文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)

宛如宿敵的兩家房產(chǎn)中介龍頭，在市場(chǎng)上對(duì)壘多年之后，毫無征兆地“世紀(jì)大和解”。

近日，中原集團(tuán)旗下加盟業(yè)務(wù)品牌寶原地產(chǎn)與貝殼找房簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)中原集團(tuán)的規(guī)劃，旗下中原地產(chǎn)品牌繼續(xù)深耕直營(yíng)市場(chǎng)，寶原地產(chǎn)品牌則專注加盟業(yè)務(wù)拓展。加盟業(yè)務(wù)將率先落地天津、沈陽兩地，“后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況逐步擴(kuò)大布局范圍”。

在房產(chǎn)中介江湖，起源于鏈家的貝殼系與來自香港的中原集團(tuán)之間的火藥味一直不斷，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到管理層的隔空放話，兩家的“混戰(zhàn)”已持續(xù)多年。

2018年，貝殼平臺(tái)問世后迅速做大，同年10月，時(shí)任中原地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地區(qū)主席的黎明楷接受采訪時(shí)甚至放話，“站在中原的角度，是不能用貝殼的，用了貝殼平臺(tái)等于用他的系統(tǒng)、生產(chǎn)技術(shù)，連工具都是他們提供的，以后想怎樣就怎樣，會(huì)有不放心的因素”。

多年來，中原集團(tuán)和貝殼系看起來水火不相容，如今兩家公司的管理層卻在鏡頭前雙手一握，冰釋前嫌，一同做起了房產(chǎn)中介生意。

老牌龍頭重啟加盟業(yè)務(wù)

1994年，來自香港的中原地產(chǎn)正式開拓內(nèi)地市場(chǎng)。

彼時(shí)，內(nèi)地商品房市場(chǎng)起步不久，無論是地產(chǎn)開發(fā)，還是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)均處于較為原始的階段。相比之下，走過幾十年發(fā)展歷程的香港房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，已形成一套可供內(nèi)地借鑒的機(jī)制，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中原在內(nèi)地市場(chǎng)是一個(gè)無可匹敵的存在。

內(nèi)地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在2015年迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年來自北京的鏈家憑借著資本的力量，在全國(guó)范圍內(nèi)大打規(guī)模戰(zhàn)，中原地產(chǎn)行業(yè)老大的地位受到挑戰(zhàn)。就內(nèi)地市場(chǎng)規(guī)模而言，2015年，中原地產(chǎn)全年交易額為7259億元，而成立14年的鏈家已達(dá)到7090億元。此后，隨著鏈家進(jìn)一步發(fā)展以及貝殼平臺(tái)的出現(xiàn)，貝殼系的市場(chǎng)份額繼續(xù)迅速上升，將中原地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋開。

商業(yè)世界沒有永恒的敵人，只有持續(xù)的利益格局重構(gòu)，曾經(jīng)在市場(chǎng)上“廝殺”的對(duì)手如今走到了一起。

在近日成立的公眾號(hào)中，寶原地產(chǎn)這樣介紹與貝殼找房的合作模式，即寶原地產(chǎn)“依托中原集團(tuán)四十余年的行業(yè)積淀和強(qiáng)大資源，同時(shí)借助貝殼平臺(tái)的數(shù)字化賦能與完善規(guī)則體系，為加盟商提供全方位的房地產(chǎn)服務(wù)支持”。

宣告寶原地產(chǎn)和貝殼找房的合作時(shí)，中原集團(tuán)特別提及寶原地產(chǎn)融合了貝殼平臺(tái)的ACN網(wǎng)絡(luò)（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）。ACN網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)作規(guī)則是，貝殼將完整的存量房交易（包括二手房交易及租賃）劃分為不同環(huán)節(jié)，允許多名跨品牌及跨門店經(jīng)紀(jì)人在一單交易中開展合作，并根據(jù)其角色分享傭金。

做大二手房市場(chǎng)，為公司開辟“第二增長(zhǎng)曲線”，是中原集團(tuán)加盟業(yè)務(wù)攜手貝殼找房的原因。從中原地產(chǎn)（中國(guó)內(nèi)地）總裁李耀智近期發(fā)表的說法可知，中原集團(tuán)的計(jì)劃是鞏固二級(jí)代理業(yè)務(wù)，同時(shí)通過直營(yíng)模式和加盟模式發(fā)展三級(jí)市場(chǎng)。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，二級(jí)市場(chǎng)主要指新房買賣，而三級(jí)市場(chǎng)主要指二手房買賣和租賃。

中原集團(tuán)相關(guān)人士回應(yīng)時(shí)代財(cái)經(jīng)亦表示，“寶原地產(chǎn)選擇天津和沈陽作為加盟業(yè)務(wù)首批試點(diǎn)城市，是基于兩地近年來的市場(chǎng)交易規(guī)模變化及三級(jí)業(yè)務(wù)創(chuàng)新需求”，中原地產(chǎn)在天津和沈陽的二級(jí)業(yè)務(wù)直營(yíng)模式不變，寶原地產(chǎn)將在三級(jí)業(yè)務(wù)領(lǐng)域與貝殼找房展開加盟合作試點(diǎn)。

實(shí)際上，中原集團(tuán)也看到了三級(jí)市場(chǎng)的重要性在提升。中原集團(tuán)創(chuàng)始人、主席施永青在近期接受媒體采訪時(shí)提到，“二手市場(chǎng)的生存空間一定比一手好。一手房這幾年蓋得太多，如果再繼續(xù)大規(guī)模開發(fā)，就會(huì)造成浪費(fèi)，也會(huì)增加國(guó)家的負(fù)擔(dān)和資源錯(cuò)配。此時(shí)，中介的功能就在于幫助小業(yè)主之間的流通。中國(guó)市場(chǎng)很大，人口流動(dòng)始終存在；有人口流動(dòng)，就會(huì)有居住需求的轉(zhuǎn)移”。

而目前，貝殼早已牢牢占據(jù)了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介的頭把交椅。數(shù)據(jù)顯示，2023年，貝殼存量房交易的總交易額約為2.03萬億元，新房交易為1.00萬億元；存量房交易的總交易額在2024年繼續(xù)攀升至2.25萬億元，新房交易則下跌至9700億元。

截至2024年12月31日，貝殼自營(yíng)、加盟及合作品牌涉及經(jīng)紀(jì)門店合計(jì)5.16萬家，涉及經(jīng)紀(jì)人合計(jì)49.99萬名，其中，活躍門店為4.97萬家，活躍經(jīng)紀(jì)人為44.53萬名。

中原加盟業(yè)務(wù)“換殼”重生

寶原地產(chǎn)此番現(xiàn)身是時(shí)隔9年的一次重新出山。

寶原地產(chǎn)最初是中原集團(tuán)在2007年開設(shè)的第二品牌，起初并非從事加盟業(yè)務(wù)。不過，因長(zhǎng)期持續(xù)虧損，且中原集團(tuán)判斷其短時(shí)間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)局面，寶原地產(chǎn)在2016年12月結(jié)束營(yíng)業(yè)。

寶原地產(chǎn)原本的定位是二手中高端住宅中介代理業(yè)務(wù)，后期變更為一手房、二手房、別墅、豪宅的買賣。在當(dāng)時(shí)，中原集團(tuán)的計(jì)劃是先在上海試點(diǎn)，通過寶原地產(chǎn)快速提高中原集團(tuán)在上海的市場(chǎng)占有率，再擴(kuò)展到其它城市，但直至關(guān)停時(shí)，寶原地產(chǎn)也只停留在上海地界。

在2018年、2019年，中原集團(tuán)相繼推出原萃和幾畝置業(yè)，原萃的主要業(yè)務(wù)是為中小中介提供技術(shù)及經(jīng)驗(yàn)輸出的服務(wù)平臺(tái)，包括品牌授權(quán)、IT系統(tǒng)、交易按揭、顧問咨詢等業(yè)務(wù)板塊，幾畝置業(yè)則是原萃旗下的加盟品牌。彼時(shí)，中原地產(chǎn)的加盟業(yè)務(wù)的布局策略是錯(cuò)開公司的主陣地一線城市，在二三四線城市落地。

長(zhǎng)期做直營(yíng)品牌的中原集團(tuán)，為何突然在2018年啟動(dòng)加盟業(yè)務(wù)？

黎明楷曾指出，經(jīng)紀(jì)行業(yè)傳統(tǒng)的直營(yíng)模式存在兩個(gè)難以突破的問題，其中一個(gè)問題是“以往進(jìn)軍一個(gè)新城市的打法是（通過直營(yíng)方式）把規(guī)模鋪開，然后才有可能和當(dāng)?shù)卮笠?guī)模的中介企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，但國(guó)內(nèi)有這么多二三線的城市，不可能每個(gè)城市都這樣鋪”。

當(dāng)時(shí)，原萃的出現(xiàn)被外界視為中原集團(tuán)叫板貝殼平臺(tái)的舉措，不過，由于貝殼平臺(tái)借助資本的力量迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，原萃選擇了另外的發(fā)展路徑，即聚焦中小中介。

在中原集團(tuán)看來，直營(yíng)店能夠覆蓋交易量大的小區(qū)，但老舊小區(qū)是直營(yíng)店無法覆蓋的長(zhǎng)尾市場(chǎng)，在這塊市場(chǎng)，只有熟悉老舊小區(qū)業(yè)主的小中介才能生存。

與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)涌入大量的資金，在資源大公司被擠壓甚至“壟斷”狀況下，中小中介的生存空間日漸堪憂，他們也有著求生的本能需求，比如“現(xiàn)在大部分客人都是來自于線上”，但“網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是一個(gè)砸資金的游戲，中小企業(yè)無法與之抗衡。

從對(duì)手到盟友

面對(duì)貝殼系的崛起，中原集團(tuán)也曾寄希望于加盟業(yè)務(wù)與其對(duì)壘，但收效甚微。

原萃在2019年先后與58同城、安居客、房天下等平臺(tái)展開合作，又在2020年引入房多多作為控股股東。原萃選擇與房地產(chǎn)領(lǐng)域的多家知名互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)攜手，卻唯獨(dú)少了當(dāng)時(shí)的資本寵兒貝殼平臺(tái)。

“我們?cè)揪褪潜贾磯艛啵▉淼模?，黎明楷?018年6月上海原萃的開業(yè)演講中稱，原萃試圖在大型中介的擠壓之下為中小中介爭(zhēng)取生存空間。在原萃推向市場(chǎng)之后，中原集團(tuán)的管理層在多個(gè)不同的場(chǎng)合提到了壟斷現(xiàn)象，有時(shí)他們把矛頭直指貝殼。

“無論是直接參與貝殼平臺(tái)的中型中介企業(yè)或是通過加盟貝殼平臺(tái)以下品牌的小型中介，都避免不了主權(quán)喪失的結(jié)果。平臺(tái)的參與者既然要使用平臺(tái)提供的資源，也就必須服從平臺(tái)的制度，隨著企業(yè)對(duì)平臺(tái)的依賴度越高，經(jīng)營(yíng)的自主性就越低?！崩杳骺?020年1月的一篇文章中指出，原萃允許加盟的中介公司維持自主性。

不過，中原集團(tuán)的加盟業(yè)務(wù)問世短短3年便遭遇困境。2021年9月，房多多被爆突然決定不再支持原萃和幾畝置業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致處在初創(chuàng)期的原萃出現(xiàn)資金鏈缺口，正常發(fā)展受阻。天眼查顯示，原萃、幾畝置業(yè)的主體上海原萃信息技術(shù)有限公司、幾畝置業(yè)（上海）有限公司均已在去年第四季度正式注銷。

如今，中原集團(tuán)加盟業(yè)務(wù)“換殼”重生，更選擇了與昔日的對(duì)手達(dá)成合作。對(duì)此，中原集團(tuán)相關(guān)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)道，“當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)交易規(guī)模與結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。在這一背景下，加盟模式因其靈活性、資源整合能力及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)特性，更適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)環(huán)境”。

上述人士進(jìn)一步指出，中原與貝殼都有舉足輕重的地位，只是雙方選擇了不同的發(fā)展路徑。中原堅(jiān)持垂直深耕，而貝殼則走平臺(tái)化路線。過去這些年，貝殼通過規(guī)模效應(yīng)與技術(shù)賦能，驗(yàn)證了平臺(tái)化模式的市場(chǎng)價(jià)值，而此次合作，中原不僅能“學(xué)習(xí)先進(jìn)的平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)”，還能“推動(dòng)自身進(jìn)化”。

顯然，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，無論是中原還是貝殼，唯有打破以往的路徑依賴，才能持續(xù)走在正確的道路上。