記者｜趙陽戈

中交地產(chǎn)（000736.SZ）近期股價(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，近5萬投資者如坐過山車。

1月22日至27日，這家公司股價(jià)累計(jì)跌幅27.84%。

股價(jià)如此表現(xiàn)背后，中交地產(chǎn)近期大消息不斷，包括業(yè)績(jī)預(yù)告大虧且即將“戴帽”，計(jì)劃剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，大股東解禁等。作為中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下A股地產(chǎn)上市平臺(tái)，公司如果不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，未來轉(zhuǎn)型方向又在何方？

前所未有的巨虧

中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)2024年虧損53億元，基本每股收益約-7.33元，預(yù)計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益為-37億元。

如果公司2024年度經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)確定為負(fù)值，那么根據(jù)規(guī)定深交所將在中交地產(chǎn)披露2024年年報(bào)后，對(duì)其實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。中交地產(chǎn)的年報(bào)披露時(shí)間預(yù)計(jì)為4月8日。

界面新聞注意到，此前中交地產(chǎn)也有虧損年，諸如2004年虧損9.3億元，2023年虧損16.73億元，像2024年這樣巨虧53億元，從未有過。

此外，中交地產(chǎn)背負(fù)著沉重的包袱。

1月17日公告，中交地產(chǎn)及下屬子公司連續(xù)12個(gè)月內(nèi)新增累計(jì)訴訟、仲裁案件金額人民幣合計(jì)23897.01萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的14.79%。2024年三季報(bào)顯示，公司一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為161.77億元，貨幣資金則為99.41億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)的表現(xiàn)，中交地產(chǎn)表示，一方面本期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較上年同期有所減少，同時(shí)為加速庫(kù)存去化和資金回籠交付項(xiàng)目的毛利率有所下降；另一方面公司費(fèi)用化利息增加，本期財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期有所上升；再者報(bào)告期內(nèi)，公司對(duì)存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值損失。

除了業(yè)績(jī)壓力，界面新聞注意到，中交地產(chǎn)1月10日有2583.24萬股解禁流通，占比3.46%，涉股東12名。那么股價(jià)波動(dòng)是否受解禁股影響？

“限售股我們也管控不了”，中交地產(chǎn)工作人員稱，目前沒有收到前幾位股東減持的消息，“不止一個(gè)人打電話來咨詢了，其實(shí)管理層也在積極想辦法讓公司變好”。

往輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型

巨虧之下，中交地產(chǎn)擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，交易擬采用的是現(xiàn)金方式。根據(jù)初步研究和測(cè)算，交易預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，同時(shí)也構(gòu)成了關(guān)聯(lián)交易。交易尚處于籌劃階段。

“公司打算將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，后續(xù)暫以物業(yè)為主營(yíng)”。根據(jù)中交地產(chǎn)方面的描述，交易之后，公司將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。中交地產(chǎn)工作人員也表示，以前開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，就曾交給過物業(yè)公司在打理。

界面新聞注意到，2024年12月，中交地產(chǎn)以現(xiàn)金方式拿下中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)100%股權(quán)，交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，標(biāo)的公司100%股權(quán)的評(píng)估結(jié)果為7億元。

中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)成立于2022年12月13日，注冊(cè)資本3億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，布局全國(guó)5大區(qū)域、60余座城市，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口為核心服務(wù)業(yè)態(tài)。中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)是中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司唯一的物業(yè)資源整合平臺(tái)、總控平臺(tái)和發(fā)展平臺(tái)。

中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)2023年?duì)I業(yè)收入5.63億元，凈利潤(rùn)6952.27萬元，2024年上半年?duì)I業(yè)收入4.01億元，凈利潤(rùn)1028.33萬元。

“物業(yè)方面目前的具體數(shù)據(jù)還不太清楚，還請(qǐng)關(guān)注后續(xù)公告”，中交地產(chǎn)工作人員稱。

“這個(gè)要關(guān)注管幅”，某物業(yè)領(lǐng)域人士告訴界面新聞?dòng)浾?，一般來說或許在年初年末因?yàn)轭A(yù)繳活動(dòng)等會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流大一些，但物業(yè)管理并無明顯的季節(jié)性。如果出現(xiàn)數(shù)據(jù)波動(dòng)，需要關(guān)注到公司的管幅是否出現(xiàn)了變化?！盀檫M(jìn)場(chǎng)老項(xiàng)目，爭(zhēng)取到業(yè)委會(huì)青睞，前期投入可能就會(huì)大一些”，該人士表示，承接老項(xiàng)目，前期可能投入很多，對(duì)老項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)改，這或許是出于戰(zhàn)略上的考慮，為擴(kuò)大規(guī)模，犧牲短期利潤(rùn)，換來長(zhǎng)期更好的現(xiàn)金流。

“物業(yè)現(xiàn)在是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”，上述人士告訴界面新聞?dòng)浾撸郧霸诜块_領(lǐng)域，物業(yè)的現(xiàn)金流太小企業(yè)看不上，但自房企開發(fā)商暴雷以來，能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)的物業(yè)管理，反而生存較好，資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)。這也成了房地產(chǎn)開發(fā)往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向。

另一個(gè)平臺(tái)綠城中國(guó)

界面新聞注意到，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下還有一家港股平臺(tái)：綠城中國(guó)（03900.HK），持股比例23.81%，主要業(yè)務(wù)為于中國(guó)發(fā)展供銷售住宅物業(yè)。是否中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后續(xù)會(huì)劃撥到綠城中國(guó)？

“后續(xù)進(jìn)展還是以公告為主”，中交地產(chǎn)工作人員如是說。數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)2024年上半年?duì)I業(yè)收入695.62億元，歸母凈利潤(rùn)20.45億元，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

“2025全國(guó)處于慢慢回暖的節(jié)奏”，貝殼研究院西南分院院長(zhǎng)孫堃告訴界面新聞?dòng)浾?，回暖?yīng)該是階梯性的，先是一線城市實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，量?jī)r(jià)方面表現(xiàn)正面，即價(jià)格能回升量也保持住，只有一線城市立住腳，才能帶動(dòng)個(gè)二三線。

孫堃表示，未來要看財(cái)政和貨幣兩個(gè)方面。財(cái)政手段不管是白名單還是地方債去收購(gòu)房企，都能緩解企業(yè)的生存壓力，“白名單為了企業(yè)融資更方便，地方債落實(shí)可收儲(chǔ)存量的項(xiàng)目或者閑置的土地，那都是對(duì)企業(yè)的利好，幫助去化沉淀的庫(kù)存項(xiàng)目和庫(kù)存土地”。孫堃稱，回流的資金一方面可促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，另一方面可以聚集在新開的項(xiàng)目上，避免企業(yè)的攤子鋪得太大。貨幣政策則是指降息，是針對(duì)消費(fèi)者的利好，“我們預(yù)計(jì)一季度不會(huì)明顯變化”。

另外，市場(chǎng)也留意到一種代建模式。孫堃表示，代建房企有經(jīng)驗(yàn)資質(zhì)有人馬，和手上有土地的平臺(tái)公司合作，是現(xiàn)今環(huán)境下衍生出來的新業(yè)態(tài)，“雖說相對(duì)利潤(rùn)薄一點(diǎn)，但好在旱澇保收，是開發(fā)領(lǐng)域的輕資產(chǎn)模式”。