文 | 張馨儀
青島西海岸新區(qū)劉公島路8號(hào)，一座總建筑面積3880㎡的商務(wù)樓宇正悄然崛起——金海灣商務(wù)大廈的規(guī)劃方案近日通過(guò)批前公示，標(biāo)志著老黃島油港片區(qū)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)邁出關(guān)鍵一步。然而，在青島“樓宇經(jīng)濟(jì)”高速發(fā)展的背景下，金海灣商務(wù)大廈面對(duì)的不僅是市場(chǎng)對(duì)高端辦公空間的需求，更是西海岸存量土地能否真正“活起來(lái)”的深層拷問(wèn)。
現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)令人警醒：青島寫字樓市場(chǎng)整體空置率較高，西海岸新區(qū)部分商務(wù)樓宇入駐率僅50%左右。此外值得關(guān)注的是，西海岸新區(qū)正推進(jìn)低效用地盤活，據(jù)官方消息，截至2025年4月，全區(qū)可招商樓宇達(dá)143處，總面積363.28萬(wàn)㎡，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。
當(dāng)?shù)踯嚤蹌澾^(guò)油港上空時(shí)，人們不禁要問(wèn)：這塊試金石，會(huì)磨出火花還是碎屑？
青島金海灣商務(wù)大廈作為老黃島油港片區(qū)的新建商務(wù)地標(biāo)，以3.99的高容積率和集約化用地模式拔地而起，其車位配置（含31個(gè)充電樁）超出地方標(biāo)準(zhǔn)，響應(yīng)了綠色建筑導(dǎo)向。這些數(shù)字背后，是青島對(duì)存量土地集約化開(kāi)發(fā)的積極探索。
然而，數(shù)字背后的現(xiàn)實(shí)圖景更為耐人尋味——項(xiàng)目東側(cè)緊鄰油港作業(yè)區(qū)，西、北側(cè)為油庫(kù)小區(qū)等居住區(qū)，南側(cè)靠近老輪渡區(qū)域，屬老黃島工業(yè)與居住混合帶。如此，該項(xiàng)目的推進(jìn)，就需要充分考慮商務(wù)辦公需求與工業(yè)區(qū)固有業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)性。
從交通可達(dá)性來(lái)看，該項(xiàng)目的確有一定的優(yōu)勢(shì)。劉公島路作為貫通膠州灣隧道與疏港高架的交通要道，在非高峰時(shí)段，從項(xiàng)目地出發(fā)約30分鐘即可直達(dá)青島主城區(qū)，這與前往市北CBD等成熟商務(wù)區(qū)的通勤時(shí)間相近。此外，膠州灣第二隧道、淮河路高架快速路以及地鐵六號(hào)線南延段等規(guī)劃項(xiàng)目也將預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年相繼落地，提升區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)。
但深入分析周邊3公里范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，問(wèn)題接踵而至：缺乏規(guī)模以上商務(wù)樓宇支撐，商業(yè)配套僅依賴油港小區(qū)底商，與西海岸核心商務(wù)區(qū)形成強(qiáng)烈反差。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，金海灣要避免成為又一座“高空置率”樓宇，就必須找到差異化的生存之道。
近年來(lái)，青島港2024年RCEP航線持續(xù)增長(zhǎng)，本該為金海灣帶來(lái)得天獨(dú)厚的發(fā)展機(jī)遇。但現(xiàn)實(shí)情況是，老黃島片區(qū)以傳統(tǒng)港口物流為主，據(jù)西海岸新區(qū)2025年第一季度商務(wù)樓宇招商簡(jiǎn)報(bào)，目前簽約入駐的27家企業(yè)中，真正具備航運(yùn)要素配置能力的僅5家，占比不足20%。其余多為貨代、報(bào)關(guān)等傳統(tǒng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，高端服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。不僅與西海岸核心商務(wù)區(qū)（如靈山灣國(guó)合中心）的產(chǎn)業(yè)集聚度存在差距；與其直線距離僅8公里的青島自貿(mào)片區(qū)，憑借海關(guān)特殊監(jiān)管政策優(yōu)勢(shì)和免稅購(gòu)物等配套，吸引了馬士基、中遠(yuǎn)海運(yùn)等21家世界500強(qiáng)區(qū)域總部入駐。真正的航運(yùn)總部企業(yè)是否為了節(jié)省30%的租金而犧牲商務(wù)效率？在這樣的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者面前，金海灣試圖通過(guò)“成本優(yōu)勢(shì)”分一杯羹的策略顯得蒼白無(wú)力。更關(guān)鍵的是，西海岸新區(qū)管委會(huì)2025年工作要點(diǎn)已明確將"推動(dòng)前灣港區(qū)與自貿(mào)片區(qū)政策聯(lián)動(dòng)"列為重點(diǎn)任務(wù)，這意味著自貿(mào)區(qū)的政策紅利可能進(jìn)一步擴(kuò)大，而非均衡分布。
西海岸“工業(yè)用地轉(zhuǎn)商務(wù)用地”的地價(jià)優(yōu)惠政策雖然降低了40%的基準(zhǔn)地價(jià)成本，但《青島市產(chǎn)業(yè)用地監(jiān)管辦法》第二十一條的追責(zé)條款，時(shí)刻提醒著開(kāi)發(fā)者不能僅滿足于政策套利。
不難看出，金海灣的命運(yùn)與油港片區(qū)整體改造息息相關(guān)。其成敗本質(zhì)上是對(duì)青島“城市更新2.0”理念的一次實(shí)踐檢驗(yàn)——能否從簡(jiǎn)單的“拆舊建新”升級(jí)為深度的“產(chǎn)業(yè)賦能”。如果僅滿足于“工業(yè)用地變性”帶來(lái)的賬面收益，它很可能淪為又一座高空置率的商務(wù)樓；但若能抓住港口數(shù)字化、RCEP深化的歷史機(jī)遇，仍有可能打造出全國(guó)老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的“青島樣板”。
總結(jié)來(lái)看，在RCEP航線流量下，金海灣商務(wù)大廈正面臨“三重博弈”——與自貿(mào)區(qū)爭(zhēng)總部、與空置率賽跑、與工業(yè)基因肉搏。未來(lái)幾年，三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)值得密切關(guān)注：能否引入國(guó)際航運(yùn)企業(yè)區(qū)域總部、油港環(huán)保改造與地鐵六號(hào)線建設(shè)進(jìn)度、以及數(shù)字化產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的試點(diǎn)情況。
說(shuō)到底，只有當(dāng)“樓宇”被視為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的活力節(jié)點(diǎn)而非終點(diǎn)時(shí)，金海灣才能真正激活這片沉睡的工業(yè)土地。