文 | 藍(lán)鯨房產(chǎn) 崔陸鵬 

6月7日，上海2024年第三批次集中土拍地塊公告發(fā)布，共計(jì)4幅地塊，出讓總面積約15.29萬(wàn)平方米，起始總價(jià)84.2157億元。對(duì)比上海前一批次土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，第三批次的土地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求。

分析人士認(rèn)為，這意味著從2021年一批次集中供地起開(kāi)始實(shí)施的限價(jià)競(jìng)價(jià)政策及2023年6月開(kāi)始實(shí)行的觸頂后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)調(diào)整為觸頂搖號(hào)機(jī)制不再實(shí)行，自此批次起上海不再設(shè)定土地溢價(jià)率上限。

“今年上海土拍市場(chǎng)兩極化嚴(yán)重，位置好、指標(biāo)好、地塊體量大的優(yōu)質(zhì)地塊，吸引多家企業(yè)‘搖號(hào)’，部分地塊僅一兩家企業(yè)報(bào)名參與。”上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海取消土拍溢價(jià)上限后，企業(yè)拿地邏輯將有所轉(zhuǎn)變。

“即使打破限價(jià)，房企也愿意在上杭蘇等城市拿優(yōu)質(zhì)地。如今企業(yè)的投資邏輯更追求‘確定性’，也就是拿地后能否迅速去化。”在盧文曦看來(lái)， 之前有10%封頂，有能力的企業(yè)都愿意來(lái)‘博’一把；取消上限后，更考驗(yàn)企業(yè)成本控制、產(chǎn)品打造等綜合能力。同時(shí)，部分企業(yè)也可以將目光轉(zhuǎn)向非熱門地塊。

“本批次土地出讓中未見(jiàn)到新房聯(lián)動(dòng)價(jià)的限制，這也代表著自2021年一批次集中供地以來(lái)，已經(jīng)實(shí)行3年多的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)本次不再實(shí)行，房企的利潤(rùn)空間可能將增大，將有利于市場(chǎng)上更多項(xiàng)目在品質(zhì)方面百花齊放?！敝兄秆芯吭荷虾８呒?jí)分析師陳炬蘭稱，這并不意味上海就此取消了新房限價(jià)政策，目前上海新房仍然需集中過(guò)會(huì)后入市。

實(shí)際上，2023年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容就包含建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今日，在22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中，已經(jīng)有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”，目前僅北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策，土拍溢價(jià)率上限分別為15%、15%、30%。