文 | 張馨儀

青島的城市更新浪潮正迎來一位重量級選手。2024年12月10日，中國能源建設(shè)集團旗下中能建（青島）城市建設(shè)發(fā)展有限公司以2.3億元成功競得李滄區(qū)東南渠LC0802-101-1地塊，樓面價7500元/㎡，標(biāo)志著這家央企正式進軍青島房地產(chǎn)市場。這一動作不僅是在青島“城市更新三年行動”政策加持下的戰(zhàn)略布局，同時也折射出當(dāng)前樓市調(diào)整期房企如何通過差異化產(chǎn)品策略搶占市場。  

如今時隔四個月，2025年4月15日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布該地塊的建設(shè)工程設(shè)計方案批前公示，項目擬建 5棟13-17層小高層住宅（2棟13F+3棟17F）及 2棟2-3層配套用房，容積率2.0，綠地率≥35%，與周邊安置房形成鮮明對比，為區(qū)域城市更新和居住品質(zhì)注入新的活力。

中能建首進青島，為何選中李滄東南渠？

這塊位于重慶中路以東、湘潭路以南的地塊，曾因市場調(diào)整臨時中止出讓，最終由中國能建底價摘得。據(jù)悉，該地塊屬于李滄區(qū)重點推進的十梅庵-東南渠片區(qū)改造范圍，中國能建的介入將參與實施“大片區(qū)更新”計劃，助力打造“青島生態(tài)創(chuàng)享新城”。

從區(qū)位價值來看，該地塊的交通、教育、生態(tài)資源均具備潛力。地鐵1號線遵義路站僅600米，未來還規(guī)劃有公交首末站；周邊青島四十九中、遵義路小學(xué)正擴建，并規(guī)劃15班幼兒園；南側(cè)沿河分布公園綠地，契合“生態(tài)創(chuàng)享新城”的定位。更重要的是，7500元/㎡的樓面價相比周邊安置房評估價（11170元/㎡）仍有利潤空間，為后續(xù)開發(fā)提供了成本優(yōu)勢。  

小高層+生態(tài)，破解同質(zhì)化困局

青島主城區(qū)近年新房市場以高層剛需盤為主，同質(zhì)化競爭激烈。而中能建項目規(guī)劃5棟13-17層小高層，容積率僅2.0，綠地率35%，與周邊已清盤的印象滟（高層為主）形成鮮明對比。這種產(chǎn)品設(shè)計瞄準(zhǔn)的是主城外溢的改善客群，他們更看重居住舒適度而非單純的價格優(yōu)勢。  

此外，中國能建將十梅庵片區(qū)定位為“生態(tài)創(chuàng)享新城”，項目規(guī)劃顯示將充分利用南側(cè)沿河綠地打造生態(tài)景觀帶，并采用綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。這種“生態(tài)標(biāo)簽”不僅能提升產(chǎn)品溢價能力，還能與南側(cè)16萬㎡的安置房（19棟12-17層住宅）形成差異化競爭。  

在樓市調(diào)整期，這種“穩(wěn)中求進”的策略或許正是破局之道。  

市場機會與潛在挑戰(zhàn)  

目前，東南渠板塊已無在售新房，周邊的印象滟已基本售罄。中能建項目若定價合理（預(yù)計1.4-1.6萬/㎡，介于南側(cè)兩棟安置房1.1萬/㎡和印象滟1.6-1.8萬/㎡之間），性價比優(yōu)勢將十分突出。加之青島“城市更新三年行動”的政策支持，十梅庵整體改造的推進，區(qū)域價值有望穩(wěn)步提升。  

然而，挑戰(zhàn)同樣存在。南側(cè)安置房體量較大，未來可能分流部分剛需客群；片區(qū)配套的成熟仍需時間，開發(fā)周期較長。對此，中能建需加快開發(fā)節(jié)奏，利用央企資金優(yōu)勢搶占市場窗口期，同時與政府協(xié)作優(yōu)先落地關(guān)鍵配套，以增強購房者信心。  

如今，青島的城市更新已進入“央企主導(dǎo)”的新階段。中能建能否憑借這套“小高層+生態(tài)”組合拳，在東南渠打造出一個品質(zhì)標(biāo)桿，甚至推動十梅庵板塊的價值重塑？答案或許就在不久的將來。而對于購房者而言，這樣的項目是否值得期待，可能取決于一個關(guān)鍵問題：生態(tài)宜居的承諾，能否真正兌現(xiàn)？