文 | 張馨儀

2025年2月8日，黃島區(qū)唐島灣畔珠江路南、百花山路西地塊以3.09億元底價(jià)成功出讓?zhuān)沙前l(fā)投資集團(tuán)有限公司與城發(fā)集團(tuán)（青島）啟盛投資開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體競(jìng)得，樓面地價(jià)6245元/㎡，這對(duì)于城發(fā)集團(tuán)而言這無(wú)疑是一次重大戰(zhàn)略布局。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、格局深度調(diào)整的當(dāng)下，這一拿地舉動(dòng)，不僅是城發(fā)集團(tuán)的戰(zhàn)略布局，更可能為青島樓市帶來(lái)連鎖反應(yīng)。

核心地段，價(jià)值高地

唐島灣畔一直是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金地段，其稀缺性與價(jià)值不言而喻。從地理位置來(lái)看，該地塊處于黃島中心城區(qū)核心位置，周邊配套成熟度極高。在交通方面，地塊北側(cè)緊鄰城市主干道珠江路，出行便利，距地鐵1號(hào)線(xiàn)丁家河站僅約500米，公交站點(diǎn)密集，構(gòu)建起了高效的交通網(wǎng)絡(luò)，無(wú)論是居民日常通勤，還是前往青島其他區(qū)域，都能輕松實(shí)現(xiàn)。

教育資源上，已建成的珠江路小學(xué)東校區(qū)，教育質(zhì)量?jī)?yōu)良；規(guī)劃中的36班小學(xué)和九年一貫制學(xué)校，進(jìn)一步完善了區(qū)域的教育體系，為孩子提供了全齡段的優(yōu)質(zhì)教育資源。醫(yī)療配套也在持續(xù)升級(jí)，正在建設(shè)和規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地及智慧醫(yī)療中心，距離地塊較近，為居民的健康生活提供有力保障。

商業(yè)與休閑配套同樣出色。城市傳媒廣場(chǎng)、惠城廣場(chǎng)等滿(mǎn)足居民日常購(gòu)物需求，讓生活更加便捷；區(qū)圖書(shū)館、市民文化廣場(chǎng)、市民體育公園等文體設(shè)施一應(yīng)俱全，豐富了居民的精神文化生活；唐島灣濱海公園、丁家河公園環(huán)繞四周，為居民提供了親近自然、休閑娛樂(lè)的好去處。

過(guò)往幾年，青島的城市發(fā)展不斷向外拓展，但主城區(qū)核心地段的價(jià)值始終穩(wěn)固。像嶗山、市南等核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，即便在市場(chǎng)波動(dòng)期也保持著較強(qiáng)的抗跌性。唐島灣畔地塊所處的黃島中心城區(qū)，近年來(lái)隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，已成為高端改善居住的熱門(mén)區(qū)域。此次地塊出讓?zhuān)瑹o(wú)疑是為這片區(qū)域的發(fā)展注入了新的活力，也為城發(fā)集團(tuán)在核心地段打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供了契機(jī)。

裝配率提升，成本與品質(zhì)的博弈

此次出讓公告中要求裝配式建筑面積比例須達(dá)到50%，單體裝配率不低于50%。裝配式建筑在環(huán)保、工期等方面具有一定優(yōu)勢(shì)，但其建設(shè)成本普遍高于傳統(tǒng)建筑方式。

從成本角度來(lái)看，裝配式建筑在原材料采購(gòu)、運(yùn)輸以及生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有較高的要求，這使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期投入大幅增加。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，裝配式建筑的成本可能比傳統(tǒng)建筑高出約10%-20%，這無(wú)疑會(huì)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間。對(duì)于城發(fā)集團(tuán)而言，如何在控制成本的同時(shí)滿(mǎn)足裝配率要求，成為了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一大挑戰(zhàn)。

不過(guò)，裝配率要求也為項(xiàng)目品質(zhì)提升帶來(lái)了機(jī)遇。裝配式建筑在建筑質(zhì)量上更有保障，其構(gòu)件在工廠(chǎng)生產(chǎn)，精度更高，能有效減少建筑裂縫、滲漏等常見(jiàn)問(wèn)題。同時(shí)，裝配式建筑在隔音、保溫性能上也更為出色，能為居民提供更舒適的居住體驗(yàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著裝配式建筑技術(shù)的不斷成熟和規(guī)模化生產(chǎn)，成本有望逐步降低，而其帶來(lái)的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)凸顯。

容積率與產(chǎn)品規(guī)劃，差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵

3.1的容積率決定了該地塊住宅產(chǎn)品將以高層為主。在周邊已形成高端改善居住氛圍的情況下，打造差異化、高品質(zhì)的居住體驗(yàn)，成為城發(fā)集團(tuán)的核心任務(wù)。

目前周邊在售的高層住宅項(xiàng)目如唐島灣君匯、海信君悅，價(jià)格集中在20000 -22000元/㎡。新地塊項(xiàng)目未來(lái)入市后，在產(chǎn)品定位和價(jià)格策略上需要與這些競(jìng)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。在產(chǎn)品規(guī)劃上，需要在戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀打造、物業(yè)服務(wù)等方面下足功夫。

此外，地塊商住比為5:5，商業(yè)部分的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值影響重大。是打造大型商業(yè)綜合體，還是以社區(qū)商業(yè)配套為主，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)與住宅的有機(jī)融合，提升項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，都需要精心謀劃。

土地市場(chǎng)與行業(yè)趨勢(shì)，健康發(fā)展的新契機(jī)

2024年青島市轄區(qū)住宅用地供應(yīng)“少量多頻”，全年完成八個(gè)批次出讓?zhuān)山唤婕s131萬(wàn)㎡，為近十年最低。2025年在“嚴(yán)控增量”基調(diào)下，預(yù)計(jì)出讓規(guī)模仍不會(huì)太高，但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)會(huì)增加。

此次唐島灣畔地塊的出讓?zhuān)莾?yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加的體現(xiàn)。這表明青島在土地供應(yīng)策略上，更加注重土地的質(zhì)量和價(jià)值。通過(guò)出讓優(yōu)質(zhì)地塊，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)打造高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

此次，城發(fā)集團(tuán)作為國(guó)有企業(yè)，拿下該地塊彰顯了其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的擔(dān)當(dāng)和對(duì)市場(chǎng)前景的信心。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，民營(yíng)企業(yè)拿地較為謹(jǐn)慎，而國(guó)有企業(yè)憑借資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)中發(fā)揮著重要作用?？梢钥吹剑康禺a(chǎn)行業(yè)集中度正在進(jìn)一步提高，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多地在實(shí)力雄厚的企業(yè)之間展開(kāi)。

唐島灣畔地塊的出讓?zhuān)粌H為青島房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的變數(shù)，也體現(xiàn)了青島對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重視和推動(dòng)。城發(fā)集團(tuán)作為國(guó)有企業(yè)，需應(yīng)對(duì)成本與品質(zhì)的博弈、容積率與產(chǎn)品規(guī)劃的權(quán)衡等挑戰(zhàn)，通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃和提升項(xiàng)目品質(zhì)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。