隨著深圳商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展期，香蜜湖片區(qū)以其“傳統(tǒng)豪宅區(qū)+新興金融中心”的雙重基因，成為資本追逐的焦點(diǎn)。近日，位于香蜜湖金融城核心的天健天驕臨街黃金現(xiàn)鋪項(xiàng)目正式進(jìn)入收官階段，僅剩30席稀缺鋪位引發(fā)市場(chǎng)熱議。業(yè)內(nèi)人士指出，這一項(xiàng)目憑借“核心區(qū)位、高回報(bào)率、低總價(jià)門檻”三重優(yōu)勢(shì)，或?qū)⒊蔀?025年深圳商業(yè)投資的標(biāo)桿性標(biāo)的。
經(jīng)濟(jì)與政策雙輪驅(qū)動(dòng)，深圳商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)增長
深圳作為中國改革開放的前沿陣地，常住人口已突破1790萬，連續(xù)兩年人口增量位居廣東各地市首位。龐大的消費(fèi)基數(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（數(shù)字經(jīng)濟(jì)、綠色產(chǎn)業(yè)等新質(zhì)生產(chǎn)力崛起）推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)攀升。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，至2024年第四季度結(jié)束，深圳全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率進(jìn)一步下降至8.0%。
政策層面亦釋放積極信號(hào)。時(shí)值全國兩會(huì)期間，在政府工作報(bào)告中，今年有關(guān)房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展被多次提及。將更大力度促進(jìn)樓市回暖健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心倍增！
同時(shí)，2025年，深圳計(jì)劃投資3076億元推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)投向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施。
疊加粵港澳大灣區(qū)金融開放政策，香蜜湖金融城作為“兩重工程”核心區(qū)，正迎來新一輪價(jià)值騰飛。
街鋪投資邏輯生變，更高回報(bào)率成市場(chǎng)“硬通貨”
一般來說，租金回報(bào)率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵指標(biāo)。深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳年度租金回報(bào)率從2013年的1.5%上升至2024年的1.6%，一些深圳中心區(qū)域的小戶型住宅租金回報(bào)率超過2.4%，已經(jīng)超過當(dāng)前銀行5年期定期存款的利率。
街鋪因客流穩(wěn)定、經(jīng)營靈活，成為很多置業(yè)者資產(chǎn)配置的重要標(biāo)的。以近期熱度很高的天健天驕臨街鋪位為例，從已出租的街鋪來看，目前穩(wěn)定鎖定租金回報(bào)率在5%左右，顯著高于深圳住宅回報(bào)平均水平。
同時(shí)，深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)街鋪長期供不應(yīng)求，尤其在香蜜湖這類高凈值人群聚集地，精品零售、高端餐飲等業(yè)態(tài)需求缺口顯著，投資價(jià)值更為凸顯。
填補(bǔ)片區(qū)空白，鎖定高端消費(fèi)力
近日，香蜜湖板塊的稀缺臨街黃金現(xiàn)鋪熱銷的消息不脛而走，引發(fā)全城關(guān)注。
該黃金商鋪位于天健天驕一線街區(qū)，小區(qū)交付入住三年多，商業(yè)街區(qū)逐步聚攏周邊人氣，而繁華街區(qū)帶來居民消費(fèi)的升級(jí)。
天健天驕緊鄰金融城核心，囊括約20棟企業(yè)商務(wù)大廈，其商鋪直接受益于高凈值人群聚集效應(yīng)，商業(yè)需求旺盛，形成“金融+消費(fèi)”雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)生態(tài)。
同時(shí)，片區(qū)匯聚約26個(gè)高端住區(qū)，覆蓋約14萬戶高凈值家庭，百萬級(jí)消費(fèi)人流為商鋪提供穩(wěn)定客源。
目前，片區(qū)內(nèi)的大型商業(yè)格局已然形成。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，涵蓋了山姆會(huì)員店福田店、定位為“公園式商業(yè)”深業(yè)上城、“商業(yè)+辦公”綜合體印力中心，以及東海繽紛天地……
片區(qū)商業(yè)體空置率低，商業(yè)占比也較低，供需矛盾突出。但項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)，缺乏精品零售。而臨街商業(yè)正好可以填補(bǔ)這個(gè)短板，引入輕奢品牌、定制化服務(wù)的“藍(lán)海”。其次，生鮮超市、親子教育、健康管理等高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)，鎖定家庭客群；天健天健臨街現(xiàn)鋪具備餐飲條件，結(jié)合24小時(shí)餐飲、茶飲等業(yè)態(tài)，填補(bǔ)片區(qū)夜經(jīng)濟(jì)空白。
在產(chǎn)品上，天健天驕臨街現(xiàn)鋪有小面積、低總價(jià)與現(xiàn)樓交付三大優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目部分優(yōu)質(zhì)商鋪建筑面積約31-52平方米，約5.4米挑高，鋪鋪通燃?xì)?、靈活空間全業(yè)態(tài)臨街現(xiàn)鋪，總價(jià)約240-420萬元，現(xiàn)樓交付更規(guī)避了期房風(fēng)險(xiǎn)，且契合投資者“即買即租”的現(xiàn)金流需求，性價(jià)比突出。
可以說，小面積鋪型、低總價(jià)降低了投資門檻，適配多元經(jīng)營場(chǎng)景。
而臨街設(shè)計(jì)規(guī)避購物中心鋪位同質(zhì)化競(jìng)爭，獨(dú)立運(yùn)營權(quán)賦予商戶更高靈活性。
此外，項(xiàng)目周邊教育資源集群，1公里內(nèi)擁有7所中小學(xué)（如福田外國語學(xué)校）、4所幼兒園。項(xiàng)目對(duì)面就是荔園外國語小學(xué)（獅嶺），旁邊是荔園外國語小學(xué)（天驕），師生群體貢獻(xiàn)日常消費(fèi)剛需，形成“家庭+教育”雙消費(fèi)場(chǎng)景。
周邊如北京大學(xué)深圳醫(yī)院、景田醫(yī)院、廣州中醫(yī)院大學(xué)深圳醫(yī)院等帶來的穿梭人流，為臨街一線商戶，提供較為穩(wěn)定又源源不斷地消費(fèi)力。
稀缺現(xiàn)鋪收官在即
深圳核心區(qū)臨街現(xiàn)鋪已是“賣一套少一套”。中購聯(lián)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年深圳計(jì)劃新增商業(yè)體量超180萬平方米，但核心區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)幾乎為零。天健天驕最后30席臨街現(xiàn)鋪的稀缺性，使其備受關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略下，香蜜湖資產(chǎn)價(jià)值攀升已是大勢(shì)所趨。對(duì)于投資者而言，此刻入場(chǎng)不僅是資產(chǎn)配置的優(yōu)化，更是搶占城市發(fā)展紅利的戰(zhàn)略選擇。
當(dāng)傳統(tǒng)住宅投資進(jìn)入“慢周期”，商業(yè)地產(chǎn)正成為財(cái)富保值增值的新引擎。天健天驕臨街黃金現(xiàn)鋪以“核心地段+稀缺產(chǎn)權(quán)+高回報(bào)”的組合拳，為投資者提供了穿越周期的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
來源：引用自深圳特區(qū)報(bào)