文｜時代財經(jīng)
房價深度回調(diào)，香港豪宅市場頻現(xiàn)名人“抄底”。
4月初，港島南區(qū)大潭玫瑰園17號屋以7800萬港元易手。時代財經(jīng)查詢香港土地注冊處獲悉，玫瑰園17號屋的新買家為邵曉鋒（SHAO XIAOFENG）、李堅（LI JIAN），二人聯(lián)名購入。其中一名買家與阿里合伙人、阿里集團執(zhí)行副總裁邵曉鋒同名。
不止邵曉鋒，近期香港豪宅市場不乏名人身影。3月，港島南區(qū)深水灣香島道33號8號屋以4.8億港元轉(zhuǎn)手，買家以“VIKING SKY LIMITED”名義購入，實際持有人指向來自內(nèi)地的互聯(lián)網(wǎng)新貴。歌手鄧紫棋購入灣仔東半山利安閣兩個單位，成交價約8500萬港元。
這幾筆交易有一個共同點：價廉物美——成交價較高峰期有較大幅度的折讓，物業(yè)普遍位于老牌豪宅區(qū)，供應(yīng)稀缺且保養(yǎng)得當(dāng)。
“部分豪宅價格已較高位回落10%-30%，買家認(rèn)為目前價格已觸底回穩(wěn)，帶動入市或換樓意愿，”中原地產(chǎn)山頂南區(qū)、港島南岸、愉景灣及離島區(qū)高級資深營業(yè)董事何兆棠告訴時代財經(jīng)。
何兆棠在香港從事豪宅交易超過20年，活躍于各大老牌豪宅區(qū)。根據(jù)他的觀察，過去，名人購買豪宅主要考慮升值潛力，多關(guān)注“平貨”（指價格相對較為便宜、實惠的房屋物業(yè)），“目前，在樓市回調(diào)的情況下，買家傾向入手更適合自己、價廉物美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)?！?/p>
玫瑰園、香島道33號等坐落在港島半山上的花園洋房，這類二手豪宅通常由業(yè)主自住或長期持有，放盤量有限，供應(yīng)尤為稀缺。根據(jù)中原地產(chǎn)信息，玫瑰園、香島道33號分別包括16棟、10棟洋房，最近三年分別錄得3宗、2宗成交。
“目前，有不少業(yè)主減持套現(xiàn)，部分買家相信更易覓得優(yōu)質(zhì)豪宅，引起‘尋寶熱’。”何兆棠說。
億元豪宅折價出售
名人積極入市，與豪宅折價出售不無關(guān)系。
邵曉鋒與李堅入主的玫瑰園17號屋，位于紅山道88號，是一幢花園洋房，實用面積約3314平方呎，包括4個套房和1個花園，成交價7800萬港元。
土地注冊處信息顯示，玫瑰園17號屋原業(yè)主于1997年以“FOREVER TEAM LIMITED”的名義購入，代價6620萬港元，在2015年內(nèi)部轉(zhuǎn)讓予“高質(zhì)有限公司（TOP QUALITY CORPORATION LIMITED）”，代價1.5億港元。
如以2015年的轉(zhuǎn)讓價作為參考，玫瑰園17號屋的最新成交價下調(diào)了48%；如以初始成交價為基準(zhǔn)，原業(yè)主持有28年賬面獲利1180萬港元，漲幅約17.8%。
鄧紫棋入手的利安閣呎價亦較高峰期下滑逾30%。利安閣位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)灣仔東半山，鄧紫棋一次購入兩個上下相鄰的自制復(fù)式高層單位，實用面積近5000平方呎，成交價8500萬港元，折實呎價約1.7萬港元。
可供對比的是，來自中原地產(chǎn)的成交記錄顯示，2022年6月，利安閣一套實用面積約2480平方呎的低層單位以6500萬港元成交，折實呎價約2.6萬港元。換言之，鄧紫棋目前的購入價格，和三年前相比下降34.6%。
VIKING SKY LIMITED購入的香島道33號8號屋系“銀主盤”（指業(yè)主無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)，被債權(quán)人通過司法程序向法院申請強制執(zhí)行，由銀行或其他債權(quán)人收回并出售的物業(yè)），債權(quán)人曾以6億港元放盤，最終降價1.2億港元后，以4.8億港元售出，折價20%。
根據(jù)何兆棠的觀察，香港部分豪宅價格已較高位回落10%-30%，這既與房地產(chǎn)市場深度回調(diào)有關(guān)，也因為“不少豪宅投資者大多手持工商鋪物業(yè)，目前工商鋪表現(xiàn)承壓，投資者為減持套現(xiàn)，愿意加大議價空間”。
“豪宅價格走勢兩極分化，高級、優(yōu)質(zhì)的超豪（指總價過億的豪宅）備受追捧，因為供應(yīng)罕有，價格回調(diào)空間有限。但在有新豪宅樓盤推出的情況下，樓齡較高、保養(yǎng)一般的豪宅則乏人問津，價格上升空間不大，或出現(xiàn)降價出售的情況?！焙握滋谋硎?。
內(nèi)地客進入香港豪宅圈
香港豪宅市場回暖，與港府“撤辣”不無關(guān)系。
2024年2月底，香港特區(qū)政府宣布全面“撤辣”，境外客在港購房繳稅負(fù)擔(dān)與本地居民同等。政策一出，本土剛性需求尤其是外地投資需求得到快速釋放。
何兆棠認(rèn)為，以往豪宅物業(yè)多由香港本地資深投資者及外資企業(yè)持有，預(yù)計未來一兩年，內(nèi)地客與新香港人將成為傳統(tǒng)豪宅區(qū)主力買家，而部分本地投資者同步進行資產(chǎn)重組，逐步釋出持貨，香港豪宅市場或會出現(xiàn)新舊資金交替的情況。
時代財經(jīng)注意到，中原地產(chǎn)官網(wǎng)上，經(jīng)紀(jì)人的聯(lián)系方式除了手機號碼、Whatsapp，還有微信二維碼和ID，越來越多說普通話的內(nèi)地客進入香港豪宅圈。
2024年11月，“百度七劍客”之一郭眈以“海成集團有限公司（Orient Asia Holdings Limited）”的名義購入西半山新盤大學(xué)閣一套4房單位，代價6950萬港元。
2024年10月，香港本地富豪何崇本家族以10.5億港元售出山頂?shù)?8號洋房，新買家來自杭州，以“展盛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司”的名義接盤。
2024年6月，啟德新區(qū)新盤啟德天瀧以招標(biāo)形式售出一套實用面積約1002平方呎的高層單位，代價3345萬港元，登記買家為曾毓群（ZENG YUQUN），與電池制造商寧德時代創(chuàng)始人兼董事長曾毓群同名。
整體的成交數(shù)據(jù)亦顯示，內(nèi)地客正在成為香港樓市向上的重要推手。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年香港錄得逾4.75萬宗一、二手私人住宅買賣登記，同比增長逾兩成。其中，買家登記姓名為“普通話拼音”的交易多達(dá)1.16萬宗，涉及成交金額高達(dá)1304.9億港元，較2023年的6095宗、778億港元同比分別增長90.9%、67.7%，均創(chuàng)下歷史新高，平均每筆交易達(dá)千萬港元。
啟德新區(qū)豪宅最受內(nèi)地客歡迎。2024年，啟德新區(qū)錄得2957宗一、二手私人住宅買賣登記，普通話拼音買家位列全港之首，高達(dá)1482宗，占比50.1%。
這一趨勢仍在延續(xù)。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰透露，今年3月，香港一、二手私人住宅市場錄得1097宗普通話拼音買家入市個案，涉及成交金額逾94億港元；今年一季度，全港一、二手私人住宅市場合計錄得2461宗普通話拼音買家入市個案。
何兆棠表示，過去內(nèi)地客傾向購買普通物業(yè)，但近年開始關(guān)注優(yōu)質(zhì)豪宅，原因包括：人民幣貶值壓力猶存，而香港豪宅較為抗跌，不少內(nèi)地客重組資產(chǎn)配置，購買豪宅保值；香港豪宅市場“有價有市”，兼具投資與出租潛力，“近期不少大業(yè)主將全幢出租物業(yè)拆售，租盤減少，區(qū)內(nèi)高價樓租務(wù)需求強勁。”
對于后市，陳永杰認(rèn)為，貿(mào)易紛爭觸發(fā)全球股市震蕩，美國或加快減息步伐，或最快下月重啟減息，對香港樓市有利。“股市波動大，相信有部分避險資金已流入物業(yè)市場，當(dāng)中預(yù)計不乏投資者及內(nèi)地客?！?/p>