023年以來，核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率持續(xù)走高，像華安張江光大園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)在2023年出租率均出現(xiàn)了顯著下滑。
參考已上市5單保租房REITs的財報來看，截至2024年第一季度，底層資產(chǎn)的單季出租率始終保持在90%以上，除了城投寬庭保租房REIT相對較低以外，其它多數(shù)均超過94%，像紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT更是超過97%，且自上市以來保持穩(wěn)定。此外，已上市5單保租房REITs的租金收繳率也維持在95%以上的高位運行，多數(shù)項目超過98%。
在這背后，則源自于保租房供需結(jié)構(gòu)的緊平衡。平安證券在研報中指出，從供給端來看，“十四五”全國計劃籌建保租房近900萬套(間)，預(yù)計可解決2600多萬人的住房問題，2021-2023年已完成計劃的64%；但從需求端來看，根據(jù)七普測算城市租非廉租房人口達1.2億人，按青年人占比29%估算，對應(yīng)約3461萬人，疊加新市民租房需求，遠大于保租房供應(yīng)。同時若按三億新市民、21.8%租非廉租房比例估算對應(yīng)超6500萬人，亦遠大于供應(yīng)。
結(jié)合媒體報道來看，也印證了這一點。例如，解放日報曾報道稱，相比于青年的需求，當(dāng)前上海保租房在供給上仍存不小缺口，排隊時間長、一房難求現(xiàn)象仍然較為明顯；央視財經(jīng)頻道也曾報道稱，上海保障性租賃住房選擇多，但“搶手”項目排隊時間較久。
保租房之所以如此“搶手”，首先在于價格低廉，其租金價格僅為同地段、同品質(zhì)房源的90%左右，像深圳用于配租的租金價格僅為市場租金的60%左右；其次在于機構(gòu)化運營下產(chǎn)品品質(zhì)以及品牌信譽有保證，目前保租房的運營主體要么是像招商蛇口、深圳市人才安居集團這樣的央國企，要么是萬科、龍湖這樣的頭部地產(chǎn)商；第三在于區(qū)位優(yōu)勢顯著、交通便捷，多數(shù)保租房或選址于核心地段，或選址于產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，且大多臨近地鐵站。
除了旺盛的市場需求以外，政府在土地、稅收、貸款等方面給予的全面支持也讓保租房的投資回報更為可觀。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上海2021-2023年租賃用地平均樓面地價僅為住宅用地的1/3。平安證券據(jù)此測算，同等條件下，租賃用地的IRR達到6.5%，遠高于住宅用地的3.1%。此外，2023年1月，央行還推出了“租賃住房貸款支持計劃”，貸款利率原則上不超過3%。
圖注：平安證券投資收益測算
機構(gòu)主導(dǎo)的時代要來了
按照政府的構(gòu)想，發(fā)展保租房REITs的目的在于幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保租房項目建設(shè)，促進形成投融資的良性循環(huán)。與此同時，這也有利于更好的吸引社會資本參與，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，并建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。簡單的講，就是盤活存量資產(chǎn)，加大保租房的市場供給。
按照一般的商業(yè)邏輯，隨著市場供給的持續(xù)提升，在需求端無法持續(xù)增長的情況下，未來勢必會導(dǎo)致供給過剩，繼而導(dǎo)致市場競爭加劇、整體盈利能力下滑，尤其是對于同質(zhì)化競爭顯著的市場而言，這還會引發(fā)“價格戰(zhàn)”。那么，這是否意味著未來保租房市場也會陷入如此窘境？
在《長租公寓的贏家，是“海底撈”》一文中，邁點曾經(jīng)指出長租公寓是以“替代品”的身份進入到住房租賃市場的，這句話同樣適用于保租房。站在住房租賃市場的視角上，目前主要有散租房、長租公寓、保租房、廉租房、公租房等業(yè)態(tài)，其中散租房長期以來占據(jù)了大多數(shù)市場份額。根據(jù)中金公司的研報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，散租房的存量約為36.2億平方米，占市場化租賃住房存量的83%。
因此，保租房本質(zhì)上是在“掠奪”散租房的市場份額，但這部分市場規(guī)模十分龐大，保租房無論是在規(guī)模上還是需求上，都不可能大規(guī)模替代散租房，也就談不上供給過剩。當(dāng)然，保租房是有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給過剩的，例如在同一區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)大量的保租房項目，這也是為何前述那些擴募的保租房REITs大多選擇了相同城市但不同區(qū)域項目的重要原因之一。
可以看出，保租房REITs的加速對于整個住房租賃市場的發(fā)展而言無疑有著極大的推動作用，它能夠解決核心城市青年人、新市民的后顧之憂。而且這種發(fā)展是可持續(xù)的，不會出現(xiàn)顯著的行業(yè)周期，這保證了保租房REITs在資本市場可以獲得相對更高的估值水平。
更為重要的是，參考發(fā)達國家住房租賃市場的發(fā)展軌跡，已經(jīng)具備了較強品牌力和產(chǎn)品力的頭部企業(yè)借助公募REITs能夠形成強大的資管能力，并以此提升自身的市場競爭力和市場份額，繼而帶動整個住房租賃市場的機構(gòu)化率的提升。根據(jù)自如研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，日本、美國、德國、新加坡的機構(gòu)滲透率分別達到79.2%、52.7%、36.7%和68.4%，而我國不足5%。
中信證券在研報中指出，機構(gòu)化運作模式有助于提升住房租賃市場整體運營水平，降低成本，實現(xiàn)較高租戶滿意度。與此同時，較高的機構(gòu)化占比也將有利于監(jiān)管部門對行業(yè)進行監(jiān)管與規(guī)范，有助于構(gòu)建長期穩(wěn)定的租賃住房發(fā)展模式。
不僅于此。與發(fā)達國家相比，當(dāng)前我國一線城市租賃住宅約占住宅總量的20%，而發(fā)達國家核心城市租賃住宅占比普遍超過50%，也就是說，隨著住房租賃市場發(fā)展的愈發(fā)成熟，這塊“蛋糕”是有可能越做越大的，尤其是在當(dāng)下“Z世代”并不執(zhí)著于買房的背景下。
綜上所述，隨著保租房REITs的加速推進，住房租賃行業(yè)正逐步進入到一個正向的循環(huán)，與此同時市場份額也將逐步向頭部企業(yè)集中，那些“小玩家”的日子，將愈發(fā)艱難。