文 | 娛樂資本論 無字
“天價(jià)年薪”爭議愈演愈烈，貝殼高管以捐款的方式作出回應(yīng)。
圖源：貝殼
2025年4月17日，貝殼發(fā)布公告稱，貝殼董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東擬捐贈(zèng)900萬股A類貝殼普通股。承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)后，50%稅后資金用于居住行業(yè)服務(wù)者及其家庭成員的醫(yī)療健康福利、50%稅后資金用于應(yīng)屆畢業(yè)生等租客群體的租房幫扶。
4月17日，貝殼港股股價(jià)報(bào)收51.95港元/股，900萬股A類貝殼普通股大約相當(dāng)于4.68億港元（約合人民幣4.40億元）。如此大的捐款手筆，其實(shí)一定程度上展示了貝殼高管手握“天價(jià)年薪”。
剁椒Spicy梳理后發(fā)現(xiàn)，貝殼高管的“天價(jià)年薪”爭議始于2024年初披露2023年財(cái)報(bào)。由于中國房地產(chǎn)業(yè)邁入“黑鐵時(shí)代”，諸多房企巨頭的高管們選擇與公司休戚與共，自降薪酬，反觀貝殼高管們的薪酬卻扶搖直上，與公司的業(yè)績“脫鉤”。
圖源：貝殼2024年財(cái)報(bào)
年報(bào)顯示，2021年-2024年，彭永東的年薪分別為847.8萬元、4.75億元、7.13億元以及4億元。彭永東將去年的全部年薪悉數(shù)捐贈(zèng)，氣魄十足。
不過這并不能掩飾貝殼公司“增收不增利”的現(xiàn)實(shí)。由于中國房地產(chǎn)業(yè)下行壓力較大，近年來貝殼的業(yè)績高度承壓。財(cái)報(bào)顯示，2021年-2024年，貝殼營收分別為808億元、607億元、778億元、935億元；凈利潤分別為-5.25億元、-13.97億元、58.9億元、40.66億元。
圖源：騰訊2024年財(cái)報(bào)
對(duì)比來看，其他港股頭部上市企業(yè)給高管開出的薪酬堪稱“吝嗇”。比如，騰訊2024年財(cái)報(bào)顯示，董事會(huì)合計(jì)薪酬為0.73億元，其中董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官馬化騰的薪酬為0.45億元，獨(dú)立非執(zhí)行董事李東生的薪酬為0.04億元。要知道，2024年，騰訊營收高達(dá)6602.57億元，同比增長8%；NON-IFRS凈利潤2227億元，同比激增41%。
事實(shí)上，高管薪酬不再緊密貼合公司的業(yè)績走勢，很大程度上是“后左暉時(shí)代”，貝殼發(fā)展步調(diào)畸形的典型縮影。2021年5月，左暉突然離世，高級(jí)經(jīng)理人彭永東執(zhí)掌貝殼后，不光給自己大肆加薪，在業(yè)務(wù)層面還愈發(fā)關(guān)注“利益調(diào)配”，進(jìn)而導(dǎo)致左暉的“ACN遺產(chǎn)”變質(zhì)。
誠然，現(xiàn)如今彭永東正積極帶領(lǐng)貝殼在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主航道之外，探索全新的家裝、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)線，但新業(yè)務(wù)尚未展現(xiàn)想象力，卻激勵(lì)先行，一定程度上昭示出貝殼陷入了本末倒置的發(fā)展誤區(qū)，前景堪憂。
作為貝殼的創(chuàng)始人，左暉執(zhí)掌貝殼之時(shí)，頗具創(chuàng)業(yè)精神，僅拿少許薪酬，并且還憑借決策權(quán)，極力控制高管的薪酬。
圖源：貝殼招股書
招股書顯示，2019年-2021年，貝殼董事會(huì)薪酬分別為23.36億元、2.76億元以及0.24億元，其中左暉各年薪酬分別為91.5萬元、311萬元、50萬元，在董事會(huì)中均排名靠后。
對(duì)比而言，同期貝殼營收分別460億元、705億元以及808億元；凈利潤分別為-21.8億元、27.78億元、-5.25億元。橫向?qū)Ρ炔浑y發(fā)現(xiàn)，2021年前，貝殼高管薪酬與公司的業(yè)績走勢有一定相關(guān)性，利潤走高時(shí)，高管可以拿到更高薪酬，利潤走低時(shí)，則需要“勒緊褲腰帶”。
圖源：貝殼2022年財(cái)報(bào)
然而，2021年5月，左暉突然去世，貝殼高管的薪酬開始飛速飆升。財(cái)報(bào)顯示，2021年-2024年，貝殼董事會(huì)薪酬合計(jì)分別為0.24億元、8.51億元、12.66億元以及7.22億元。
在這其中，彭永東與單一剛的薪酬漲幅格外顯眼。2021年-2024年，彭永東的薪酬從847.8萬元增長至4億元，單一剛的薪酬從685.3萬元漲至3億元，均翻了數(shù)十倍。
值得注意的是，左暉去世后，彭永東與單一剛的薪金、績效獎(jiǎng)金、退休金等常規(guī)薪酬并無明顯變化，薪酬增長主要系股權(quán)激勵(lì)。2024年，彭永東的股權(quán)結(jié)算金額為3.89億元，占個(gè)人總薪酬的97.06%；單一剛股權(quán)結(jié)算金額2.92億元，占個(gè)人總薪酬的97.4%。
彭永東與單一剛之所以可以肆無忌憚地增加自己的股權(quán)激勵(lì)，很大程度上都是因?yàn)榇硕咭呀?jīng)從職業(yè)經(jīng)理人，變?yōu)榱素悮さ摹霸捠氯恕薄?/p>
官方資料顯示，2021年2月，彭永東持有貝殼3.1%的股份，擁有1%的投票權(quán)；單一剛持股比例為1.3%，擁有0.4%的投票權(quán)，遠(yuǎn)不及左暉持有的38.8%股權(quán)及81.1%投票權(quán)。
左暉去世后，為方便管理層治理公司，2021年7月，貝殼主要股東Propitious Global“不可撤銷地授權(quán)”百會(huì)合伙行使其持有的公司8.85億股B類普通股所代表的投票權(quán)，投票權(quán)比例高達(dá)76.8%。據(jù)了解，Propitious由Z&Z信托控制，受益人為左暉直系親屬。而百會(huì)合伙則由彭永東和單一剛各自控股50%。
圖源：貝殼2024年財(cái)報(bào)
此后，Propitious Global的B類普通股轉(zhuǎn)為了A類普通股，截至2024年末，擁有貝殼17.27%的投票權(quán)。同期，彭永東和單一剛分別擁有貝殼22.1%和10.0%的投票權(quán)。按此計(jì)算，彭永東和單一剛合計(jì)擁有貝殼49.37%的投票權(quán)。
由于在貝殼公司中擁有絕對(duì)話語權(quán)，彭永東和單一剛自然可以順勢打造“自定薪酬”的閉環(huán)。
圖源：貝殼2024年財(cái)報(bào)
與高管們賺得盆滿缽滿形成截然反差，貝殼的數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人分得的“蛋糕”越來越有限。財(cái)報(bào)顯示，2024年，貝殼外部分傭、內(nèi)部傭金及薪酬分別為228億元、189億元，合計(jì)417億元，同比增長11.5%。同比而言，2024年，貝殼擁有49.99萬經(jīng)紀(jì)人，同比增長16.9%，比分傭增速高5.4個(gè)百分點(diǎn)。
這很大程度上都是因?yàn)樨悮は抡{(diào)了經(jīng)紀(jì)人的分傭率。2021年，貝殼存量房和新房的GTV為36668億元，兩條業(yè)務(wù)線對(duì)應(yīng)的凈收入合計(jì)784億元，從房產(chǎn)交易中獲得的傭金率約為2.14%；經(jīng)紀(jì)人合計(jì)傭金為579億元，經(jīng)紀(jì)人的傭金率約1.58%，貝殼獲取的差額為0.56個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)比而言，2024年，貝殼存量房和新房的GTV為32165億元，兩條業(yè)務(wù)線對(duì)應(yīng)的凈收入合計(jì)619億元，從房產(chǎn)交易中獲得的傭金率約為1.92%；經(jīng)紀(jì)人合計(jì)傭金為417億元，經(jīng)紀(jì)人的傭金率僅約1.3%，貝殼獲取的差額為0.62個(gè)百分點(diǎn)，三年時(shí)間擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。
剁椒Spicy發(fā)現(xiàn)，目前在抖音、小紅書等內(nèi)容平臺(tái)，諸多貝殼經(jīng)紀(jì)人紛紛對(duì)外表示，因難以忍受貝殼的壓榨而無奈退出。
圖源：抖音
比如，2024年中，抖音賬號(hào)為“鄭州曉強(qiáng)嚴(yán)選好房”的博主發(fā)布視頻稱，“貝殼壟斷市場之后，開始拉高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，美其名曰說‘有尊嚴(yán)的服務(wù)者’，但其實(shí)和大部分互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)一樣，養(yǎng)成用戶習(xí)慣后殺熟。一張單子，看似消費(fèi)者付出的成本很高，但落到經(jīng)紀(jì)人手里卻寥寥無幾?！弊罱K，該博主選擇退出貝殼。
貝殼在傭金層面愈發(fā)貪婪，一定程度上昭示出“后左暉時(shí)代”，公司高管們并未探索到更具想象力的新業(yè)務(wù)，只能靠攫取現(xiàn)有業(yè)務(wù)的存量紅利勉力維持。
圖源：貝殼招股書
眾所周知，左暉之所以在風(fēng)評(píng)不佳的中介行業(yè)為人稱道，主要是因?yàn)槠涫且粋€(gè)“長期主義者”，不光力推真房源，還創(chuàng)造性地打造ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，將經(jīng)紀(jì)人從“零和游戲”的泥潭中拉了出來。
傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)競爭激烈，經(jīng)紀(jì)人為了爭搶房源、客源，經(jīng)常采取惡性競爭手段，如壓低價(jià)格、虛假宣傳等，內(nèi)耗嚴(yán)重。
反觀左暉打造的ACN模式，將房產(chǎn)交易中各個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)分，如房源錄入、維護(hù)、帶看、成交等，不同經(jīng)紀(jì)人可以根據(jù)自己的專長和優(yōu)勢承擔(dān)不同的任務(wù)，交易完成后，均可參與分成，大大增加了買賣雙方的匹配速度，進(jìn)而提高了房產(chǎn)交易的效率。
可以說，真房源疊加ACN模式，是貝殼問鼎中國房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵誘因，也是左暉留給貝殼的重要“遺產(chǎn)”。時(shí)至今日，貝殼仍高度依賴ACN模式。財(cái)報(bào)顯示，2024年，貝殼平臺(tái)二手房交易中，約75%的交易涉及跨門店合作，同比增長1個(gè)百分點(diǎn)。
圖源：貝殼2024年Q4財(cái)報(bào)
也正是在ACN模式的帶動(dòng)下，貝殼可以在行業(yè)下行壓力較大之時(shí)，仍保持較高的增速。財(cái)報(bào)顯示，2024年Q4，貝殼存量房和新房合計(jì)GTV同比增速高達(dá)55.8%。對(duì)比而言，Wind數(shù)據(jù)顯示，同期全國商品房銷售額僅同比增長1.2%。
不過需要注意的是，左暉去世后，貝殼的高管們并未秉承“長期主義”的理念，繼續(xù)深入挖掘ACN模式在共贏維度的商業(yè)潛力，而是致力于面向房產(chǎn)上下游索取更高的收益。
2024年7月，貝殼南沙某加盟中介店東羅先生對(duì)《南方都市報(bào)》表示，根據(jù)與貝殼平臺(tái)的約定，即便沒有傭金收入，每個(gè)月也要交納3500元的加盟費(fèi)。
在此基礎(chǔ)上，貝殼還屢屢提高南沙新房交易中介方“所剩傭金”的比例。據(jù)貝系中介店東徐先生介紹，貝殼平臺(tái)在分配傭金之前，就已事先抽走一部分傭金。2024年6月，貝殼平臺(tái)針對(duì)南沙新房交易中介方“所剩傭金”的抽傭比例上漲3個(gè)百分點(diǎn)至21%。一年后，貝殼平臺(tái)再將南沙該抽傭比例提升2個(gè)百分點(diǎn)至23%。
羅先生表示，“本來這兩年市場就很不好，大部分南沙中介在今年前四月沒有多少成交，直到5月份新政以后成交才有所回暖，結(jié)果如今貝殼還要再‘背刺’！”
除了壓榨中介，貝殼還打起了賣房人的主意。2024年4月，鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》報(bào)道，由于二手房房源過多，貝殼經(jīng)紀(jì)人致力于游說賣家掛牌“好贊好房”，“貝殼與鏈家兩大平臺(tái)會(huì)聯(lián)手傾注海量流量，讓房源迅速觸達(dá)潛在買家?！?/p>
不過房子掛牌“好贊好房”的代價(jià)也很大，那就是賣家需要在正常的傭金之外，額外付出1%左右的“好贊好房”服務(wù)費(fèi)。
圖源：小紅書
剁椒Spicy發(fā)現(xiàn)，在小紅書平臺(tái)，諸多博主均質(zhì)疑好贊好房是“智商稅”，并引發(fā)網(wǎng)友在評(píng)論區(qū)聲討。昵稱為“紫氣東來”的網(wǎng)友表示，自己被貝殼套路。掛房一年多沒賣掉，2024年4月20日左右，貝殼中介讓簽“好贊好房”，8月10日自已主動(dòng)降價(jià)20萬，然后第二天就有買家付了訂金，最后貝殼收了2.4%的傭金，“心痛，本來賣房就虧了50多萬，但是還被中介坑”。
行業(yè)欣欣向榮之時(shí)，貝殼固然可以憑借優(yōu)勢地位在房地產(chǎn)業(yè)上下其手，但現(xiàn)如今，中國房地產(chǎn)行業(yè)邁入了“黑鐵時(shí)代”，逐漸惡化的市場環(huán)境，已不允許貝殼繼續(xù)肆無忌憚地?cái)控?cái)。
圖源：貝殼2024年Q4財(cái)報(bào)
財(cái)報(bào)顯示，2024年Q4，貝殼分傭成本占從營收的比重達(dá)48.87%，環(huán)比上漲6.39個(gè)百分點(diǎn)。分傭成本不斷上漲，很大程度上都是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)“墜落速度”太快，貝殼正面臨人效走低的悲涼現(xiàn)實(shí)。
在此背景下，投資機(jī)構(gòu)已開始謹(jǐn)慎看待貝殼。2025年3月初，瑞銀將貝殼2025年-2026年的經(jīng)調(diào)整凈利潤預(yù)測下調(diào)2至3%，并將貝殼的評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”。
有鑒于傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)愈發(fā)難以彰顯想象力，近年來，貝殼的高管們屢屢?guī)ьI(lǐng)公司加碼新業(yè)務(wù)。
2023年7月，貝殼宣布進(jìn)行“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)，貝好家為三翼中的一翼。據(jù)了解，貝好家并非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是致力于成為數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)，通過AI算法深度分析客戶需求，實(shí)現(xiàn)C2M（從消費(fèi)者到制造者）的開發(fā)新模式。
貝殼2023年第三季度業(yè)績說明會(huì)上，彭永東表示，“從內(nèi)部看，我們今年一直在對(duì)長期的未來進(jìn)行思考和布局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質(zhì)原因是人們從關(guān)注‘買到房子’的時(shí)代，回歸到了關(guān)注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進(jìn)化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍(lán)海。”
圖源：貝殼
為了推動(dòng)貝好家業(yè)務(wù)線盡快落地，過去幾年，貝殼頻頻現(xiàn)身土拍市場。2024年7月，貝好家斥資1.23億元在西安首次成功拿下兩宗住宅用地；9月，貝好家斥資10.76億元拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊；12月，貝好家6.97億元競得奉賢區(qū)奉賢新城10單元17-02地塊。
盡管屢屢親自下場拿地，但貝殼并非要轉(zhuǎn)型成房地產(chǎn)開發(fā)商。2024年Q3財(cái)報(bào)會(huì)上，貝殼管理層對(duì)外表示，“貝殼不是要成為房地產(chǎn)開發(fā)商，在長期的商業(yè)模式上，我們不會(huì)使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開發(fā)投資?！?/p>
由此來看，貝殼親自下場拿地，似乎是為了驗(yàn)證貝好家C2M解決方案在土地拍賣、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)等方面的實(shí)施能力，為房地產(chǎn)商打造一個(gè)高端房地產(chǎn)方案的“樣板間”。
事實(shí)上，作為國內(nèi)首屈一指的中介服務(wù)平臺(tái)，貝殼的數(shù)據(jù)中樞整合了海量信息資源，不僅涵蓋各地城市規(guī)劃圖紙、地段熱度分布情況、戶型分布格局，還記錄著眾多家庭的房產(chǎn)消費(fèi)歷程。依托這些詳實(shí)數(shù)據(jù)，貝殼確實(shí)可以精準(zhǔn)把握客戶對(duì)住房產(chǎn)品的多樣化需求，并以此為依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供具有針對(duì)性的項(xiàng)目開發(fā)指引。
不過需要注意的是，住宅開發(fā)異常繁雜，不光需要考慮消費(fèi)者需求，還涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、工程管理等眾多專業(yè)領(lǐng)域，貝殼在這些方面缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
此外，目前中國頭部房企也意識(shí)到了數(shù)字化能力的重要性，紛紛加碼相關(guān)業(yè)務(wù)。比如，2024年9月，中國海外發(fā)展首席技術(shù)官楊鷗對(duì)外表示，“我們建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展核心是加速構(gòu)建行業(yè)的數(shù)字生態(tài)，全過程、全要素、全方位的參與?！?/p>
依托中?？萍脊绢I(lǐng)先的研發(fā)能力，中海地產(chǎn)已搭建“橫向到邊、縱向到底”的房地產(chǎn)全數(shù)字化管控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“投-研-產(chǎn)-供-銷-管-服”一體化。基于此，中海地產(chǎn)斬獲2024年第三屆鼎新杯數(shù)字化轉(zhuǎn)型一等獎(jiǎng)。
顯而易見，由于在地產(chǎn)行業(yè)侵染數(shù)十年，更熟悉地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條，相較采購“局外人”的數(shù)字化解決方案，房企自己進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，更易取得突破。
總而言之，左暉去世四年后，貝殼的高管們不光沒有探索到更具想象力的業(yè)務(wù)模式，甚至還因過度追求短期收益，而讓左暉的“遺產(chǎn)”變質(zhì)。
捐款雖能暫時(shí)緩和輿論爭議，但無法從根本上提升貝殼的核心競爭力。未來，貝殼管理層亟需深入思考企業(yè)戰(zhàn)略方向，探尋可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新路徑，唯有聚焦業(yè)務(wù)深耕與能力建設(shè)，才能在激烈的市場競爭中筑牢護(hù)城河，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。