文 | 空間秘探 武爽
近期，關(guān)于萬達的消息不斷，酒店板塊資產(chǎn)進出頻繁，在賣掉上海萬達瑞華酒店物業(yè)之后，又宣布萬達酒店及度假村繼續(xù)在全球范圍內(nèi)擴大其版圖，下半年即將迎來又一波新酒店的開業(yè)。空間秘探梳理發(fā)現(xiàn)，“邊開邊賣”似乎成為房地產(chǎn)商們的“默契”。一邊開，一邊賣，真的能做好酒店生意嗎？
一邊開一邊賣，不止萬達
近期，上海萬達瑞華可能將在年后正式換牌為上海外灘瑞吉酒店的消息引發(fā)眾多討論。其自2016年6月開業(yè)以來，一度是上海奢華品牌的代表酒店之一。其實，上海萬達瑞華酒店易主的消息早在去年年末就已經(jīng)曝出。去年12月26日，上海萬達酒店投資有限公司的大股東發(fā)生變更，由大連萬達商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，這也標志著上海萬達瑞華酒店正式易手。據(jù)悉，價格只比15年的網(wǎng)簽價16.6億略高一點，但酒店仍由萬達集團繼續(xù)管理，保留萬達集團品牌。
對于萬達酒店來說，昔日推出瑞華品牌，對標的國際品牌就包括萬豪瑞吉。這次賣掉萬達瑞華酒店物業(yè)之后，萬達酒店或?qū)⑹ピ摼频甑倪\營權(quán)，把這一接力棒交至萬豪國際集團手中。
上海萬達瑞華酒店被賣的消息似乎并沒有影響萬達的市場部署。隨后不久，萬達酒店及度假村宣布了一系列令人期待的新酒店開業(yè)計劃，繼續(xù)在全球范圍內(nèi)拓展其版圖。其中北京東壩萬達錦華酒店、北京東壩萬達美華酒店、北京前門萬達頤華酒店、武漢萬達頤華酒店等酒店均預(yù)計會在今年下半年啟幕；國外的曼谷萬達錦華公寓預(yù)計今年年底啟幕。
無獨有偶的是，金茂、綠地、華僑城、碧桂園等房企都已向市場拋出眾多酒店資產(chǎn)，其中不乏地標建筑、“搖錢樹”等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。同時，也沒忘了酒店業(yè)務(wù)擴張。一邊開，一邊賣似乎成了當下酒旅集團的“默契”。
去年10月17日，中國金茂發(fā)布公告稱，以28.02億元的價格成功出售金茂北京威斯汀大飯店，交易方為渤海潤澤。3個月后，有消息稱金茂酒店商業(yè)管理有限公司旗下第一家嘉悅品牌酒店，預(yù)計將于2024年夏天在寧波啟幕。
作為綠地集團的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，上海綠地萬豪酒店早在2022年便被擺上了貨架，并于2023年12月以總價14.88億元成功售出。今年1月，綠地酒店集中簽約多個國內(nèi)外合作項目，主要為綠地旗下商務(wù)及度假品牌Primus Hotel鉑瑞酒店、THE QUBE Hotel鉑驪酒店、Q-box Hotel鉑派酒店，走進了“一帶一路”國家柬埔寨，覆蓋了國內(nèi)鄂爾多斯、烏蘭察布、貴陽、沈陽、長沙、蕪湖、蘇州、南京等城市。
五星級酒店屬于是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠提供不俗的現(xiàn)金流。一般情況而言，房企輕易不會將這些資產(chǎn)出手。房地產(chǎn)們接二連三地將這些資產(chǎn)擺上貨架，由此可見他們對資金的迫切渴望。但這些房企為何邊賣邊開？是仍舊放不下酒店這門生意嗎？
酒店交易頻繁，釋放了哪些信號？
為什么會出現(xiàn)這種情況？除卻社會經(jīng)濟政策的影響，“邊開邊賣”的本質(zhì)還得從這些房地產(chǎn)企業(yè)自身尋找。
“缺錢”是主要原因。2024年上半年，中國房地產(chǎn)市場面臨較大調(diào)整壓力，房企虧損情況較為普遍。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至7月15日，在61家A股涉房企業(yè)中，有41家房企預(yù)計歸母凈利潤虧損，其中21家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧。上文提到的萬達近期發(fā)布公告稱，集團預(yù)計截至2024年6月30日止6個月將錄得虧損凈額8.8億～9億港元，而去年同期公司還取得了1.65億港元的凈利潤。
在這種背景下，不少房企通過出售資產(chǎn)來緩解資金壓力。例如，世茂集團、萬科、遠洋集團等都在積極尋求資產(chǎn)出售，特別是賣已經(jīng)成熟的項目，就是為了解決現(xiàn)金流。7月底，華僑城（亞洲）宣布以20.55億元的交易對價向其控股股東華僑城股份附屬公司出售華僑城（上海）置地約50.5%的股權(quán)。華僑城（上海）置地公司收入主要來自營運蘇河灣項目。華僑城亞洲預(yù)期從此次出售中獲得收益人民幣2.64億元，所得款項將主要用于償還集團的借款。
從交易頻繁的資產(chǎn)市場也可以說明這一點。據(jù)CRIC商管數(shù)據(jù)顯示，截至2024年7月底，中國內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價約為2.29萬億元，環(huán)比增加3.68%。在克而瑞資管監(jiān)測的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨棟資產(chǎn)項目中，上海、北京、杭州、寧波寫字樓項目掛牌量占比超過50%，?？凇⑽靼簿频觏椖繏炫屏空急瘸?0%。
當前來看，資金流健康的地產(chǎn)商們甚至愿意降價賣資產(chǎn)，而最缺錢的那批地產(chǎn)商們反而死守“低價”，不愿意降價，且賣掉的都是一些過去開發(fā)或尚未開發(fā)完成的重資產(chǎn)。因為資金鏈最緊張的這批開發(fā)商，很可能已經(jīng)把手頭能質(zhì)押的一切全部都給質(zhì)押了，資金鏈繃緊到了極致。大幅折價賣資產(chǎn)表面上是在讓利換現(xiàn)金流，但實際上會導(dǎo)致債務(wù)窟窿越來越大。
近兩年，可以明顯看到有大量酒店資產(chǎn)包流拍，甚至出現(xiàn)無人問津的情況。早在2022年2月，隨著世茂的財務(wù)狀況不斷緊繃，出售“深坑酒店”的傳聞不絕于耳，彼時，在一份媒體流傳的世茂待售資產(chǎn)清單里被標明“現(xiàn)報價22.5億元對外出售”。但截至目前兩年多時間“深坑酒店”仍然出售未果。
過重的資產(chǎn)和過高的杠桿，在發(fā)展初期是助力，而到了發(fā)展高峰期，則是阻力。如何找到適合自己發(fā)展的新戰(zhàn)略和新思路成為擺在眾多房地產(chǎn)商面前急需解決的問題。在這樣的背景下，更多房企開始思考如何在運營管理好自持資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)經(jīng)驗復(fù)用和利潤創(chuàng)造，“輕資產(chǎn)模式”應(yīng)運而生。
可以說，酒店輕資產(chǎn)，稱得上是地產(chǎn)酒店為自己找尋的一條“生存捷徑”。其關(guān)鍵在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，最終通過品牌提高企業(yè)的盈利能力及發(fā)展規(guī)模。簡單來說，輕資產(chǎn)對于地產(chǎn)酒店而言，既不增加資產(chǎn)，也不會帶來負債壓力，甚至可以幫助企業(yè)逐漸擺脫高負債高杠桿帶來的風(fēng)險，越來越“綠”。
出清重資產(chǎn)，建立自己的品牌矩陣對外輸出，讓不少房地產(chǎn)商看到了另一種可能。碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地、金茂等都計劃開始做輕資產(chǎn)輸出。2021年3月份，華住和融創(chuàng)成立合資公司永樂華住，推出9個高端及奢華酒店品牌，包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅，以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂半山等。據(jù)透露，雙方計劃5年簽約200個項目，開業(yè)超100家高端酒店；2021年6月，剛宣布賣酒店的綠地，舉行10家酒店項目簽約儀式，旗下品牌酒店將在7個城市陸續(xù)落地，至此，綠地酒店輸出管理的項目達到了80家。
這樣看來，房地產(chǎn)旗下的酒店從服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵鼍频昶放频木频赀\營商，輕資產(chǎn)模式儼然成為行業(yè)主流。其中，品牌成為各大房地產(chǎn)商通過輕資產(chǎn)實現(xiàn)盈利的關(guān)鍵“武器”。因此，無論是齊推品牌建設(shè)品牌矩陣，還是組建團隊進行對外輸出管理運營，成為地產(chǎn)酒店的“默契”。
無論是賣酒店，還是開酒店，對于地產(chǎn)公司來說，其底層核心還是找到新的價值點實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。換句話說，重資產(chǎn)部分為了賺錢，輕資產(chǎn)部分是通過增加商業(yè)配套，提升重資產(chǎn)的商業(yè)價值，讓其更值錢。
一邊開一邊賣，賺錢嗎？
出身于房企的地產(chǎn)酒店，在輕資產(chǎn)方面是享有天然的資源優(yōu)勢的。即便是只有一半的“地產(chǎn)血緣”的酒管公司，也能收獲紅利。這也就造就了“邊開邊賣”的現(xiàn)象，那這樣的模式賺錢嗎？能否解決房地產(chǎn)商們的危機？
從賣資產(chǎn)方面來看，地產(chǎn)酒店似乎越來越“難賣”，有大量流拍五星級酒店“滯留”，成為資產(chǎn)交易市場的不良資產(chǎn)。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計，今年1-7月，國內(nèi)共342個高端酒店項目拍賣，結(jié)果85%流拍。同時，不良資產(chǎn)的銷售在商業(yè)房地產(chǎn)交易中的比例卻大幅提高。2023年，商業(yè)房地產(chǎn)交易中，不良資產(chǎn)的占比高達20%，而在前一年，這個比例只有11%。
不少曾經(jīng)炙手可熱的資產(chǎn)，現(xiàn)在卻處于無人問津的狀態(tài)。如無錫融創(chuàng)茂（原萬達茂）評估價約29.15億元，第一次拍賣起拍價21億元，因無人出價而流拍，第二次起拍價降至17億元，相當于是打了5.7折，最終還是流拍。同樣進入二拍程序的還有融創(chuàng)昆明萬達城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價約4.48億元，相當于評估價8億元打了5.7折，只有1人報名參與競拍，但因“案外人提出確有理由異議”而撤回。
那什么樣的酒店資產(chǎn)更容易被賣出去？從酒店的類型來看，投資人相對更加青睞城市酒店這類標的產(chǎn)品，其商業(yè)模式更加成熟，整體投資回報也相對更為穩(wěn)健。值得關(guān)注的是，度假酒店或度假村這類資產(chǎn)在交易市場中占比較低，但諸如坐擁三亞熱帶海濱一線海景的優(yōu)質(zhì)酒店，由于具備資源稀缺性價值，因此也時而成為資產(chǎn)交易的主體。
在資產(chǎn)交易時，買賣雙方也出現(xiàn)了矛盾點，給酒店資產(chǎn)交易成功增加了困難。賣家在出售時，想的是投資這個酒店時花了多少成本。金融機構(gòu)處置不良資產(chǎn)時，想的是賣價和評估價之間的差額。買家在做決策的時候，想的是投資回報率是多少。
舉個例子，花了10個億建的酒店，用收益估值法只能估出5個億的資產(chǎn)。這使得酒店資產(chǎn)價值特別容易出現(xiàn)“倒掛”。在政策高壓、客群需求升級、高線級城市地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和等多重因素作用下，有底氣出手收購這些資產(chǎn)的寥寥無幾。
“賣酒店”變現(xiàn)并沒有那么容易，那“開酒店”賺錢嗎？這就不得不提起那場“世紀大甩賣”，王健林為了自救，把酒店打了七折賣給了富力。而富力地產(chǎn)收購萬達酒店后，其酒店業(yè)務(wù)不僅沒能給公司帶來盈利，反而連虧不斷。截至2021年末，富力地產(chǎn)的酒店營運業(yè)務(wù)已由2017年的虧損1.46億元，擴大至14.22億元。到2022年上半年，富力地產(chǎn)的酒店運營業(yè)務(wù)又錄得8.49億元的虧損。2023年，富力地產(chǎn)酒店營運營業(yè)額雖然由去年同期17.81億元增加至29.83億元，但富力地產(chǎn)仍然處于虧損狀態(tài)，2023年全年歸母應(yīng)占虧損達到了201.64億元。
但也有地產(chǎn)酒店正在逐漸脫離虧損的“泥沼”，漸入輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型佳境，比如萬達。事實上，萬達酒店已連續(xù)四年實現(xiàn)盈利，發(fā)展步伐穩(wěn)健。據(jù)萬達披露2023年財報顯示，2023年萬達酒店發(fā)展收益約9.83億元。但萬達酒店發(fā)展在2024年上半年的業(yè)績預(yù)告中指出，預(yù)計虧損凈額介于8.8億港元至9.3億港元之間，這與2023年同期的凈利潤約1.65億港元相比，出現(xiàn)了虧損。萬達表示，該虧損主要是由于在出售芝加哥項目時產(chǎn)生的遞延金額相關(guān)長期應(yīng)收款項上計提了約1.26億美元（約9.84億港元）的減值虧損。
在今后很長一段時間內(nèi)，輕資產(chǎn)依舊會繼續(xù)流行。運營價值與區(qū)位價值的重新匹配，是頭部運營企業(yè)擴大管理半徑、輸出管理經(jīng)驗和品牌資源的最佳方式之一。處于資管時代的當下，用地產(chǎn)思維做不好酒店。但目前來看，地產(chǎn)酒店資產(chǎn)管理整體上或是缺位，或是錯位，到位的不多。
資產(chǎn)管理不應(yīng)被局限在日常運營的框架內(nèi)，在酒店的生命之初，就應(yīng)該考慮到整個酒店的長遠發(fā)展和價值創(chuàng)造，跑通“投、融、建、管、退”。資產(chǎn)管理的真正價值在于通過長期的規(guī)劃和優(yōu)化，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。因此，酒店如何進行精細化運營與資產(chǎn)管理，將投資回報提升至新高度？或?qū)⒊蔀楸姸嗟禺a(chǎn)酒店破局的首要問題。
相比住宅業(yè)務(wù)，酒店運營維護成本高、回報周期長的特點，不能上市盤活，賣掉成了必選項。但尋找新的增利點和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的需要，酒店又成為對外輸出的有力“途徑”。從當前來看，酒店業(yè)務(wù)收入在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比較小，對于那些資金鏈緊繃、負債較大的房地產(chǎn)來說，邊開邊賣或許是不錯的生意，但前提是得有“硬實力”。
有哪些業(yè)主有可能接手？
近幾年，地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)資金問題或逐步退出地產(chǎn)行業(yè)，主營業(yè)務(wù)盈利能力下降，缺乏進一步資金的投入用于更新改造，過往酒店收益微薄，投資回報遙遙無期。加上原設(shè)計和功能面臨新消費群體的消費觀念和新生酒店的設(shè)計與功能變革的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店已經(jīng)缺乏了競爭力，逐步出現(xiàn)持有業(yè)主進入資產(chǎn)更新投資焦慮期。預(yù)計近年大量存量資產(chǎn)將進入交易市場或重新評估未來存在的價值，急需找到資產(chǎn)持有的有效途徑或處置的出路。那誰最有可能接手這些資產(chǎn)？
一是國企來托底，為了優(yōu)化資源配置，或是為了解決長期負債問題。一方面可以視為對酒店資產(chǎn)價值的認可和對未來市場潛力的信心，另一方面也是響應(yīng)國家政策，促進產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的體現(xiàn)。北京 W 酒店、青島魯商凱悅酒店等都是國企間的交易。
此外，上海外灘茂悅大酒店、綠地萬豪酒店濟南融創(chuàng)文旅城施柏閣酒店和國際會議中心等地產(chǎn)集團旗下酒店資產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)手出讓，接收方都是國有性質(zhì)企業(yè)。這些收購案例顯示了國企在酒店行業(yè)中的活躍角色，以及它們在推動行業(yè)整合和轉(zhuǎn)型中的重要作用。
二是綜合性企業(yè)收購酒店資產(chǎn)作為綜合板塊布局的方式，擴大業(yè)務(wù)版圖。無論是金峰水泥集團以24.3億元人民幣收購了上海寶格麗酒店，還是金鷹集團通過其子公司成功收購了萬達瑞華酒店，這不僅體現(xiàn)了企業(yè)對酒店資產(chǎn)的保值增值能力的認可，也反映了企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化拓展。
同時，也是企業(yè)出于資產(chǎn)重組、資源整合或品牌發(fā)展的需要。如嶺南集團并購了山東星輝都市酒店管理集團有限公司70%的股權(quán)，并計劃將其納入上市公司嶺南控股體系內(nèi)。這一舉措不僅擴大了嶺南集團的酒店規(guī)模至超過1200家，也促進了雙方在南北市場的交叉布局，推動了全國化和下沉市場的拓展。
三是資金充足的“大佬”接手，將酒店資產(chǎn)作為增值保值工具。在此批地產(chǎn)掠食者中，“煤老板”以高頻次、大手筆頻繁出現(xiàn)在地產(chǎn)交易中。他們不僅抄底了一線城市商業(yè)辦公及公寓資產(chǎn)，而且在土地市場上也頻頻亮相。不少“煤老板”陸續(xù)投資購買上海中糧海景壹號公寓、雅居樂海南清水灣的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大飯店和富力香水灣萬豪酒店等資產(chǎn)。
對于這些“大佬”來說，房地產(chǎn)本來就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且核心城市的房價跌的可能性很小，具有“稀缺”性質(zhì)的物業(yè)更是可遇而不可求的資產(chǎn)。而且酒店資產(chǎn)本身就是一個能夠抵御通貨膨脹的很好保值增值工具，優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還具有很好的現(xiàn)金流，缺錢時也可以跟地產(chǎn)商們一樣賣掉“回血”。
可以預(yù)見的是，未來市場上會有越來越多酒店資產(chǎn)成交案例，這是酒店交易市場逐步成熟的標志。在此背景下，地產(chǎn)酒管公司正在迎來新階段賽程的重要分水嶺。需要注意的是，酒店資產(chǎn)的頻頻轉(zhuǎn)讓并不意味高端酒店失去了市場價值或是需求。酒店業(yè)主大換血有利于酒店資產(chǎn)流通，新酒店業(yè)主按照市場收益法評估酒店資產(chǎn)價值，酒店由過去的被動投資轉(zhuǎn)向主動投資，酒店作為資產(chǎn)配置的價值屬性也在這里顯現(xiàn)。
緊缺的現(xiàn)金流讓很多地產(chǎn)商釋放出大量待交易資產(chǎn)，其中不乏優(yōu)質(zhì)酒店，同時堅持繼續(xù)布局擴張戰(zhàn)略。看上去兩相矛盾的行為，背后動機并不沖突。其核心還是尋找新的增長點、維持龐大“身軀”的運轉(zhuǎn)。在市場權(quán)衡利弊之后的博弈下，誰能抓住機遇，誰距離“新生”又近了一步。在眾多地產(chǎn)酒店層出不窮的戰(zhàn)略調(diào)整下，誰都有可能成為最終的“大贏家”。