界面新聞記者 | 楊冰柯
多個城市落地政策明確支持提升得房率，各大開發(fā)商們可以放開手腳拼產(chǎn)品了。
12月12日，杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關于優(yōu)化建設項目容積率及相關指標計算規(guī)則的通知》。
通知稱封閉式陽臺，算一半面積。最多的關鍵詞是“不計容”，比如開放式風雨連廊，不納入容積率計算；“無圍護架構的非機動車坡道和機動車坡道的輕質(zhì)結構車庫出入口頂棚不納入容積率計算；在項目用地范圍內(nèi)配建，建成后移交電力部門的變配電房、開閉所，不納入容積率計算；除詳細規(guī)劃要求配建的公共服務配套設施外，地塊內(nèi)其他按規(guī)范要求配建、建成后按規(guī)定移交相關部門的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生、文體等公共服務配套設施，不納入容積率計算；獨立于建筑之外的，出室外地面的樓梯及電梯井,不納入容積率計算；利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計算等。
杭州一位市場人士對界面新聞記者表示，這意味著花同樣的錢，同樣的產(chǎn)權面積，但能得到更大的使用面積或者可以利用的空間。
從全國范圍來看，杭州終于邁上了卷得房率的步伐，但步子不是最大的。
在杭州出臺有關提升得房率新政的同一天，湖南《衡陽晚報》消息稱，2025年1月1日起，湖南省衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局、衡陽市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布的《關于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》。
通知稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時，應與購房人約定按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據(jù)。
在衡陽之前，廣東肇慶第一個出臺政策，明確從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。此外，湖南湘潭市明確提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。近日，廣西也提出在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，鼓勵各地結合實際細化優(yōu)化房地產(chǎn)項目容積率計算規(guī)則，引導市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。
地市明確提出按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售，一二線熱點城市則主要是在提升得房率上助力新房市場。
比如，深圳今年的建筑設計規(guī)則中，增加了計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規(guī)定建筑面積的內(nèi)容，此前深圳陽臺進深不能超2.4米，修訂后可以將進深做大，飄窗的進深也從0.6增加到0.8。
成都今年出臺新政稱每套住宅的飄窗、陽臺等非公共活動空間，水平投影面積不大于該套住宅建面的20%。這意味著，新規(guī)下的新房得房率，可能提高到110%，甚至120%。
合肥新政放寬陽臺、露臺計容規(guī)則，擴展了社區(qū)公共休閑空間，提升住宅得房率。
各地計容新規(guī)直接推動了樓市開發(fā)商們產(chǎn)品力的打造。
在成都，得房率最夸張的項目是成都濱江酈城采用錯層的設計，家家戶戶都能有自己的花園，70%贈送率，200%最大得房率，79平米可實得140平米。
在合肥，綠城在董鋪湖畔的詠溪雲(yún)廬項目部分產(chǎn)品得房率直逼120%，掀起了開發(fā)商卷得房率的風潮。
根據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院，目前來看，提高“得房率”的方式主要有兩種，一種是修改規(guī)劃條件，部分以前需要計算公攤的面積現(xiàn)在不算入了，而另一種是通過各種合規(guī)的建筑設計增加業(yè)主的實際可用空間。
在浙江紹興、溫州、金華、湖州等地市計容新規(guī)中，內(nèi)容包括：“空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等?！?/p>
浙報傳媒地產(chǎn)研究院報告稱，只要合理利用新規(guī)，理論上，“得房率”（實得率）可以達到100%，甚至達到120%。
不過新房市場提升得房率，對當下二手房市場是個壓力。
中原地產(chǎn)研究院首席總監(jiān)張大偉表示，2024年全國各地得房率100%已經(jīng)不新鮮了。卷得房率情況下，樓市一二手房銷售也發(fā)生變化。70%得房率的二手房遇到同面積100%得房率的新房，其價差大概率能到30%以上。新房市場由于高得房率、創(chuàng)新設計和豐富的產(chǎn)品亮點，逐漸開始全面壓制了二手房市場。