文 | 張馨儀
2025年3月，青島樓市交出了一份令人驚艷的成績(jī)單。據(jù)青島銳理統(tǒng)計(jì)，商品房銷售8129套，環(huán)比暴漲134.3%；成交面積1182244㎡，成交總價(jià)達(dá)573616.95萬(wàn)元，均價(jià)13459/㎡，環(huán)比漲幅明顯，分別為177.4%、206.0%、10.3%。這一數(shù)據(jù)不僅遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，更創(chuàng)下了自2023年以來的單月成交峰值。
這種超常規(guī)增長(zhǎng)雖包含春節(jié)假期后的補(bǔ)償性需求釋放，但同比2024年3月仍保持16.7%-31.5%的漲幅，特別是15231元/㎡的商品住宅均價(jià)，同比上漲6%且環(huán)比增長(zhǎng)6.4%，確認(rèn)了市場(chǎng)已步入實(shí)質(zhì)性回暖通道。
值得注意的是，這種增長(zhǎng)并非以價(jià)換量的結(jié)果——當(dāng)月新建商品住宅均價(jià)達(dá)到14846元/㎡，環(huán)比上漲4%，同比漲幅6%，呈現(xiàn)出典型的“量?jī)r(jià)齊升”健康態(tài)勢(shì)。
從產(chǎn)品類型看，市場(chǎng)回暖呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。一季度數(shù)據(jù)顯示，100㎡以下戶型占比僅為18%，而100-150㎡面積段合計(jì)占比高達(dá)68%。這一分布與往年相比，改善型產(chǎn)品比重顯著提升，反映出市場(chǎng)主力需求已從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。開發(fā)商的產(chǎn)品策略也隨之調(diào)整，如老四方和東李等區(qū)域新推項(xiàng)目增加了小戶型占比并采用毛坯交付，旨在降低總價(jià)門檻，吸引首改客戶。
剛需、豪宅、科技盤三足鼎立
青島3月樓市榜單呈現(xiàn)耐人尋味的“三足鼎立”格局：膠州的中仁瀾山悅府以47261.17㎡和387套橫掃面積與套數(shù)雙冠，嶗山的銀豐玖璽城以92902.09萬(wàn)元問鼎金額榜，而黃島的中德綠色恬園則以40022.9㎡穩(wěn)居三項(xiàng)亞軍。
膠州項(xiàng)目以每平7436元的“白菜價(jià)”收割剛需，387套的成交量印證了價(jià)格仍是遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的絕對(duì)王道；反觀嶗山豪宅，憑借5.3萬(wàn)元單價(jià)的稀缺性，僅需成交1.75萬(wàn)㎡便能狂攬9.3億元，凸顯核心資產(chǎn)在通脹預(yù)期下的避險(xiǎn)魅力。而黃島項(xiàng)目的“全能表現(xiàn)”，則揭示了新興城區(qū)“品質(zhì)剛改”的旺盛生命力——1.3萬(wàn)元均價(jià)既避開了主城的價(jià)格碾壓，又以綠色科技形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。
這種分化實(shí)則是樓市新常態(tài)的預(yù)演：當(dāng)普漲時(shí)代終結(jié)，城市內(nèi)部的價(jià)值梯度正在急劇陡峭化。對(duì)購(gòu)房者而言，選擇遠(yuǎn)郊盤要警惕“低價(jià)陷阱”，核心區(qū)置業(yè)需考量流動(dòng)性，而新興板塊則要抓住“產(chǎn)品力紅利”。市場(chǎng)正在用最殘酷的方式宣告：沒有放之四海而皆準(zhǔn)的買房策略，只有與自身需求精準(zhǔn)匹配的理性選擇。
從“規(guī)模邏輯”到“價(jià)值邏輯”的深度轉(zhuǎn)型
站在二季度的門檻回望，青島樓市正在經(jīng)歷三個(gè)確定性轉(zhuǎn)變：
其一，板塊輪動(dòng)進(jìn)入2.0階段。張村河片區(qū)與東李世博園可能形成“高端擠壓-剛需接力”的傳導(dǎo)鏈，未來6個(gè)月價(jià)差或擴(kuò)大至1:2.5。這種梯度分布將促使購(gòu)買力更合理流動(dòng)，避免單一板塊過熱風(fēng)險(xiǎn)。
其二，產(chǎn)品力成為定價(jià)核心變量。公開資料顯示，綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)5-10%，“青島云谷金茂府”等通過“健康住宅”標(biāo)簽實(shí)現(xiàn)價(jià)格抗跌。在改善需求主導(dǎo)的市場(chǎng)中，單純的地段敘事已不足以支撐溢價(jià)，空氣凈化系統(tǒng)、智慧社區(qū)等“隱性價(jià)值”正影響決策。
其三，政策工具箱蓄勢(shì)待發(fā)。若二季度成交量環(huán)比再降，或?qū)⒂|發(fā)兩項(xiàng)關(guān)鍵調(diào)整：限售年限由5年調(diào)至3年參考成都模式；房票安置或擴(kuò)大至城陽(yáng)、即墨等庫(kù)存壓力區(qū)域。
青島樓市的這輪調(diào)整，本質(zhì)上是城市發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的鏡像反映。對(duì)購(gòu)房者而言，西海岸地鐵沿線仍具“洼地”價(jià)值，而浮山后城市更新帶則是改善需求的優(yōu)選；對(duì)開發(fā)商來說，在嶗山等核心區(qū)需堅(jiān)持“品質(zhì)溢價(jià)”，在近郊則應(yīng)推行“高周轉(zhuǎn)+定制化”組合拳；對(duì)政策制定者，建立住宅-商辦聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制已成當(dāng)務(wù)之急——商業(yè)物業(yè)39個(gè)月的去化周期與住宅市場(chǎng)的活躍形成危險(xiǎn)剪刀差。
這座向海而生的城市，其樓市正在退去浮躁，回歸居住本質(zhì)與城市價(jià)值的基本面。因?yàn)?，真正?jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的，從來不是喧囂的價(jià)格游戲，而是與城市共生長(zhǎng)的內(nèi)在價(jià)值。