文 | 子彈財經(jīng) 吳磊
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時隔一年，北辰實業(yè)又交出一份虧損的成績單。
2024年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入71.52億元，同比下跌54.59%；歸母凈利潤虧損28.27億元，直接由盈轉(zhuǎn)虧。
自2022年打破A股上市以來的連續(xù)盈利紀錄，轉(zhuǎn)入虧損之后，北辰實業(yè)曾在2023短暫扭虧，如今再度深陷虧損泥潭，且虧損幅度進一步擴大。
曾經(jīng)，北辰實業(yè)依靠“地產(chǎn)+會展”雙輪驅(qū)動模式，實現(xiàn)了規(guī)模的跨越，營收一度闖入200億元大關(guān)。
如今，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，會展業(yè)務(wù)又受宏觀經(jīng)濟掣肘，北辰實業(yè)的雙輪驅(qū)動正遭遇前所未有的動力失衡。
2024年10月，北辰實業(yè)的“老將”李偉東辭任董事長，不久之后，張杰接棒成為新的掌舵人。接棒之后，張杰就直面業(yè)績、股價、轉(zhuǎn)型的多重挑戰(zhàn)。
01 房地產(chǎn)拖后腿，再虧28億
近日，北辰實業(yè)發(fā)布2024年財報。
報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入71.52億元，同比下降54.59%，直接回落至9年前（2015年）的水平。不僅如此，這也是自2017年闖入百億大關(guān)之后，其營收首次跌破百億。
相比于營收，其利潤表現(xiàn)更顯頹勢。2024年，公司的歸母凈利潤虧損28.27億元，同比暴跌4254%，直接由盈轉(zhuǎn)虧，創(chuàng)下自2006年在A股上市以來的最高虧損紀錄。
圖 / 北辰實業(yè)財報
對于業(yè)績的下滑，北辰實業(yè)解釋，主要是受房地產(chǎn)開發(fā)板塊收入減少、業(yè)務(wù)虧損影響。
在房地產(chǎn)開發(fā)板塊，2024年，公司實現(xiàn)合同銷售金額44.26億元（含車位），同比下滑16%；營業(yè)收入40.11億元（含車位），同比下降68.92%。
圖 / 北辰實業(yè)財報
而虧損主要與北辰實業(yè)對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)相關(guān)項目大幅計提資產(chǎn)減值有關(guān)。2024年，公司對房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備25.45億元、對投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備5997萬元，合計約26億元。
圖 / 北辰實業(yè)公告
其實，北辰實業(yè)被房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累的跡象早有顯現(xiàn)。
2022年時，北辰實業(yè)曾出現(xiàn)了A股上市以來的首次年度虧損——歸母凈利潤虧損15.76億元。當(dāng)時，企業(yè)就表示，是受房地產(chǎn)開發(fā)板塊受宏觀調(diào)控、結(jié)算周期的影響。
彼時，公司就對房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備9.05億元、計提投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值準備1.38億元。
據(jù)子彈財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2022年至2024年，北辰實業(yè)對房地產(chǎn)相關(guān)項目計提資產(chǎn)減值合計約43億元，這幾近吞噬了公司2017年至2021年的歸母凈利潤總和。
而這種影響很難就此停止。
財報顯示，于2024年12月31日，北辰實業(yè)的存貨總金額為260.94億元，約占公司總資產(chǎn)的53%。其中，開發(fā)成本（在建開發(fā)產(chǎn)品）86.8億元、開發(fā)產(chǎn)品173.71億元，合計260.51億元，約占總存貨的99.8%。
圖 / 北辰實業(yè)財報
子彈財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，“開發(fā)成本”中涉及約14個房地產(chǎn)項目，絕大多數(shù)項目都在2016年至2020年開工，而北京北辰紅橡墅項目則是在2003年就已經(jīng)開工。
此外，“開發(fā)產(chǎn)品”中包括20余個房地產(chǎn)項目，其中大多數(shù)項目在2016年至2024年竣工。
在2021年以前，房地產(chǎn)市場之輝煌不必贅述。而從北辰實業(yè)手中項目的開發(fā)節(jié)點來看，這些土地大多都在2021年以前斬獲，在樓市高光時期，這些土地價格、建造成本自然不會太低。如今，房地產(chǎn)市場仍處在深度調(diào)整階段，去化緩慢，企業(yè)自然只能反復(fù)計提資產(chǎn)減值。
接下來，北辰實業(yè)還需多久才能將存貨的溢價抹平？為何這些項目去化如此艱難？是否有更多促銷措施？對此，子彈財經(jīng)試圖向北辰實業(yè)進一步了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。
02 3年未拿地，會展難當(dāng)大任
與一般房企不同，北辰實業(yè)長期是“地產(chǎn)+會展”的雙主業(yè)運營模式。
如今，面對房地產(chǎn)的頹勢，北辰實業(yè)也急切地想要降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的影響，寄希望于會展業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)，來帶動整體業(yè)績的增長。
在2024年財報中，公司董事長張杰明確了各個業(yè)務(wù)承擔(dān)的不同角色。其中，會展業(yè)務(wù)要沖鋒在前，被稱為“第一主業(yè)”，商業(yè)物業(yè)要做發(fā)展的壓艙石，而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)則是要破局轉(zhuǎn)型。
其實，北辰實業(yè)早已有意弱化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2022年至2024年，北辰實業(yè)已經(jīng)連續(xù)3年沒有新增土地。
截至2024年末，公司總土地儲備為395.81萬平方米。而在2016年、2017年的巔峰時期，其總土地儲備一度超過900萬平方米。
圖 / 北辰實業(yè)公告
客觀而言，北辰實業(yè)將目光轉(zhuǎn)向會展業(yè)務(wù)，有規(guī)模優(yōu)勢。2024年財報顯示，公司的會展場館管理規(guī)模全國第一。
對于這些會展場館，公司主要通過自持及輕資產(chǎn)管理輸出等方式進行管理。其中，自持場館包括國家會議中心一期、北京國際會議中心、長沙北辰國際會議中心等；輕資產(chǎn)管理中，顧問咨詢場館及酒店項目70個，受托管理場館及酒店項目61個。
圖 / 北辰實業(yè)財報
2024年財報顯示，這些受托管理的會展場館及酒店中，聚集在北上廣深的項目并不多。其中，有4個位于北京、1個位于廣州，并沒有上海、深圳的項目，而上海、深圳正是展會聚集的重地。
另外，子彈財經(jīng)注意到，在2022年財報中，北辰實業(yè)受托管理的廣州香雪五洲皇冠酒店，自2023年起消失在受托管項目的列表之中。
近年來，全球宏觀經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)會議、展覽需求有所起伏，導(dǎo)致招商難度上升，盡管已經(jīng)成為國內(nèi)會展行業(yè)的龍頭企業(yè)，北辰實業(yè)依然難逃影響。
2024年，其會展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)營業(yè)成本同比上升15.32%，導(dǎo)致毛利率較2023年同期減少1.69個百分點至45.03%。
圖 / 北辰實業(yè)財報（單位：元）
如今，“關(guān)稅”風(fēng)波不斷，而關(guān)稅直接影響到展覽商品的流通成本以及購買意愿，未來或多或少還會對會展商造成沖擊。
盡管北辰實業(yè)極力強調(diào)對會展業(yè)務(wù)的重視，以及在這一業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢，但至少目前來看，會展業(yè)務(wù)對整體業(yè)績的帶動仍然有限，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊是支柱。
年報顯示，2024年，北辰實業(yè)會展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)板塊實現(xiàn)營收29.61億元，同比增長11.77%，占總營收的41%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)營收40.11億元，貢獻了56%的營收，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收規(guī)模依舊領(lǐng)先，且領(lǐng)先幅度超10億元。
這也意味著，會展業(yè)務(wù)的擴張，依然難以填補地產(chǎn)收縮的缺口，短時間內(nèi)更是難以取代房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位。如今，北辰實業(yè)重壓會展業(yè)務(wù)，是否有可能會讓企業(yè)的整體規(guī)模再下滑？
03 股價逼近1元“生死線”，董事長更替
北辰實業(yè)面臨的困局，背后的國資應(yīng)該最為清楚，并很快為其更換董事長。
2024年10月，北辰實業(yè)宣布，李偉東因工作變動，辭去公司董事長、執(zhí)行董事及在董事會下設(shè)各專門委員會中的一切職務(wù)。
李偉東是北辰實業(yè)的一位“老將”，并且在房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理方面具有豐富經(jīng)驗。他曾經(jīng)先后在金隅集團不動產(chǎn)事業(yè)部、金隅物業(yè)、大成地產(chǎn)、金隅股份等企業(yè)任職，2016年加入北辰實業(yè)，2018年連任為執(zhí)行董事、總經(jīng)理，2020年開始出任董事長。
在北辰實業(yè)工作8年之后，李偉東被調(diào)往北京城建集團。北京城建集團官微披露，2024年9月20日，北京城建集團召開干部大會，宣布北京市委市政府關(guān)于北京城建集團主要領(lǐng)導(dǎo)任職的決定，李偉東任北京城建集團黨委書記、董事長。
圖 / 北京城建集團官微
很快，北辰實業(yè)選舉張杰為新任董事長。公開資料顯示，張杰在北京市屬國企有豐富履歷，曾先后任職于北京汽車工業(yè)總公司、北京現(xiàn)代汽車、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司等企業(yè)。
相比于李偉東，張杰并沒有在地產(chǎn)、會展方面的工作經(jīng)驗，但他曾擔(dān)任不同公司的紀委副書記、紀委書記，在公司治理方面經(jīng)驗豐富。
只是，交到張杰手里的北辰實業(yè)算是一個“燙手山芋”。
自2022年以來，北辰實業(yè)利潤兩度虧損，而業(yè)績的劇烈波動，直接反映在股價上。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年7月10日，北辰實業(yè)A股盤中股價一度跌至1.25元/股，創(chuàng)下A股上市以來的最低值。
自此之后，北辰實業(yè)股價有所反彈，但最高沒有超過3元/股，并很快回落。進入2025年之后，公司股價一直在1元/股至2元/股之間震蕩，截至4月18日收盤，其股價始終未突破2元/股。
按照上交所規(guī)定，如果上交所上市公司股票連續(xù)20個交易日低于1元/股，可能被上交所終止上市交易，被強制退市。也就是說，北辰實業(yè)一直在1元“生死線”周邊徘徊。
相比A股，北辰實業(yè)在港股早已經(jīng)淪為“仙股”，股價不足1港元/股。
在利潤兩年累虧44億元、股價黯淡之時，留給北辰實業(yè)調(diào)整步伐的時間已然不多。
好在，北辰實業(yè)資金鏈仍然穩(wěn)定。截至2024年末，公司的貨幣資金為79億元、一年內(nèi)到期的非流動負債67億元，貨幣資金能夠完全覆蓋短期債務(wù)，并留有一定的資金周轉(zhuǎn)空間。
圖 / 北辰實業(yè)財報
接下來，如何盤活地產(chǎn)存量資產(chǎn)、提升會展規(guī)模，成為一道必答題。張杰的選擇，或?qū)Q定這家老牌國企的走向——向左，是繼續(xù)承受地產(chǎn)調(diào)整的陣痛；向右，是押注會展轉(zhuǎn)型的未知。
不過，市場更期待的應(yīng)該是，這位新董事長能否打破桎梏，在地產(chǎn)收縮與會展突圍之間找到一個平衡點。