在金融創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的浪潮中，國內(nèi)首單醫(yī)藥公募REITs——匯添富九州通醫(yī)藥REIT（以下簡稱“九州通醫(yī)藥REIT”，基金代碼“508084”）將于2025年2月27日正式在上海證券交易所掛牌上市。九州通醫(yī)藥REIT的成功上市不僅為九州通自身的發(fā)展注入了強大動力，更在醫(yī)藥行業(yè)乃至整個資本市場帶來了深刻的變革。
醫(yī)藥REITs受市場青睞，“首單”稀缺價值凸顯
2月10日，九州通醫(yī)藥REIT啟動發(fā)行即現(xiàn)“開門紅”，申購首日公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為3,586,567.5229萬份，有效認購倍數(shù)近1200倍，創(chuàng)下公募REITs公眾投資者認購倍數(shù)歷史新高，并提前結束基金公眾發(fā)售募集，彰顯了醫(yī)藥公募REITs資產(chǎn)的市場吸引力。
作為全國最大的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，九州通在醫(yī)藥流通領域占據(jù)著領先地位。公司旗下的九州通物流更是醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級物流企業(yè)，運營管理31座省級醫(yī)藥物流中心、110座區(qū)域物流中心，911家終端配送點，覆蓋全國96%以上的行政區(qū)域。
此次九州通醫(yī)藥REIT項目基金的底層資產(chǎn)——九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流中心，坐落于武漢總部，是九州通體系內(nèi)唯一的全國中心倉，嚴格遵循GSP質(zhì)量標準，項目憑借先進的信息技術、智能化物流設備以及數(shù)字化管理手段，實現(xiàn)了藥品的精準管理與全程可追溯。與傳統(tǒng)物流相比，九州通醫(yī)藥倉儲物流專注于高門檻、高回報的醫(yī)藥物流領域，尤其擅長經(jīng)營高凈值藥品，其運營成熟度高，具備穩(wěn)定的租金收益與長期增值潛力。
從過去三年的運營數(shù)據(jù)來看，項目底層資產(chǎn)2021-2023年凈運營收入分別為6,938.49萬元、7,351.63萬元、7,800.69萬元，2022年、2023年的年增長率分別為5.95%、6.11%，復合年增長率為6.03%，展現(xiàn)出穩(wěn)健且持續(xù)向好的增長態(tài)勢。
借助本次公募REITs發(fā)行，九州通將有效盤活其存量倉儲物流資產(chǎn)，加速向輕資產(chǎn)運營模式轉型，同時還將顯化公司持有的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)公允價值，進一步促進九州通上市公司+公募REITs平臺雙上市平臺協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
“雙上市”平臺共振，有望實現(xiàn)“戴維斯雙擊”
2月17日，在2025年民營企業(yè)座談會上，九州通醫(yī)藥集團股份有限公司董事長劉長云表示，會堅定不移地大力推進“新產(chǎn)品、新零售、新醫(yī)療、數(shù)字化和不動產(chǎn)證券化（REITs）”（簡稱“三新兩化”）戰(zhàn)略實施，推動公司由傳統(tǒng)的醫(yī)藥分銷業(yè)務向數(shù)字化、平臺化和互聯(lián)網(wǎng)化的轉型升級。
市場分析，九州通本次REIT產(chǎn)品發(fā)行不僅有效回籠了權益性資金，為公司主營業(yè)務的快速擴張?zhí)峁┝藞詫嵸Y金來源，同時該產(chǎn)品系公募市場首個醫(yī)藥類倉儲物流REITs，業(yè)務需求穩(wěn)定性強，客戶粘性高，儲存費單價有穩(wěn)定提升預期，兩大上市平臺有望實現(xiàn)“戴維斯雙擊”。
據(jù)公司測算，本次九州通醫(yī)藥REIT發(fā)行預計將為公司2025年度增加凈利潤不超過7億元（最終以審計結果為準）。財務增益部分將直接轉化為公司盈利水平的提升和股東回報的增厚，達成九州通與公募REITs“雙上市”平臺的協(xié)同共贏新局面，為公司的長遠發(fā)展注入強大動力。
此外，醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)的投資邏輯清晰且需求增長確定性高。由于我國符合GSP質(zhì)量標準的醫(yī)藥倉儲規(guī)模有限，同時醫(yī)藥倉儲物流設施新建面臨著極高的行業(yè)壁壘，新進入者很難在短期內(nèi)涉足該領域，使得醫(yī)藥倉儲相較于其他普通倉儲物流類REITs底層資產(chǎn)更具稀缺性。
今年以來，公募REITs市場表現(xiàn)十分強勢。截至2月25日，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅達8.06%，部分產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。REITs作為適合長期資金配置的“安全資產(chǎn)”，具有強制分紅條款，在低利率環(huán)境下將呈現(xiàn)出更好的市場表現(xiàn)。其中，九州通醫(yī)藥REIT或?qū)⒁韵∪钡牡讓淤Y產(chǎn)，以及醫(yī)藥行業(yè)高壁壘的投資邏輯下，展現(xiàn)出了強大的投資潛力。