文 | 空間秘探 余文婷

近日，世邦魏理仕獲委任為獨(dú)家代理，標(biāo)售香港葵涌青山公路443至451號(hào)悅品酒店－荃灣，該酒店據(jù)悉由鄧成波家族持有，截標(biāo)日期為2025年6月19日中午12時(shí)。在此之前，鄧成波家族旗下酒店資產(chǎn)接二連三傳出標(biāo)售信息，大多虧本出售，原有的14棟酒店資產(chǎn)目前已經(jīng)所剩無(wú)幾……

價(jià)值266億港元酒店資產(chǎn)虧本出售

近日，世邦魏理仕獲委任為獨(dú)家代理，標(biāo)售香港葵涌青山公路443至451號(hào)悅品酒店－荃灣，該酒店據(jù)悉由鄧成波家族持有，截標(biāo)日期為2025年6月19日中午12時(shí)。酒店現(xiàn)時(shí)普遍市場(chǎng)估值為13.8億港元，平均每房約236萬(wàn)多元。

資料顯示，悅品酒店?荃灣樓高30層，于2018年完成物業(yè)翻新開(kāi)業(yè)，總建筑面積約為29.3萬(wàn)平方尺，擁有583間客房，提供6種不同的房型，高層房間具景觀(guān)開(kāi)揚(yáng)城市景。低層地下及高層地下提供餐飲服務(wù)，配有會(huì)議室、美容院和健身室等設(shè)施。

經(jīng)空間秘探調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該酒店資產(chǎn)已經(jīng)是鄧成波家族旗下僅剩的幾家酒店資產(chǎn)中，倒數(shù)第三家標(biāo)售的酒店。目前，只有旭逸雅捷酒店·荃灣與珀軒旅館·旺角還未有出售消息。

通過(guò)鄧成波家族旗下的酒店管理集團(tuán)——騰升酒店管理集團(tuán)官網(wǎng)可以看到，原來(lái)的14家酒店，現(xiàn)在僅顯示有7家，其中位于九龍官塘偉業(yè)街163號(hào)的香港觀(guān)塘麗東酒店在今年1月份已經(jīng)以18.7億港元價(jià)格出售給南洋商業(yè)銀行，較2022年3月的放售價(jià)31億港元降價(jià)12.3億港元或40%。據(jù)悉，該家族于2017年以22.48億港元購(gòu)入該酒店物業(yè)，目前賬面虧損3.78億港元或近17%。

另外，旭逸酒店 ? 旺角和悅品度假酒店·屯門(mén)也分別于2023年7月和2024年8月委托高力國(guó)際代理標(biāo)售；旭逸酒店·荃灣也于今年3月份再次委任仲量聯(lián)行獨(dú)家代理銷(xiāo)售，該酒店前身為一幢24層高的工業(yè)大廈，于2013年初獲批豁免書(shū)改建為酒店，并于2017年第四季正式運(yùn)營(yíng)。物業(yè)樓高24層，地盤(pán)面積約9,000平方英尺，總樓面面積約107,000平方英尺，共提供160間客房，此規(guī)模最適合做學(xué)生住宿，近年多番放售。兩年前，市場(chǎng)傳出都會(huì)大學(xué)洽購(gòu)該酒店，但最終未有成事。

據(jù)了解，鄧成波家族旗下的騰升酒店管理集團(tuán)酒店資產(chǎn)最多的時(shí)期，是在2017年，其主要管理人鄧耀升大舉收購(gòu)了14家酒店，總價(jià)值高達(dá)266億港元。他的目標(biāo)是將家族企業(yè)從傳統(tǒng)的物業(yè)租賃模式轉(zhuǎn)型為“酒店帝國(guó)”。但如今這些酒店幾乎都已被一一售出，且大多是虧本出售。

財(cái)富帝國(guó)的崩塌始于酒店？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年鄧成波家族至少拋售21處物業(yè)，大多為臨街商鋪、舊樓、小型酒店、商場(chǎng)，幾乎都是虧本離場(chǎng)。對(duì)比鄧成波家族的輝煌時(shí)期，如今的局面多少令人唏噓。

香港有很多位“鋪王”，鄧成波是名頭最響的一位，縱橫樓市近40年，持有遍布港九新界200多項(xiàng)工商鋪物業(yè)，巔峰時(shí)期號(hào)稱(chēng)擁有近800億資產(chǎn)。而一開(kāi)始，號(hào)稱(chēng)“鋪王”的鄧成波只是一個(gè)出生于佛山南海的窮小子，5歲父親過(guò)世，由母親獨(dú)自撫養(yǎng)長(zhǎng)大，16歲成為一名霓虹燈招牌學(xué)徒，19歲轉(zhuǎn)行做光管，27歲時(shí)，終于在長(zhǎng)沙灣長(zhǎng)發(fā)街十三號(hào)開(kāi)鋪經(jīng)營(yíng)，掙得人生中第一桶金，但不足以致富，后來(lái)霓虹燈業(yè)逐漸沒(méi)落，生意也開(kāi)始走下坡路。

70年代初，進(jìn)入而立之年的鄧成波開(kāi)始涉足酒樓業(yè)務(wù)。也正是這一轉(zhuǎn)變，激活了鄧成波的商業(yè)天賦。因?yàn)檎煸诰茦?，鄧成波時(shí)常接觸到附近商鋪訊息，引起了對(duì)炒賣(mài)鋪位的興趣。1974年，正值40歲的鄧成波看中西環(huán)住宅區(qū)，開(kāi)始炒“樓花”，很快獲得一筆不小的財(cái)富。也正是靠這筆錢(qián)，鄧成波開(kāi)始進(jìn)軍香港的店面，開(kāi)啟了“鋪王”之路。

在商鋪買(mǎi)賣(mài)方面，鄧成波十分有商業(yè)見(jiàn)地，他擅長(zhǎng)將商鋪改頭換面，或把大樓面的物業(yè)改為商場(chǎng)，來(lái)提升物業(yè)價(jià)值和租金，再到適合時(shí)機(jī)沽出，一次通過(guò)賺取升值差價(jià)。其最突出的改造案例是旺角電腦中心，項(xiàng)目前身是一間名為“豪門(mén)”的酒樓，由鄧成波于1990年以約6000萬(wàn)港幣購(gòu)入。之后，鄧成波與有“商場(chǎng)醫(yī)生”之稱(chēng)的沈永年合作，斥資約1200萬(wàn)港幣將舊樓重新包裝成3層高的主題商場(chǎng)。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，長(zhǎng)期租滿(mǎn)100%，鼎盛期每月租金收入280萬(wàn)港元，有八厘半的回報(bào)。

不過(guò)，香港商鋪投資門(mén)檻高，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，雖然租金穩(wěn)定，但回報(bào)率也略低，單靠鋪位收租度日，也難以抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2009年，香港特區(qū)政府提出活化工廈政策。鄧成波又看到了新的轉(zhuǎn)機(jī)，他開(kāi)始將大量資金轉(zhuǎn)投工廈市場(chǎng)，申請(qǐng)活化多幢物業(yè)，先翻新后拆租或出售，收獲頗豐。典型案例如觀(guān)塘興業(yè)街4號(hào)工廈，鄧成波將其活化成全幢商鋪?lái)?xiàng)目為零售及食肆用途，并以意向價(jià)約9.6億元放售，較五年前購(gòu)入價(jià)高出約4.3倍。

后來(lái)，鄧成波家族涉及業(yè)務(wù)除擅長(zhǎng)的街鋪、商廈工廈外，還涵蓋了住宅、酒店、公寓以及養(yǎng)老、教育等范疇，儼然一個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)。只不過(guò)，這個(gè)帝國(guó)交由下一代之后，不但沒(méi)能再造輝煌，反而日益衰落。

鄧成波與兩任妻子共生有5子，在其葬禮上還曝出與情人生有一子。其中，鄧成波最疼愛(ài)的是與二任妻子生育的第5個(gè)孩子，鄧耀升。鄧耀升畢業(yè)于加拿大西安大略大學(xué)（現(xiàn)名“韋仕敦大學(xué)”），獲得了工商管理碩士，畢業(yè)回國(guó)后便被父親鄧成波有意培養(yǎng)成第二代“小鋪王”。

只不過(guò)，鄧耀升并不滿(mǎn)足做二代“小鋪王”，更想做的是酒店大亨，于是成立了陞域集團(tuán)搞酒店、餐飲，并在2017年、2018年購(gòu)入大量酒店資產(chǎn)，買(mǎi)入多塊地皮，前后借貸了百億港元。他的目標(biāo)是將家族企業(yè)從傳統(tǒng)的物業(yè)租賃模式轉(zhuǎn)型為“酒店帝國(guó)”。根據(jù)鄧耀升的規(guī)劃，借助酒店業(yè)陞域集團(tuán)可于2021年上市。然而，隨著一系列的突發(fā)事件，來(lái)港游客銳減，酒店市場(chǎng)一落千丈。缺少外來(lái)游客支撐，鄧耀升集團(tuán)的酒店哪怕是降價(jià)都無(wú)人問(wèn)津，另外還有大量收購(gòu)之后來(lái)不及裝修被丟空的酒店，每個(gè)月的虧損不計(jì)其數(shù)。

鄧成波眼見(jiàn)家族企業(yè)又陷入亞洲金融危機(jī)時(shí)“拆東墻補(bǔ)西墻”的窘境。 2019年，年逾80歲的鄧成波不顧摔傷初愈，再次出山主持大局。2019年，鄧耀升以105萬(wàn)港元高價(jià)租來(lái)亞皆老街31號(hào)，原本打算開(kāi)酒店，鄧成波出山后緊急轉(zhuǎn)租用來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店式住宅，每月穩(wěn)賺50萬(wàn)港元租金；2020年，鄧耀升打算斥資3億港元購(gòu)入旺角酒店，已付訂金3000萬(wàn)港元，而鄧成波寧愿不要訂金也要取消交易。

鄧成波最終在2021年5月去世，享年87歲。無(wú)人掌舵之后，家族企業(yè)更是急轉(zhuǎn)直下，鄧耀升的酒店帝國(guó)夢(mèng)已然破滅，而為填補(bǔ)當(dāng)初投資酒店貸款的百億港元，旗下物業(yè)與資產(chǎn)近年也不斷被拋售抵債，之前的財(cái)富帝國(guó)漸漸走向了坍塌。

二代做酒店，幾多成，幾多??？

其實(shí)，像鄧耀升一般投資酒店的二代并不少，只不過(guò)，有些成，有些敗。有些用實(shí)力證明了自己，典型如郭鶴年女兒郭惠光，掌權(quán)香格里拉酒店集團(tuán)后，成為香格里拉大酒店行走的代言人，還經(jīng)常不定期化身服務(wù)員，深入基層親自動(dòng)手收拾房間，聆聽(tīng)員工和顧客們的心聲，絲毫沒(méi)有豪門(mén)千金的架子，憑借過(guò)硬實(shí)力成為令人信服的香格里拉二代掌舵者；還有瑰麗的第二代掌門(mén)人鄭志雯，用十余年的時(shí)間，在全球范圍內(nèi)打造出數(shù)十間嶄新的瑰麗分號(hào)；香港房地產(chǎn)界的巨頭羅鷹石，次子羅旭瑞繼承了父親在酒店業(yè)的衣缽，成為香港“酒店業(yè)國(guó)王”，其掌控的富豪酒店國(guó)際有限公司，是香港乃至全球酒店業(yè)的佼佼者。

但也有不少二代酒店投資失敗案例，例如香港著名富二代洪永時(shí)，其父親早年白手起家，在香港投資房地產(chǎn)而暴富。在優(yōu)渥家境長(zhǎng)大的洪永時(shí)，自然也不滿(mǎn)足于中規(guī)中矩的工作。洛杉磯南加州大學(xué)畢業(yè)后，洪永時(shí)回到香港，在先后做過(guò)美林銀行亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行的聯(lián)席主管、豐德麗控股副主席后，創(chuàng)立了路易十三酒店。

在酒店動(dòng)工前，洪永時(shí)就號(hào)稱(chēng)要在澳門(mén)打造“極度奢華”的酒店。酒店擁有裝修奢華的獨(dú)立別墅、英國(guó)管家，內(nèi)部設(shè)計(jì)了大理石地板、羅馬式浴室、水晶大吊燈，仿佛巴洛克風(fēng)格的宮殿。酒店最小的房間，都有186平方米，每間成本高達(dá)700萬(wàn)美元。還為酒店斥資2000萬(wàn)美元壕購(gòu)30輛勞斯萊斯，車(chē)的腰線(xiàn)采用24K鍍金處理，其中有2輛當(dāng)時(shí)的天價(jià)勞斯萊斯金幻影Bespoke定制車(chē)型，車(chē)身內(nèi)配上24克拉純金裝飾，光是噴漆就涂了10層，極盡奢華。

2018年9月，十三酒店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，但由于融資困難加上施工延誤，不少房間也未完成施工，而當(dāng)時(shí)投入成本已達(dá)16億美元。之后，因受融資困難，加上計(jì)劃申請(qǐng)賭臺(tái)無(wú)果，沒(méi)有博彩業(yè)務(wù)的十三酒店管理公司曾于2021年自愿申請(qǐng)清盤(pán)，30輛勞斯萊斯也大多出售來(lái)償還銀行貸款，十三酒店也招標(biāo)出售，要價(jià)約24億港元。

“香港十大財(cái)閥”之一的林百欣，其子林建岳也在酒店投資上栽過(guò)跟頭。1997年亞洲金融危機(jī)之前，林建岳在歷史最高位花69億買(mǎi)下當(dāng)時(shí)市值僅31億元的“富麗華酒店”，隨后又在銀行貸款準(zhǔn)備重建，這件事情林建岳當(dāng)時(shí)并沒(méi)有跟父親匯報(bào)，結(jié)果金融危機(jī)爆發(fā)，香港地產(chǎn)直線(xiàn)下跌，當(dāng)年“麗新集團(tuán)”虧損超過(guò)100億元，創(chuàng)造了香港上市公司有史以來(lái)的最高紀(jì)錄。

二代投資人如何制勝酒店？

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，目前A股“90后”董秘已有219人，其中13人為“95后”。當(dāng)下，越來(lái)越多二代接班人已經(jīng)到了接任的年紀(jì)，相比于經(jīng)歷艱辛創(chuàng)業(yè)的父輩，大多“企二代”含著金湯匙出生，從小被送往國(guó)外讀書(shū)，理論偏多，實(shí)踐相對(duì)較少，企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念與父輩有很大不同。在酒店投資方面，新一代投資人明顯特征是有情懷、更理想，更注重體驗(yàn)與酒店呈現(xiàn)效果，但由于沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)艱苦創(chuàng)業(yè)階段，缺少對(duì)真實(shí)市場(chǎng)的了解與把握，一些二代酒店投資人難免會(huì)情懷遮蔽現(xiàn)實(shí)，對(duì)待酒店投資缺乏一些謹(jǐn)慎。通過(guò)梳理一些二代酒店投資成功與失敗案例，以下幾點(diǎn)或許可以略作參考。

警惕資產(chǎn)陷阱

被譽(yù)為最富遠(yuǎn)見(jiàn)的國(guó)際投資家吉姆·羅杰斯在向眾人分享他的投資經(jīng)驗(yàn)時(shí)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“別虧錢(qián)”比“多掙錢(qián)”更重要（插一句題外話(huà)，兩三個(gè)月前，羅杰斯就拋光了所有美股）。這一條看似簡(jiǎn)單的投資原則，卻被許多人忽視，并且人們也因此付出了代價(jià)。尤其在酒店投資領(lǐng)域，許多因酒店投資不當(dāng)而債務(wù)重重的投資人，大多是沒(méi)有做好酒店資產(chǎn)管理，在沒(méi)有確保好不會(huì)虧本的前提下大肆買(mǎi)下大量酒店資產(chǎn)，最后這些資產(chǎn)反而成為自己的拖累。

就像前面提到的“鋪二代”鄧耀升，他花費(fèi)上百億購(gòu)入收購(gòu)的酒店并不是一次性付款，而是以鄧成波公司的名義貸款收購(gòu)酒店。因此在后期酒店經(jīng)營(yíng)入不敷出過(guò)程中，不僅要用大量資金支持酒店運(yùn)營(yíng)，還需要大量資金去還利息不低的貸款，導(dǎo)致財(cái)政壓力越來(lái)越重，最后這種高成本低效益的錯(cuò)誤投資行為也讓資金鏈不斷緊繃最終導(dǎo)致斷裂。后面提到的洪永時(shí)與林建岳的酒店投資失敗案例也是同樣的錯(cuò)誤，沒(méi)有向具有商業(yè)模式、高坪效、可以自負(fù)盈虧的思維方式轉(zhuǎn)變。

有效“利用”情懷

“情懷”對(duì)于新一代投資人來(lái)說(shuō)，合理利用是投資人抓住消費(fèi)者的心智、建立客戶(hù)忠實(shí)度的有力手段，如早期花間堂一度是詩(shī)和遠(yuǎn)方的代名詞，依靠對(duì)文化和審美的執(zhí)念，每開(kāi)一家新店，都能引起大轟動(dòng)。

但將情懷上升到太高的高度，則容易忽略現(xiàn)實(shí)，不夠落地。就像藝術(shù)家歐寧等人在皖南古村落碧山村發(fā)起的“碧山計(jì)劃”，旨在通過(guò)將藝術(shù)引入鄉(xiāng)村，挖掘和保護(hù)碧山地區(qū)的鄉(xiāng)村文化，創(chuàng)建一個(gè)無(wú)政府介入的藝術(shù)烏托邦。

計(jì)劃開(kāi)始，碧山村村民原本渴望能依靠該計(jì)劃脫離農(nóng)村生活，搞活經(jīng)濟(jì)、招商引資，收取高昂的門(mén)票，但這都與歐寧等人的鄉(xiāng)土主義、安那其主義的最初構(gòu)想背道而馳。最后也因?yàn)闆](méi)有給當(dāng)?shù)貛?lái)期望中的收益，計(jì)劃破產(chǎn)，發(fā)起人歐寧賣(mài)掉了碧山村的宅子去了國(guó)外，當(dāng)初滿(mǎn)懷理想的鄉(xiāng)村藝術(shù)家們也相繼回到了上海、北京。

缺少現(xiàn)實(shí)與經(jīng)濟(jì)支持的情懷，往往很難有動(dòng)力前進(jìn)。大樂(lè)之野創(chuàng)始人吉曉祥曾經(jīng)在一次媒體采訪(fǎng)中也說(shuō)道：不能讓這份事業(yè)只止于情懷，應(yīng)該走得更遠(yuǎn)一些。吉曉祥還說(shuō)，他的同事和老婆對(duì)他說(shuō)的話(huà)都一樣，“你要不把時(shí)間給我，要不把錢(qián)給我”。

打磨綜合素質(zhì)

當(dāng)酒店與地產(chǎn)脫綁之后，酒店自身的價(jià)值與能力占據(jù)越來(lái)越大的位置?，F(xiàn)代酒店投資，是酒店產(chǎn)品、酒店服務(wù)、酒店品牌和世界視野的綜合塑造，更加考驗(yàn)投資人對(duì)酒店產(chǎn)品的理解能力、對(duì)市場(chǎng)的把握能力、對(duì)資本的管理能力，換句話(huà)說(shuō)，投資人需要有審美、了解設(shè)計(jì)、熟悉供應(yīng)鏈、有專(zhuān)業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)、懂消費(fèi)者、有市場(chǎng)前瞻視野，能夠結(jié)合自身實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的投資策略?？傊粋€(gè)優(yōu)秀的酒店投資人需要具備綜合素質(zhì)，酒店投資也需要更加謹(jǐn)慎，而不是玩票性質(zhì)。