界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
2025年以來(lái)，土拍市場(chǎng)的火熱“捧紅”了不少開(kāi)發(fā)商，有時(shí)隔一年多重回牌桌的金地、堅(jiān)持拿地的民營(yíng)房企龍湖，還有來(lái)自新加坡的星獅集團(tuán)和慶隆集團(tuán)。
當(dāng)拿地主力不再集中于央國(guó)企，民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)、外資地產(chǎn)企業(yè)再次入場(chǎng)，市場(chǎng)信心被重拾，房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)似乎正逐漸形成。于是，一場(chǎng)又一場(chǎng)的土拍大戰(zhàn)在各大城市鋪展開(kāi)來(lái)。
2月20日，上海開(kāi)年首場(chǎng)土拍將4宗熱門(mén)地塊擺上拍賣(mài)桌，引來(lái)10余家開(kāi)發(fā)商競(jìng)逐。最受關(guān)注的地塊當(dāng)屬虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，吸引了中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口&綠城、華潤(rùn)置地&越秀、金茂&慶隆5位競(jìng)買(mǎi)人搶拍。
現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是招商蛇口&綠城、金茂&慶隆，以及中海地產(chǎn)幾家開(kāi)發(fā)商各不相讓?zhuān)_(kāi)啟了三方混戰(zhàn)的競(jìng)爭(zhēng)格局。招商蛇口&綠城延續(xù)近兩年的拿地決心，出價(jià)干脆迅速，中海以及金茂&慶隆顯得更慎重，思考衡量之后再加價(jià)。
最終，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多小時(shí)的184輪競(jìng)價(jià)，金茂&慶隆成為本次最大贏家，以總價(jià)89.64億元競(jìng)得虹口地塊，成交樓面價(jià)11.7474萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率38.2%，刷新了上海“雙高雙競(jìng)”政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄。
實(shí)際上，金茂此次拿地的積極表現(xiàn)并不意外。據(jù)界面新聞了解，從去年10月以來(lái)，金茂在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市參與了多幅熱門(mén)地塊的競(jìng)拍，北京、上海、西安、長(zhǎng)沙、青島等均有其身影，尤其在北京、上海兩大城市收獲頗豐。
此前，還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，大概在去年三季度底，金茂批準(zhǔn)了一筆拿地預(yù)算，數(shù)額達(dá)到300億-400億元。由此可見(jiàn)，金茂的拿地勢(shì)頭還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。
至于虹口地塊的另一大得主慶隆集團(tuán)，雖非首次出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)，但也稱(chēng)不上土拍?？停甓嘉匆?jiàn)其拿地，此次“閃現(xiàn)”，可以說(shuō)是賺足了眼球。
慶隆集團(tuán)是誰(shuí)，為何選擇這個(gè)時(shí)間入場(chǎng)，海外資產(chǎn)開(kāi)始“抄底”上海了嗎？一連串問(wèn)號(hào)引發(fā)市場(chǎng)聯(lián)想。
闊別十余年，慶隆再拿地
作為一家新加坡房企，慶隆集團(tuán)上一次在上海拿地還是十多年前。
2010年，慶隆集團(tuán)以超20億元競(jìng)得上海普陀長(zhǎng)風(fēng)宅地，正式進(jìn)入上海住宅領(lǐng)域。該地塊項(xiàng)目命名為“沁和園”，2021年推出最后一批房源，銷(xiāo)售均價(jià)約11萬(wàn)元/平方米，目前已售罄。
首入上海嘗到戰(zhàn)果的慶隆集團(tuán)，決定加大布局。2012年7月，慶隆集團(tuán)又以超6億元獲得楊浦新江灣綜合地塊，項(xiàng)目名為“沁風(fēng)雅苑”。2023年1月，“沁風(fēng)雅苑”開(kāi)盤(pán)，推出311-478平方米的疊加別墅，備案均價(jià)12.0056萬(wàn)元/平方米。
遺憾的是，該項(xiàng)目并未延續(xù)“沁和園”的熱銷(xiāo)，“沁風(fēng)雅苑”開(kāi)盤(pán)首月認(rèn)籌率僅約11.9%，去化情況不佳。
數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月25日，“沁風(fēng)雅苑”推出的101套住宅，已售住宅套數(shù)僅20套，兩年時(shí)間過(guò)去，項(xiàng)目可售住宅套數(shù)還剩81套。
從2007年多次參與上海土拍未果，直至2012年第二次拿到地塊后推出的項(xiàng)目遇冷，慶隆集團(tuán)從此再未出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)。
重啟拿地已是13年后。此次重返上海土拍市場(chǎng)的慶隆集團(tuán)對(duì)于要投資的板塊更加有選擇性了，非熱門(mén)地塊不拿。
所以，虹口地塊成為慶隆集團(tuán)此次參與土拍的唯一目標(biāo)。
出讓文件顯示，該地塊位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)嘉興路街道瑞虹新城板塊，東至曲陽(yáng)南路，南至新宏星小學(xué)和規(guī)劃公共綠地，西至規(guī)劃公共綠地，北至四平路，地塊與瑞虹新城十期一路之隔。
此外，地塊周邊配套成熟，臨近軌道交通10號(hào)線和4號(hào)線，太陽(yáng)宮、月亮灣等商業(yè)綜合體，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套完善，未來(lái)將開(kāi)發(fā)為高端住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價(jià)或達(dá)到16萬(wàn)元/平方米。
中指研究院上海分析師蘇曉東也認(rèn)為，該宗地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，周邊交通便利、配套成熟、周邊新房供應(yīng)極少，未來(lái)可有效填補(bǔ)板塊內(nèi)供應(yīng)空缺。
根據(jù)出讓要求，地塊的建設(shè)用地面積 1.93 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積 7.63 萬(wàn)平方米，中小套型住宅面積占比不低于 40%，須配建 1400 平方米公共設(shè)施、500 平方米商業(yè)，無(wú)配建保障房要求。
易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次出讓的虹口地塊之所以引發(fā)房企間激烈爭(zhēng)奪，也是因?yàn)槠渚哂械囟蔚葍?yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)該地塊后續(xù)去化狀況會(huì)較好，很契合房企“項(xiàng)目流速”指標(biāo)靠前的需求。
時(shí)隔十余年，慶隆集團(tuán)再度重金拿地，看起來(lái)想要在上海打一場(chǎng)翻身仗。
楊浦失利，虹口翻身？
投資楊浦遇挫之后的慶隆集團(tuán)，這一次攜手金茂能實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)翻盤(pán)嗎？
據(jù)界面新聞了解，這家在新加坡本地擅長(zhǎng)打造高端住宅的慶隆集團(tuán)，此次扮演的主要角色應(yīng)該是財(cái)務(wù)投資者，操盤(pán)者或是金茂。
上海一名業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，慶隆集團(tuán)在楊浦打造的“沁風(fēng)雅苑”不太受市場(chǎng)歡迎的主要原因是，其濃厚的工業(yè)風(fēng)，“外觀看起來(lái)有些壓抑，不太符合內(nèi)地人對(duì)住宅的審美。”而且，總價(jià)門(mén)檻較高（3500萬(wàn)+），311平方米起步，讓很多購(gòu)房者望而卻步。
公開(kāi)信息顯示，“沁風(fēng)雅苑”一共由18棟6層的疊加組成，整體呈傾斜鏡像狀排列，外立面采用木色調(diào)，風(fēng)格極為獨(dú)特。
不過(guò)，在本土市場(chǎng)新加坡，慶隆集團(tuán)的沁和園、沁風(fēng)雅苑等項(xiàng)目反而成為其在本地高端住宅市場(chǎng)的代表作。在香港，出自慶隆集團(tuán)之手的港島尚東等項(xiàng)目也很受高凈值人群青睞。
但到了中國(guó)內(nèi)地，慶隆集團(tuán)似乎有些“水土不服”。也有分析人士認(rèn)為，其楊浦項(xiàng)目銷(xiāo)售不佳，也與其開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)（長(zhǎng)達(dá)10年），在此期間，市場(chǎng)環(huán)境、政策調(diào)控和客戶需求都發(fā)生了顯著變化，導(dǎo)致項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)了最佳入市時(shí)間。
另外，長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)周期也增加了資金成本，進(jìn)一步推高了最終售價(jià)，影響項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。最終，其在楊浦的“沁風(fēng)雅苑”在價(jià)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和地段等多方面未能形成明顯差異化優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致去化壓力大。
當(dāng)時(shí)甚至有聲音認(rèn)為“沁風(fēng)雅苑很可能是慶隆在上海的絕唱了”。沒(méi)想到的是，時(shí)隔多年，慶隆集團(tuán)會(huì)重返上海土拍市場(chǎng)。這一次，慶隆不得不采取更為保守的策略：聯(lián)合拿地和加碼上海高端市場(chǎng)。
首先，聯(lián)合拿地有助于分散資金壓力，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這次慶隆集團(tuán)并不像過(guò)去單槍匹馬，而是找來(lái)行業(yè)知名央企開(kāi)發(fā)商金茂作為合作伙伴，金茂最經(jīng)典的產(chǎn)品線是金茂府，為業(yè)內(nèi)熟知。
其次，“上海高端住宅的銷(xiāo)售情況相對(duì)較好，尤其2024年上海豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，越是高端，去化越是沒(méi)有壓力?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦指出。
盧文曦認(rèn)為，新加坡房企如慶隆集團(tuán)如今對(duì)上海樓市投資是 “精準(zhǔn)狙擊”，而非盲目擴(kuò)張，其本質(zhì)是對(duì)上海城市核心資產(chǎn)的重定價(jià)。
“進(jìn)”是上海中心城區(qū)房?jī)r(jià)還有上漲預(yù)期和空間，上海高端消費(fèi)群體不僅僅是面對(duì)上海買(mǎi)家，面對(duì)的是全國(guó)甚至是全世界的消費(fèi)者，市場(chǎng)潛力很大?！巴恕笔呛蛧?guó)央企合作開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)分散。
資料顯示，慶隆集團(tuán)成立于1949年，由新加坡的黃祖耀家族全資擁有，是一家以金融投資為主的投資機(jī)構(gòu)，總部設(shè)在新加坡，業(yè)務(wù)遍及東南亞地區(qū)。
黃祖耀家族是新加坡金融巨頭，在銀行、保險(xiǎn)、證券、資管、風(fēng)投、房地產(chǎn)、酒店管理、制藥業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域均有涉獵，如新加坡第三大銀行大華銀行、華業(yè)集團(tuán)、虎豹集團(tuán)等，實(shí)力雄厚。
黃祖耀的父親黃慶昌，正是大華銀行的創(chuàng)始人之一。2024年2月，黃祖耀去世，享年95歲。其長(zhǎng)子黃一宗為大華銀行副董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官，次子黃一超是虎豹萬(wàn)金油生產(chǎn)商虎豹公司和股票經(jīng)紀(jì)公司大華繼顯的董事長(zhǎng)，小兒子黃一林是上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華業(yè)集團(tuán)的董事長(zhǎng)。
根據(jù)福布斯排行榜，黃祖耀家族在2024年財(cái)富達(dá)到78億美元，約合人民幣560億元，在新加坡富豪榜排名第七。
在中國(guó)，慶隆集團(tuán)在上海設(shè)有子公司慶?。ㄉ虾＃┩顿Y管理有限公司，目前公司的掌舵人為黃祖耀次子黃一超。
這一次，重金押注上海虹口明星地塊的慶隆集團(tuán)，能否在此獲得大豐收？至少可以確定的是，比起楊浦的“沁風(fēng)雅苑”距離拿地10年之久才面市，此次拿下的虹口地塊項(xiàng)目一定會(huì)很快迎來(lái)新進(jìn)展。而且，這次有了高溢價(jià)地塊和內(nèi)地品牌開(kāi)發(fā)商的加持，慶隆集團(tuán)的贏面不小。