“誰是城市更新的主體？地下車庫的資產(chǎn)歸誰？頂樓房價定價最高是否合法合規(guī)？”3月24日上午，在浙江工業(yè)大學離退休處有關(guān)浙工新村交付的座談會上，浙江工業(yè)大學（以下簡稱“浙工大”）退休教職工及子女拋出了他們的疑問。
浙工新村是浙江首個由業(yè)主自掏腰包4.7億原拆原建的城市更新項目，曾在浙江省一場自主更新新聞通氣會上作為案例被介紹推廣，時任杭州市委書記也去過浙工新村項目現(xiàn)場。
該項目意義重大，杭州城市規(guī)劃設(shè)計院原總工程師湯海孺對界面新聞記者表示，因為全國都還沒有整個小區(qū)整拆整建的居民自主更新案例，杭州在探索一條由居民自主出資更新的新路，改變了城市更新只能靠政府出資的困境。
浙江工業(yè)大學公共管理學院吳偉強教授告訴界面新聞記者，浙工新村自主更新目前做到這一程度已經(jīng)很不容易。
但現(xiàn)在，這個樣本項目可以交房了卻陷入僵持。“很多業(yè)主不收房，沒有人組織研究下一步該怎么辦”，一位浙工大退休教職工對界面新聞記者稱。
在浙工大退休教職工看來，浙工新村主要的問題是業(yè)主主權(quán)問題，工作組工作思路、方法及如何依法行政的問題。
浙工新村一位設(shè)計師早期曾透露，這種房子按照安居房標準設(shè)計到時候肯定要出問題，施工過程中，浙工新村也有各種各樣的變更，變更沒有與居民充分溝通。
吳偉強告訴界面新聞記者，浙工新村現(xiàn)在主要爭議是超出原產(chǎn)權(quán)面積的部分價格沒談好。另外，居民還有意見的是設(shè)計結(jié)果跟圖紙不太一樣，戶型和質(zhì)量有些許問題。
對于浙工新村目前的爭議和問題，湯海孺對界面新聞記者稱，主要原因是：自主更新顧名思義是居民自己商議、自己作主、自己出資的項目，而不是政府項目，但由于居民沒有建房這方面的專業(yè)能力，可能最后變成由政府承擔了更多的工作。這個過程可能會存在溝通不夠的問題。但據(jù)報道，當時成立了自更委，且有業(yè)主代表全程監(jiān)督工程質(zhì)量等方面的工作的。
由于一直是政府在主推，雖然輿論熱議業(yè)主自掏腰包4.7億，但直到現(xiàn)在要交房，才到了業(yè)主真正要真金白銀掏腰包的時候。
浙工大另一位教職工也證實了這一消息。他稱，在交房前，業(yè)主們沒有投入，甚至連過渡費也是由政府相關(guān)部門出資。從拆遷開始，一些業(yè)主的心態(tài)就是等交房交錢時再說。
界面新聞記者致電站浙工新村所在的朝暉街道、拱墅區(qū)住建局，均未得到浙工新村交房進展相關(guān)回應。拱墅住建方表示，對此事不予回應。
從城市更新來說，湯海孺、吳偉強認為，杭州遠遠走在全國前面。
根據(jù)吳偉強所述，杭州在1992年就專門委托專家研究杭州的城市發(fā)展特色是什么，2007年，杭州定下來發(fā)展特色是生活品質(zhì)之城。在研究城市發(fā)展特色中，2004年，第一個城市更新項目背街小巷開始了。
2020年，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，第一次提出“將2000年以前的城市老舊小區(qū)納入改造范圍”。而杭州在2019年就啟動了老舊小區(qū)改造工作，并制定了詳細的行動計劃，實施了老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2019—2022年），旨在全面完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務。
杭州這幾年做的未來社區(qū)建設(shè)，是住建部完整社區(qū)的升級版。除了住建部要求的都做到了外，杭州還進一步增加了數(shù)字化平臺賦能管理和服務?！拔覀冇凶约撼墒斓睦吓f小區(qū)改造理論體系、運作機制”，吳偉強稱。
就自主更新項目看，杭州也走在了全國前列。
上海雖然有更新協(xié)會，但居民自己籌資的自主更新還沒有。
比如，上海最大的原拆原建項目彭浦新村老舊小區(qū)改造，據(jù)界面新聞了解，原拆原建居民簽合同的公章是北方集團，北方集團是上海靜安區(qū)政府下屬公司。
上海一位知情人士對界面新聞記者稱，彭浦新村是區(qū)政府以補貼、獎勵等方式把差價就給補貼掉了，等于原拆原建不用補錢。
廣州花都區(qū)集群街2號是廣東第一個業(yè)主籌資、自拆自建的危房改造項目，但該案例正式拆遷于2024年3月18日，晚于杭州的浙工新村。同時，花都區(qū)集群街2號涉及的業(yè)主少，自主更新難度也小一些。
作為全國第一個老舊小區(qū)自主更新項目，浙工新村突破了一些政策原有框架。
湯海孺對界面新聞記者表示，目前現(xiàn)有政策只有單棟危房原拆原建的審批通道，整個小區(qū)的原拆原建，遇到規(guī)劃指標改變，現(xiàn)成的審批通道還沒有。浙工新村是參考單棟危房原拆原建政策去做的，所以是個案探索。
不過在吳偉強看，自主更新涉及到的規(guī)劃調(diào)整比如容積率改變、用地比例關(guān)系調(diào)整，但浙工新村更新涉及到的容積率、樓層高度的改變并不大，對周邊環(huán)境的影響也不大，相鄰關(guān)系也沒有大的沖突，所以，浙工新村整個規(guī)劃的調(diào)整并不難。
從城市發(fā)展的角度看，兩位專家對浙工新村這種自主更新模式的探索也有分歧。
吳偉強認為浙工新村自主更新模式是失敗的。在他看來，市中心黃金地塊最后拆除了，結(jié)果卻是按照安置房模式來做，新的浙工新村無論容積率、房屋品質(zhì)、設(shè)計都沒有很大的提升。
湯海孺卻不這么認為。他接觸過多位參與浙工新村自主更新項目的領(lǐng)導，看到他們花了很大精力做這件事情。他認為，浙工新村的探索非常有意義，居民自主更新回歸了業(yè)主是房子主人，業(yè)主對房子負責的常識，探索了自己出資、自己行動來改變住宅環(huán)境的新路，改變了城市更新只靠政府資金單條腿走路的困境。
不可否認的是，浙工新村自主更新后，房價有一定程度提升。
雖然沒交房沒房產(chǎn)證，有業(yè)主已經(jīng)把房子掛牌在我愛我家平臺，一部分業(yè)主心理預期要掛牌5萬。在我愛我家平臺搜索“浙工新村”顯示，在售房源30套。貝殼平臺上，還沒有相關(guān)項目和房源展示，一路之隔的朝暉五區(qū)房子掛牌價3.29萬/平米。
值得關(guān)注的是，浙工新村自主更新大面積推廣還有很多問題待解。
吳偉強表示，居民要想自主更新首先要滿足三個條件：是否為D級危房，居民能否完全達成一致，政府是否愿意扶持，只有三個條件同時都滿足了，才能做自主更新。
杭州一位地產(chǎn)商相關(guān)人士去年參加過一場浙工新村自主更新模式的相關(guān)論壇，他告訴界面新聞記者，浙工新村自主更新話題成立至少需要六個問題要解決，誰來代表業(yè)主群體、誰是建設(shè)主體、改造和擴面工程造價怎么來的、過渡期怎么辦、配套增加容積率變更導致的片區(qū)城市規(guī)劃改變怎么解決。
在他看來，這些問題的解決沒有一件是容易的。第一、第二個問題不明確，后面的事情就很難存在。同時，按照杭州保障房建設(shè)標準，一平方的建造成本要2600元以上，浙工新村的工程造價怎么來的。另外，片區(qū)城市規(guī)劃變更要報國務院審批，配套要不要增加、容積率要不要變更都是問題。
另外，這次的自主更新還涉及到擴大面積的問題。
湯海孺認為，因為擴面，業(yè)主的不動產(chǎn)權(quán)利就發(fā)生了改變，而這部分可能會涉及補繳出讓金問題，需要有關(guān)部門研究。
如果老舊小區(qū)要走自主更新的道路，吳偉強認為要通過土地拍賣或者其他商業(yè)化運作方式來做，只有這樣才能實現(xiàn)三贏局面，即當?shù)鼐用窨梢圆挥锰鸵环皱X，土地可以實現(xiàn)增值，市場化一方也可以獲益。
浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙公開表示，因為這個項目突破了很多原有的政策框架，政府需要承擔很多的風險，未來要想大規(guī)模推廣這種模式，要想激發(fā)政府的意愿，要在上位法上給予保障。不然的話，很多政府一看這種模式雖然好，但是一旦參與會存在潛在的法律風險，那么最后沒有參與的意愿和動力。
從浙江省的角度看，政府考慮過復制浙工新村自主更新項目。
2024年4月，浙江省發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》，這份指導意見對自主更新相關(guān)流程有一些松綁。比如100%同意率上，各種問題都考慮后，達不到100%同意標準的也可以進行拆除。
截止目前，杭州還沒有出臺相關(guān)政策。杭州目前的政策主要是2023年5月發(fā)布的《全面推進城市更新的實施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升。
吳偉強表示，該實施意見只是個指導意見，沒有細則出臺，就沒辦法落地。自主更新如果考慮復制，一定要參考杭州城中村改造，做系統(tǒng)性研究，出指導細則。
可以確定的是，老舊小區(qū)自主更新是未來的趨勢。
2025年3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
3月25日，杭州舉行《杭州市城市更新專項規(guī)劃（2024-2035年）》新聞發(fā)布會，作為浙江省首個獲批的城市更新專項規(guī)劃，該《規(guī)劃》為杭州城市更新劃定了近遠期分階段目標，即近期至2027年，探索建立常態(tài)化體檢、系統(tǒng)化謀劃、片區(qū)化實施、項目化推進、一體化運營的可持續(xù)城市更新模式，率先形成一批示范效應顯著、可復制、可推廣的標志性成果；遠期至2035年，健全完善城市更新政策法規(guī)與工作機制，打造在全國具有顯著影響力的城市更新范例，全面賦能世界一流的社會主義現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)。
可以說，浙工新村自主更新事關(guān)杭州甚至浙江省的面子。浙工新村能否順利完成交付以及杭州、浙江省對該項目的態(tài)度將決定著老舊小區(qū)城市更新的復制和推廣。