文｜財(cái)經(jīng)天下WEEKLY 陳大壯
編輯 | 朗明
王健林又甩賣了一座萬達(dá)廣場(chǎng)。
2024年12月30日，武威萬達(dá)廣場(chǎng)股東變更，原全資股東萬達(dá)商管退出，坤華基金成為100%全資股東。
坤華基金是新華保險(xiǎn)與中金資本于2023年年底才成立的不動(dòng)產(chǎn)私募基金。該基金不出手則已，一出手就在一年時(shí)間內(nèi)拿下9座萬達(dá)廣場(chǎng)。
除新華保險(xiǎn)外，陽光保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)等5家險(xiǎn)企，至少是18座萬達(dá)廣場(chǎng)的接盤方。而萬達(dá)也并非獨(dú)一份，北京中糧·置地廣場(chǎng)、世茂珠海巨無霸綜合體等眾多地產(chǎn)，都曾被各大險(xiǎn)企花數(shù)十億元的資金相繼購下。
在國內(nèi)資本市場(chǎng)中，保險(xiǎn)資金是一支不容忽視的金融力量，它們憑借獨(dú)特的投資視角和長期的投資策略，通常能夠提前下注某些資產(chǎn)，并在這些資產(chǎn)價(jià)值大幅上升后適時(shí)退出，從而獲得豐厚的回報(bào)。
此次大規(guī)模集體跨界投資房產(chǎn)背后，保險(xiǎn)公司是怎么想的？
01、抄底萬達(dá)
坤華基金全名為“坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”，天眼查顯示，新華保險(xiǎn)持股99.9%，中金資本持股0.1%。在坤華基金對(duì)外投資的總共9個(gè)項(xiàng)目中，全部都是分布在北京、南京、成都、銀川等全國各地的萬達(dá)廣場(chǎng)，且這些投資均于2024年完成，合計(jì)認(rèn)繳出資額達(dá)37.35億元。
坤華基金投資萬達(dá)廣場(chǎng)情況。數(shù)據(jù)來源/天眼查
坤華基金的歷史背景不簡(jiǎn)單，該基金于2023年年底成立。關(guān)于基金設(shè)立的原因，新華保險(xiǎn)稱旨在拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會(huì)，多元化管理資產(chǎn)。
如今一年時(shí)間過去，從資金量和投資數(shù)量上，都不難看出新華保險(xiǎn)把商業(yè)地產(chǎn)視為重要的投資標(biāo)的。
該戰(zhàn)略背后，與新華保險(xiǎn)新掌門人的戰(zhàn)略有脫不開的關(guān)系。
據(jù)公開資料，2023年8月，新華保險(xiǎn)原董事長李全退位，楊玉成補(bǔ)位任新華保險(xiǎn)黨委書記、董事長。生于1971年的楊玉成，是一位券商老將，曾在申萬宏源集團(tuán)供職長達(dá)15年，其投研資管能力頗受肯定。
接手新華保險(xiǎn)后，楊玉成改革的一個(gè)重要關(guān)鍵詞就是“強(qiáng)投資”。楊玉成稱確定了三個(gè)方向：長期投資，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益；豐富投資品種和策略，增厚投資收益；加強(qiáng)投研，捕捉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)超額收益。
2023年年底，新華保險(xiǎn)宣布出資99.99億元，與中金資本共同成立規(guī)模100億元的不動(dòng)產(chǎn)私募基金，即坤華基金。
當(dāng)時(shí)，就有市場(chǎng)化私募股權(quán)基金人士分析，從公告看，該基金或?qū)⑼断蛞恍┈F(xiàn)金流回報(bào)較好的企業(yè)，對(duì)應(yīng)的底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，諸如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。原因是地產(chǎn)類資產(chǎn)便宜，屬于適合加大投資的階段。
這種猜測(cè)很快得到印證，2024年，坤華基金頻繁接盤萬達(dá)廣場(chǎng)。4月接盤北京萬達(dá)廣場(chǎng)、6月接盤煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)、9月南京、10月成都，然后是晉江、赤峰、銀川、淮北、武威地區(qū)的萬達(dá)廣場(chǎng)。
熟悉地產(chǎn)圈的都清楚，之于王健林，出售萬達(dá)廣場(chǎng)能幫助集團(tuán)應(yīng)對(duì)企業(yè)債務(wù)問題、迅速回籠資金。但保險(xiǎn)公司為什么要接下這些攤子？這不僅是外界好奇的問題，也是投資者關(guān)心的問題。
2024年夏天，多位從外地趕往北京的個(gè)人股東，專門在新華保險(xiǎn)股東會(huì)上向管理層問及此事。楊玉成十分自信地回答，“新華保險(xiǎn)的地產(chǎn)投資過去沒有踩過雷，沒有投資過激進(jìn)的地產(chǎn)公司項(xiàng)目，看到的個(gè)別公開信息涉及的都是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)”。他稱地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)新華保險(xiǎn)整體財(cái)務(wù)影響有限，讓投資者不要擔(dān)心，并建議對(duì)新華保險(xiǎn)股票“堅(jiān)定持有”。
看好房地產(chǎn)的并非新華保險(xiǎn)一家，其他保險(xiǎn)巨頭也在這幾年不約而同加碼房地產(chǎn)。據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來，險(xiǎn)資共計(jì)入手18宗萬達(dá)旗下資產(chǎn)，背后資金來自陽光保險(xiǎn)、中國太保、大家保險(xiǎn)、橫琴人壽等險(xiǎn)企。
萬達(dá)之外，其他房地產(chǎn)資源也被各大險(xiǎn)企相中。中郵人壽曾斥資近43億元買下西單大悅城持有的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，中國人壽以39億元買下了世茂珠海綜合體，平安人壽花20億元收購江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個(gè)物流園區(qū)，友邦人壽自2022年下半年以來持續(xù)加倉不動(dòng)產(chǎn)，總投資金額已超200億元，所投項(xiàng)目包括上海北外灘的“友邦金融中心”、北京朝陽區(qū)CBD商辦凱德·星貿(mào)、京東產(chǎn)發(fā)三期物流基金等。
此外，泰康人壽、建信人壽、海保人壽等公司也曾披露大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，頻繁加碼寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與養(yǎng)老社區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)。
據(jù)中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜介紹，在這之前，險(xiǎn)企的資產(chǎn)配置主要集中在固定收益類資產(chǎn)，如國債、企業(yè)債、銀行存款等。根據(jù)中國銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2021年保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額為23.23萬億元，配置保持以固定收益類資產(chǎn)為主，其中，利率債、信用債和銀行存款占比位列前三位，合計(jì)占比約55%。
如今險(xiǎn)企加碼不動(dòng)產(chǎn)，是什么使得險(xiǎn)企的投資思路發(fā)生了變化？
02、尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
國內(nèi)投資環(huán)境每天都在發(fā)生新的變化。保險(xiǎn)行業(yè)所涉及的固定收益率投資亦是如此。
典型如代表無風(fēng)險(xiǎn)的國債利率的持續(xù)走低，令人始料未及。
據(jù)《財(cái)中社》統(tǒng)計(jì)，2014~2018年新華保險(xiǎn)的年均總投資收益率為5.64%，高于當(dāng)時(shí)5%~5.5%的投資收益率假設(shè)，期間會(huì)產(chǎn)生正的利差收益。而2019~2023年的年均總投資收益率下降到了4.48%。
另據(jù)央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2024）》中提到，受低利率環(huán)境、權(quán)益類資產(chǎn)收益不及預(yù)期等多重因素影響，近幾年保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用收益率持續(xù)下行。當(dāng)資金運(yùn)用收益率低于有效保單合同平均預(yù)定利率時(shí)，會(huì)產(chǎn)生利差損。利差是保險(xiǎn)公司的主要利潤來源，利差損壓頂將對(duì)保險(xiǎn)公司形成經(jīng)營壓力。
從國外保險(xiǎn)公司應(yīng)對(duì)利差損的經(jīng)驗(yàn)來看，日本保險(xiǎn)業(yè)通過擴(kuò)大海外投資比重、借助海外高息資產(chǎn)彌補(bǔ)本土高收益資產(chǎn)的匱乏。歐洲保險(xiǎn)公司則會(huì)通過增加長期股權(quán)投資、地產(chǎn)投資、集合投資計(jì)劃等另類資產(chǎn)來獲取超額收益。
在我國，保險(xiǎn)行業(yè)同樣需要不停尋找新的投資渠道和收益來源，因此地產(chǎn)投資被提上議程。
柏文喜對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》表示，在當(dāng)前投資環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的配置價(jià)值逐漸體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)投資具有較低的風(fēng)險(xiǎn)和較高的收益穩(wěn)定性，符合險(xiǎn)企的投資需求。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整，一些房企面臨資金壓力，出售資產(chǎn)的意愿較強(qiáng)，險(xiǎn)企可以從中獲取更多的投資標(biāo)的。
薩摩耶云科技集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄭磊補(bǔ)充稱，保險(xiǎn)公司紛紛購買商業(yè)地產(chǎn)，主要是看中了其長期穩(wěn)定的租金收入，這對(duì)于保險(xiǎn)公司的現(xiàn)金流管理非常有益。而商業(yè)地產(chǎn)通常具有較好的增值潛力，尤其是在具有品牌影響力和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)手中。此外，保險(xiǎn)公司也可能通過收購房地產(chǎn)項(xiàng)目來獲取開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為其未來的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。
事實(shí)上，隨著 “保本無波動(dòng)”的資產(chǎn)在變少，為提高保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，近年來，國家層面也在不停呼吁保險(xiǎn)公司“長錢長投”，監(jiān)管陸續(xù)出臺(tái)文件，鼓勵(lì)保險(xiǎn)業(yè)增持上市公司股票、允許保險(xiǎn)資金投資公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等。
這一點(diǎn)還體現(xiàn)在險(xiǎn)資舉牌上市公司上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》統(tǒng)計(jì)，2024年全年，共有8家險(xiǎn)企合計(jì)舉牌20次。被舉牌的A股、H股上市公司合計(jì)達(dá)18家，涉及能源、基建、環(huán)保、銀行等多個(gè)領(lǐng)域，舉牌次數(shù)和被舉牌上市公司數(shù)量均創(chuàng)下近四年新高。
綜合各方信息可以看到，各險(xiǎn)企發(fā)揮保險(xiǎn)資金耐心資本優(yōu)勢(shì)、提升長期收益的趨勢(shì)已經(jīng)越發(fā)明顯了。多管齊下的情況下，保險(xiǎn)公司取得的效果如何呢？
03、靠房租拉利潤
險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)所獲收益方式，無非幾種：商業(yè)體運(yùn)營收益、出租房地產(chǎn)收益、與房企合作獲取投資分成收益等。
據(jù)新華保險(xiǎn)公司2024年半年報(bào)，2024年上半年?duì)I業(yè)收入555.91億元，凈利潤110.83億元，皆實(shí)現(xiàn)同比雙位數(shù)增長，告別連續(xù)多個(gè)季度的下滑，使得公司在8月30日盤中漲停，市值重返千億元。其中，投資性房地產(chǎn)租金收入為1.67億元，較2023年同期增長4.4%，同期其投資性房地產(chǎn)余額為92.46億元，占整體投資組合的0.6%。
新華保險(xiǎn)財(cái)報(bào)截圖
新華保險(xiǎn)在財(cái)報(bào)中稱，公司保險(xiǎn)資金運(yùn)用始終遵循穩(wěn)健投資、長期投資、價(jià)值投資的基本理念，戰(zhàn)略資產(chǎn)配置層面以久期長、現(xiàn)金流穩(wěn)定的固定收益類資產(chǎn)為壓艙石，滿足資產(chǎn)負(fù)債匹配要求，同時(shí)輔以均衡的權(quán)益類資產(chǎn)配置，以提高長期投資回報(bào) 。
到了2024年第三季度，關(guān)于房地產(chǎn)的直觀租金收入和投資余額未在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)，但前9個(gè)月，新華保險(xiǎn)營收同比大增72.9%，凈利潤大增116.7%，公司坦言，業(yè)績(jī)變動(dòng)的直接原因，是受資本市場(chǎng)上漲的影響，前三季度投資業(yè)績(jī)同比增加。截至2024年9月末，公司投資資產(chǎn)為 16067.06 億元，前三季度年化總投資收益率為 6.8%；年化綜合投資收益率為8.1%，上年同期為3.0%。
中國平安的房產(chǎn)投資走勢(shì)同樣十分樂觀。2024年上半年，中國平安凈利潤746.19億元，同比增長6.8%。其中，投資性房地產(chǎn)租金收入達(dá)37.04億元，同比增長15.39%。
公司表示，截至2024年6月末，保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2074.25億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.0%。該類投資以物權(quán)投資為主(包含直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè))，在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比79.1%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)。
在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國平安總經(jīng)理助理兼首席投資官鄧斌表示，不動(dòng)產(chǎn)最壞的時(shí)候已經(jīng)過去，處于調(diào)整期，筑底的情況已經(jīng)形成。
2024年第三季度，中國平安凈利潤再增長151.3%。公司提到，保險(xiǎn)資金投資業(yè)績(jī)優(yōu)良。2024年前三季度，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，平安保險(xiǎn)資金投資組合實(shí)現(xiàn)年化綜合投資收益率5.0%，同比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。
此外，從目前已披露的數(shù)據(jù)來看，2024年上半年，中國太保投資性房地產(chǎn)租金收入3.46億元，中國人壽上半年投資性房地產(chǎn)凈投資收益為0.57億元。
多位金融人士認(rèn)為，未來保險(xiǎn)公司購買商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象很可能會(huì)繼續(xù)增加，他們亦表達(dá)出“房產(chǎn)雖好，不要貪杯”的觀點(diǎn)。
2023年12月，國家金融監(jiān)督管理總局印發(fā)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用內(nèi)部控制應(yīng)用指引第5號(hào)——不動(dòng)產(chǎn)投資》，要求保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)等，細(xì)節(jié)包括擬投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)狀況、區(qū)位狀況、管理權(quán)狀況以及土地使用年限等方方面面。
柏文喜強(qiáng)調(diào)，險(xiǎn)企需要對(duì)擬投資的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，包括項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營能力、市場(chǎng)前景等，確保投資的安全性和收益性。另外也要關(guān)注國家和地方的房地產(chǎn)政策變化，確保投資行為符合相關(guān)政策規(guī)定。