文 | 聞旅 Tniniuo
編輯 | 藍(lán)蘭
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君亭酒店（SZ301073）靈智開(kāi)了，終于弄明白了一件事，酒店管理公司想賺大錢(qián)還是得走加盟這條路。
前幾天君亭酒店回復(fù)投資人問(wèn)題時(shí)，明確了接下來(lái)要搞加盟，三年達(dá)到千店規(guī)模。
順便也展示了一下自己的加盟團(tuán)隊(duì)。負(fù)責(zé)人莫鑫亨，之前是希岸酒店的聯(lián)合創(chuàng)始人。
嗯，就是那個(gè)主視覺(jué)Tiffany藍(lán)，說(shuō)是對(duì)女性友好的希岸酒店。
團(tuán)隊(duì)成員均為中國(guó)內(nèi)地頭部千店連鎖酒店品牌的核心團(tuán)隊(duì)，擁有超過(guò)1250名加盟商資源。
主要就是告訴投資人，你們看，我是真的要好好搞加盟了。不是說(shuō)說(shuō)的，真花錢(qián)找人了。
君亭酒店早期在資本市場(chǎng)給大家講了一個(gè)自營(yíng)模式的故事。
2016年掛牌新三板的時(shí)候，君亭酒店旗下21家店，直營(yíng)店14家，受托管理店7家。營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源是直營(yíng)，委托管理占比百分點(diǎn)只有個(gè)位數(shù)。
當(dāng)所有酒管公司都在做加盟的時(shí)候，這哥們非要說(shuō)自己是玩自營(yíng)的。好像要證明，酒管公司靠自己開(kāi)酒店也能賺錢(qián)。
但顯然，現(xiàn)在君亭酒店已經(jīng)意識(shí)到，酒管公司走自營(yíng)這條路不靠譜。
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一是自營(yíng)太特么重了。
君亭酒店2022年發(fā)布過(guò)一個(gè)定增預(yù)案，募集資金總額不超過(guò)5.17億元，其中4.64億元用來(lái)新開(kāi)15家直營(yíng)酒店。
算下來(lái)差不多平均3000萬(wàn)開(kāi)一家店。
什么概念呢？
2023年君亭酒店扣非凈利潤(rùn)2759.35萬(wàn)元。也就是說(shuō)，君亭酒店偌大一個(gè)A股創(chuàng)業(yè)板公司，忙活一年，利潤(rùn)不夠自己開(kāi)個(gè)直營(yíng)店的。
而且2023年的時(shí)候，君亭酒店整體營(yíng)收中，高毛利的受托管理業(yè)務(wù)占比已提升到21.9%，幫君亭貢獻(xiàn)了一定利潤(rùn)。
在財(cái)報(bào)里，君亭酒店直營(yíng)業(yè)務(wù)叫“酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)”，受托管理業(yè)務(wù)叫“酒店管理業(yè)務(wù)”
顯然，做加盟的酒管公司可以用加盟商的錢(qián)開(kāi)店。君亭酒店想開(kāi)店就得一直稀釋自己股權(quán)融資。
國(guó)內(nèi)頭部酒管公司，目前門(mén)店數(shù)量都過(guò)萬(wàn)。按君亭酒店現(xiàn)在的體量，就算把自己稀釋干凈幾個(gè)來(lái)回，資金也開(kāi)不出來(lái)一萬(wàn)家自營(yíng)店。
二是自營(yíng)也未必賺錢(qián)。
公開(kāi)數(shù)據(jù)可以看到，比如2018年的時(shí)候，杭州千越君亭酒店虧損877.85萬(wàn)、杭州Pagoda君亭酒店虧損300.91萬(wàn)、寧波歐華君亭酒店虧損551.39萬(wàn)。2019年的時(shí)候，寧波歐華君亭酒店虧損485.78萬(wàn)、三亞大東海君亭酒店虧損141.56萬(wàn)等等。
當(dāng)然，有虧也有賺。不看疫情，2018年—2019年這兩年，君亭酒店旗下15、16家自營(yíng)店，盈利的比虧損的多一些。
但這說(shuō)明一件事。再怎么樣的行業(yè)“老法師”，自營(yíng)也沒(méi)有百分百賺錢(qián)的。說(shuō)到底，開(kāi)酒店是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的投資，不是保本理財(cái)。
而且新店是有爬坡期的。
在君亭酒店近兩年的財(cái)報(bào)中，類(lèi)似“受累于新開(kāi)業(yè)直營(yíng)店存在爬坡期”的表述，已成為公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)波動(dòng)的主要理由之一。
那么這個(gè)時(shí)候，從別人兜里掏錢(qián)開(kāi)店，讓別人爬坡，酒管公司收管理費(fèi)的加盟模式，就顯得特別聰明了。
畢竟，酒管公司賺錢(qián)和酒店賺錢(qián)是兩碼事。
極端點(diǎn)，哪怕旗下的加盟店都不賺錢(qián)，酒管公司裝修費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、加盟費(fèi)、物料費(fèi)等等該賺還是賺。
但只要量上去了，還是有能賺錢(qián)的店。瞎貓還能碰上死耗子呢。誰(shuí)家過(guò)年還不吃頓餃子？
但凡有家店撈著了，酒管公司都可以說(shuō)是自己管理運(yùn)營(yíng)的功勞。
三是酒管公司價(jià)值，主要體現(xiàn)在規(guī)模上。
再有匠心精神，但是店開(kāi)的慢也沒(méi)用。
地球就這么大，好的物業(yè)位置就這么多。
手快有，手慢無(wú)。做酒店搶不到好位置，就是“天崩”開(kāi)局。
君亭酒店也老早就明白這件事了。其在2021年IPO募集了2.2億資金用于擴(kuò)張直營(yíng)店，但2022年突然改變資金用途，將其用于收購(gòu)君瀾、景瀾兩家公司，耗資1.4億。
當(dāng)時(shí)，君瀾有180家酒店，景瀾有75家店。算上君亭酒店自己的70余家酒店，總數(shù)一下突破300家。
雖然這個(gè)收購(gòu)有點(diǎn)“左手倒右手”的嫌疑，君瀾旗下的酒店資產(chǎn)雖多，但大多投資回報(bào)率較低。
至少?gòu)倪@一刻開(kāi)始，君亭酒店想明白了，要規(guī)模化。
畢竟，正常來(lái)說(shuō)，1.4億也就夠君亭酒店開(kāi)4、5家直營(yíng)店的。一下買(mǎi)255家店，比吭哧吭哧開(kāi)自營(yíng)“香”太多了。
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而且從前幾年開(kāi)始，君亭酒店就在擴(kuò)大受托管理業(yè)務(wù)的比重。
其實(shí)君亭酒店的受托管理業(yè)務(wù)，跟加盟模式差不多。
就是幫業(yè)主管店，然后從業(yè)主那里賺三筆錢(qián)——技術(shù)服務(wù)費(fèi)、基本管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)。
2019年披露的收費(fèi)模式是：技術(shù)服務(wù)費(fèi)（50-200萬(wàn)）、基本管理費(fèi)（50-80萬(wàn)或營(yíng)收的5%-8%）、獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)按GOP（營(yíng)業(yè)毛利）一定比例抽傭。
仔細(xì)看財(cái)報(bào)就能發(fā)現(xiàn)，還是這種坐地?cái)?shù)錢(qián)的模式“香”啊。
可以看到，2018年——2020年君亭酒店有27家已開(kāi)業(yè)受托管理酒店，雖然在獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)這塊，君亭酒店幾乎沒(méi)收到什么錢(qián)，但不影響受托管理業(yè)務(wù)占比從2018年的2.81%，增長(zhǎng)到2020年的5.8%。到了2024H1，占比已經(jīng)增長(zhǎng)到16%。
至于加盟模式如何收費(fèi)，目前君亭酒店還沒(méi)披露。
不過(guò)為了鼓勵(lì)加盟，君亭酒店設(shè)計(jì)了一些數(shù)據(jù)，舉了三款產(chǎn)品例子，來(lái)勾繪投資回報(bào)率。
“君亭尚品”產(chǎn)品，如果ADR預(yù)計(jì)在320——380元左右，OCC估計(jì)在80——90%的情況下，單房造價(jià)在十萬(wàn)時(shí)能保證投資模型在四年以?xún)?nèi)回本。
“君亭”產(chǎn)品，ADR 在360——420元之間，單房造價(jià)在14萬(wàn)左右，四年回本。
“觀澗”酒店單房造價(jià)15萬(wàn)多，ADR大概在400——450元之間，同樣在四年左右回收周期。
三款產(chǎn)品如果控制在四年及四年以?xún)?nèi)的回收周期，GOP率目標(biāo)在60——70%之間。
但業(yè)主究竟能不能賺到錢(qián)，可能要精算一下。
因?yàn)闆](méi)有加盟模式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以用受托管理模式推算一下。
以“杭州野風(fēng)君亭酒店管理有限公司”這家店為例：技術(shù)服務(wù)費(fèi)一次性支付120萬(wàn)、基本管理費(fèi)每年60萬(wàn)、GOPR≥45%獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)為GOP的8%。
按照“君亭”產(chǎn)品水平，以150間房估算，把技術(shù)服務(wù)費(fèi)按4年分?jǐn)?，業(yè)主每年基本要付掉200萬(wàn)純利。
200萬(wàn)純利是什么水平呢？
以業(yè)績(jī)稍好一點(diǎn)的2019年為例，君亭酒店16家直營(yíng)店總凈利潤(rùn)5792.64萬(wàn)元，平均每家店凈利潤(rùn)362.04萬(wàn)。
“君亭”產(chǎn)品150間房造價(jià)成本就要2100萬(wàn)元。
當(dāng)然這個(gè)估算不一定準(zhǔn)。
我們也可以從財(cái)報(bào)中看看君亭酒店自營(yíng)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)。
2018年——2020年君亭酒店自營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利分別是34.54%、33.76%、21.96%。2024H1直營(yíng)毛利是22.23%。
2019年——2023年，直營(yíng)店全年平均ADR416.8元，平均OCC 59.4%，平均RevPAR250.24元。
如果只算2019年和2023年的平均值，其直營(yíng)店全年平均ADR458.8元，平均OCC67.5%，平均RevPAR310元。
跟上面三款產(chǎn)品勾勒出的數(shù)據(jù)藍(lán)圖多少還差點(diǎn)空間。
且更尷尬的是，2019年——2020年，君亭酒店直營(yíng)店的OCC、ADR、RevPAR三項(xiàng)數(shù)據(jù)都要比委托管理酒店高。
而且高的不是一星半點(diǎn)，2019年OCC自營(yíng)店比委托管理酒店高出近20個(gè)百分點(diǎn)，RevPAR自營(yíng)店比委托管理酒店高出85.93元，幅度近43個(gè)百分點(diǎn)。
這里可能有幾種說(shuō)辭，一是直營(yíng)店都是精挑細(xì)選的，托管店的位置等綜合情況差點(diǎn)意思。二是托管店還在爬坡期。
但從結(jié)果來(lái)看，托管店?duì)I業(yè)數(shù)據(jù)還是挺一般的，而且君亭酒店已經(jīng)很久沒(méi)有在財(cái)報(bào)中披露，自營(yíng)店和托管店對(duì)比經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。
只能說(shuō)加盟商還得認(rèn)真思量思量。
但對(duì)于君亭酒店來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)模式目前確實(shí)是被“頂在杠頭上”了。不做加盟，接下來(lái)資本市場(chǎng)的故事就不性感。做加盟，目前已經(jīng)披露的自營(yíng)數(shù)據(jù)也就那樣，跟同檔競(jìng)品拉不出明顯差距。