文丨消費(fèi)最前線 關(guān)樾

“房子空置6個(gè)月，物業(yè)費(fèi)可以打7折”，近日，江蘇省句容市有關(guān)“空置房物業(yè)費(fèi)降價(jià)”的新規(guī)，引發(fā)熱議。不止是句容，在江蘇省內(nèi)，鎮(zhèn)江、無(wú)錫、宿遷、揚(yáng)州、常州…都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。

近一年多來(lái)，一波又一波的物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮已在全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)，降價(jià)幅度甚至高達(dá)50%。據(jù)了解，去年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出政策，稱“降低住宅持有成本，對(duì)連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取?！?/p>

除了空置房的物業(yè)費(fèi)打折，不少城市的現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)也爆發(fā)了降價(jià)潮。像重慶，自去年6月1日重慶中心城區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始實(shí)行后，多家物業(yè)公司主動(dòng)降低物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)降了，業(yè)主們自然開(kāi)心，而且價(jià)格戰(zhàn)一拉開(kāi)，很可能觸動(dòng)整個(gè)行業(yè)的價(jià)格調(diào)整連鎖反應(yīng)。更令他們期待的是，這次降價(jià)潮凸顯出了業(yè)主的力量，如果未來(lái)業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)得以增強(qiáng)，那倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)和管理水平也將成為可能。但是，這次的價(jià)格戰(zhàn)真的能撬動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的變革嗎？

我們或許高興太早了。

降價(jià)是犧牲“小”利、換取“大”利？

其實(shí)從2024年下半年起，這場(chǎng)轟轟烈烈的“物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”就席卷了重慶、武漢、青島等多個(gè)城市，數(shù)百個(gè)小區(qū)的業(yè)主紛紛發(fā)文申請(qǐng)降低物業(yè)費(fèi)。

以武漢為例，有記者以業(yè)主身份致電武漢江山如畫(huà)八期物業(yè)管理公司了解到，在調(diào)價(jià)之前，該小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米/月，若一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)，可享受八折優(yōu)惠即2.4元/平方米/月。如今一次性繳納全年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主按優(yōu)惠價(jià)1.6元/平方米/月收取，按月繳納的則按2元/平方米/月收取。

據(jù)此計(jì)算，若按每戶100平方米來(lái)看，每年可節(jié)約物業(yè)費(fèi)近1000元。

物業(yè)費(fèi)下降，受益的自然是業(yè)主，但物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)卻不是為了舒緩業(yè)主的壓力。一方面，是受政策的壓力驅(qū)使，另一方面則是市場(chǎng)使然，別看短期內(nèi)物業(yè)公司的收入會(huì)受到影響，但借著降價(jià)潮的掀起反而有利于買(mǎi)房賣房、收取費(fèi)用。

物業(yè)公司不會(huì)做賠本買(mǎi)賣。近幾年，全國(guó)物業(yè)公司普遍面臨一個(gè)困擾，即收繳率越來(lái)越低。據(jù)克而瑞物管調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受房?jī)r(jià)下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2024 年全國(guó)典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率為82%，下降幅度約為3%，其中上市物企平均收繳率更是幾乎跌破80%，下降幅度達(dá)5%。

拉低收繳率的，其中不少是老舊小區(qū)及空置房的業(yè)主們，尤其是后者，空置房沒(méi)人住卻還要繳納相同的物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致很多業(yè)主不愿意繳費(fèi)。此次降價(jià)潮，無(wú)論是空置房物業(yè)費(fèi)打折還是現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)降價(jià)，對(duì)提升物業(yè)公司的收繳率、增加部分營(yíng)收都有很大幫助。

當(dāng)然，物業(yè)費(fèi)降低，對(duì)于購(gòu)房人也是一大吸引力。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的環(huán)境中，物業(yè)費(fèi)的高低成為了購(gòu)房決策的因素之一，對(duì)于買(mǎi)來(lái)暫時(shí)不住的業(yè)主，空置房物業(yè)費(fèi)下降一半，更令人接受。

在這波降價(jià)潮中，很多物業(yè)公司尤其是上市頭部物企其實(shí)不虧，拉升業(yè)主好感度、提升收繳率，而實(shí)際上實(shí)行降價(jià)的小區(qū)在公司總在管項(xiàng)目的占比很小。我們還可以看到，一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)在下降，另一邊新樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)反而普遍繼續(xù)漲。

以北京為例，去年開(kāi)盤(pán)的保利建工·星宸和煦，位于順義后沙峪板塊，物業(yè)費(fèi)價(jià)格定在了5.75元/平米/月；與星宸和煦在同一個(gè)板塊的和光瑞府，在2022年開(kāi)盤(pán)銷售，物業(yè)費(fèi)定價(jià)為5.6元/平米/月。作為熱門(mén)板塊的昌平南，其新項(xiàng)目主要面向大廠員工，比較“親民”，但物業(yè)費(fèi)不便宜。比如，梧桐星宸位于昌平沙河板塊，物業(yè)費(fèi)定價(jià)是4.29元/平米/月。

數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2023年多家上市物企新拓項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)高于在管項(xiàng)目。

一邊下降，一邊上漲，到底漲的多還是降的多，物業(yè)公司們心知肚明。

“卷”完價(jià)格，就會(huì)“卷”服務(wù)嗎？

價(jià)格戰(zhàn)的出現(xiàn)，可以說(shuō)是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)走向變革的一個(gè)信號(hào)。因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、需求趨于飽和及物業(yè)公司的激增，傳統(tǒng)上依賴于高房?jī)r(jià)和高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤(rùn)的方式面臨挑戰(zhàn)，變得越來(lái)越難以持續(xù)。盡管目前物業(yè)費(fèi)降價(jià)只是區(qū)域性的現(xiàn)象，但也印證了物業(yè)公司身上的變革壓力。

而物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮，也將倒逼物企“卷價(jià)格”、“卷品質(zhì)”。去年，不少頭部物業(yè)公司對(duì)重慶、青島等地的降費(fèi)潮作出類似反應(yīng)：做好服務(wù)，硬剛到底。

只是，我們無(wú)法太樂(lè)觀。物業(yè)公司想要從依賴高收費(fèi)獲利轉(zhuǎn)向靠服務(wù)賺錢(qián)，業(yè)主們由此實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的目的，這或許是一個(gè)極度漫長(zhǎng)的過(guò)程。起碼從現(xiàn)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及頭部物企的發(fā)展來(lái)看，改變過(guò)去數(shù)十年物業(yè)管理市場(chǎng)存在的“頑疾”著實(shí)很難。

受上游房地產(chǎn)的影響，當(dāng)前物業(yè)公司們的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。從上市物企營(yíng)收增速來(lái)看，2023年回落明顯，57家上市物企營(yíng)業(yè)收入總值為2784.40億元，同比增長(zhǎng)14.34%，增速較上一年同期下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。從盈利表現(xiàn)來(lái)看，2023年物管行業(yè)整體是增收不增利，部分企業(yè)不僅利潤(rùn)下降，還出現(xiàn)虧損。

在物業(yè)費(fèi)下降的情況下，增收不增利的物業(yè)公司們能否真正拿出真金白銀去改善服務(wù)是一個(gè)問(wèn)題。另一個(gè)問(wèn)題則在于物業(yè)公司早就試水和投入的增值服務(wù)，盡管營(yíng)收增長(zhǎng)迅速，但仍沒(méi)有帶來(lái)想象般的效果，甚至很多服務(wù)產(chǎn)品尚未形成清晰的商業(yè)模式。

以綠城為例，綠城服務(wù)在增值服務(wù)領(lǐng)域起步較早，規(guī)模也較大。2024年上半年，綠城服務(wù)的收入為人民幣9,068.4百萬(wàn)元，其中，物業(yè)服務(wù)是最大的收入和利潤(rùn)來(lái)源，占整體收入的66.4%，園區(qū)服務(wù)（即增值服務(wù)）收入為人民幣1,758.3百萬(wàn)元，占整體收入的19.4%。這個(gè)數(shù)字不低，可卻是在下降。2023年，園區(qū)服務(wù)占整體收入的20.5%，更早的2019年，占比為22.3%。

保利物業(yè)也是如此。2021年保利物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)占總收入約21.3%，2023年下降到了約18.7%。

增值服務(wù)的下滑，讓物業(yè)公司想要靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)賺錢(qián)的想法變得更加困難，這也將影響對(duì)服務(wù)的持續(xù)投入。

對(duì)很多業(yè)主而言，增值服務(wù)其實(shí)是屬于中高檔小區(qū)的“奢侈品”，在眾多小區(qū)，基礎(chǔ)服務(wù)甚至都沒(méi)能達(dá)到業(yè)主的要求，這使得業(yè)主和物業(yè)的矛盾與日俱增。所以說(shuō)，某種程度上講，物業(yè)公司之間卷服務(wù)，卷得起的大多都是頭部，而這種服務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法傳遞到更大多數(shù)的中小物業(yè)公司。

在我國(guó)，物業(yè)行業(yè)集中度非常低，格局高度分散。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5僅為12.7%。

這意味著頭部物企的引領(lǐng)性作用實(shí)難發(fā)揮。

離不開(kāi)房地產(chǎn)的懷抱，物業(yè)永遠(yuǎn)難“長(zhǎng)大”

房地產(chǎn)“吃肉”，物業(yè)“喝湯”。長(zhǎng)期與房地產(chǎn)的綁定，讓物業(yè)公司也迎來(lái)過(guò)黃金時(shí)代，但是，也正是跟在房地產(chǎn)企業(yè)屁股后頭“躺著賺錢(qián)”，讓整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)備受詬病、深陷與業(yè)主的矛盾之中。因?yàn)槲飿I(yè)與地產(chǎn)的捆綁式售賣，將物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的天平傾向了企業(yè)，業(yè)主不得不簽下價(jià)格畸高的物業(yè)前期合同，若質(zhì)價(jià)不符，業(yè)主作為個(gè)體也難與物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)。

這也是房地產(chǎn)企業(yè)把物業(yè)管理作為地產(chǎn)生態(tài)中重要一環(huán)的原因。以2023年上市物企營(yíng)收排行榜來(lái)看，排在前三位的物業(yè)巨頭是碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)，它們背后分別是碧桂園、萬(wàn)科和綠城。

而今房地產(chǎn)動(dòng)蕩，殃及物業(yè)管理行業(yè)，走向獨(dú)立、靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)搶奪市場(chǎng)就成了必然。可是，物業(yè)公司的獨(dú)立之路不是那么好走的，這也是物業(yè)管理行業(yè)變革的一大阻力。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)走向低迷后，減少與地產(chǎn)母公司、甚至與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的直接關(guān)聯(lián)，成為眾多物業(yè)企業(yè)的一致策略。從不少物業(yè)公司來(lái)自第三方項(xiàng)目的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)來(lái)看，去地產(chǎn)化的效果還是能看得到的。比如融創(chuàng)服務(wù)，2023年，來(lái)自第三方的收入同比增長(zhǎng)10.2%至約64.39億元，占總收入比例為91.9%，成為其收入的主要來(lái)源。

再比如永升服務(wù)，2023年，公司第三方拓展面積在年度合約建筑面積中的比例已達(dá)72%，其公司名稱更是“刪掉”了旭輝標(biāo)簽。

物企第三方面積的增加有利于其走向獨(dú)立，但并不意味著實(shí)現(xiàn)獨(dú)立。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)管理本質(zhì)上屬于民生服務(wù)，靠物業(yè)費(fèi)掙錢(qián)對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)不是一個(gè)好故事，如果物業(yè)公司的業(yè)務(wù)能從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型到社區(qū)增值服務(wù)為主，或許才能擺脫房地產(chǎn)持續(xù)低迷帶來(lái)的影響，實(shí)現(xiàn)真正的獨(dú)立發(fā)展。

另外，我們也看到，物企與房企千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系不是說(shuō)割裂就割裂的。以前，房企大規(guī)模擴(kuò)張，給物企輸送源源不斷的在管項(xiàng)目，反之，母公司陷入資金困境，物業(yè)公司甚至?xí)?duì)其進(jìn)行“反向輸血”。2023年，物企反向“利益輸送”仍在上演，多家企業(yè)核數(shù)師發(fā)現(xiàn)企業(yè)違規(guī)操作，給物企帶來(lái)了負(fù)面影響。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2023年中期物管上市企業(yè)應(yīng)收賬款均值上升至16.6億元，同比增長(zhǎng)23.5%，同期營(yíng)收增速僅9.3%，應(yīng)收賬款增速依然超過(guò)營(yíng)收增速，未來(lái)仍有壞賬暴露風(fēng)險(xiǎn)。

接受地產(chǎn)的“饋贈(zèng)”，自然也要付出應(yīng)有的“代價(jià)”。

價(jià)格戰(zhàn)、獨(dú)立、增值服務(wù)…其實(shí)不管是主動(dòng)還是被動(dòng)，物業(yè)管理的變化對(duì)于業(yè)主來(lái)講都是一個(gè)利好的期待，他們希望物業(yè)費(fèi)持續(xù)降價(jià)，但又不僅僅停留于降價(jià)。