文｜邁點

近期，租賃住房REITs市場不斷傳來好消息。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT將于明日(4月22日-23日)公開發(fā)售。此前信息顯示，該基金市場熱度高漲，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)高達222倍。

匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT以”90天極速通關(guān)”刷新審核紀(jì)錄，并持續(xù)走強。3月31日上市首日漲停30%，首日漲幅達30%，前三個交易日累計漲幅33.3%，連續(xù)多日保持上漲趨勢。

首單擴募項目——華夏北京保障房REIT獲批。

招商基金蛇口租賃住房REIT首季收入1791萬元。

2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT收入1.80億元，凈利潤為8048.02萬元;華夏基金華潤有巢REIT收入7907.69萬元，凈利潤968.19萬元;紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收入5439萬元，凈利潤2407萬元;中金廈門安居REIT收入7929.78萬元，凈利潤2807.69萬元......

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與“租購并舉”政策推動下，租賃住房REITs憑借穩(wěn)健收益、抗周期屬性及政策紅利，正成為資本市場的“新藍?！薄?/p>

租賃住房REITs投資價值凸顯

自首批試點項目紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT于2022年成功上市以來，我國保障房REITs市場迎來跨越式發(fā)展。

截至2024年年末，我國租賃住房公募REITs規(guī)模已突破百億元大關(guān)，在市場波動中，展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2024年，已上市的6只REITs底層資產(chǎn)平均出租率保持在90%以上，僅個別項目因租戶退租短期波動，現(xiàn)金流分派率穩(wěn)定在4%—4.5%，顯著高于10年期國債收益率(1.6774%)。二級市場上，保租房REITs價格全年漲幅達17%—42%，遠超中證REITs指數(shù)整體表現(xiàn)。今年新上市的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT表現(xiàn)也不俗，上市首日就打破多項紀(jì)錄，后期漲幅也是一路走高，目前上海地產(chǎn)集團已開始推進租賃住房公募REITs擴募三年行動規(guī)劃。

其價值支撐主要源自三大優(yōu)勢：1、核心區(qū)位，如北上深產(chǎn)業(yè)聚集區(qū);2、產(chǎn)業(yè)協(xié)同，如匹配騰訊等企業(yè)員工需求;3、高效運營，長租約占比超35%，典型案例租金可達132元/平方米/月，出租率高出市場20個百分點。

依靠優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，租賃住房REITs投資價值日益凸顯。

政策紅利加速REITs市場擴容

2025年，中央層面持續(xù)強化租賃住房政策支持，商務(wù)部等9部門將家政從業(yè)人員納入保租房保障范圍，進一步釋放市場需求。

此前，央行推出“租賃金融17條”、3000億元保障性住房再貸款等政策，明確支持保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，并允許專項債收購存量房轉(zhuǎn)為保租房。地方層面也在積極相應(yīng)號召，試點收儲存量商品房轉(zhuǎn)租賃住房。

在政策支持力度加大、市場需求旺盛等多方面因素推動下，租賃住房供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，進一步加速REITs市場擴容。

香港標(biāo)普全球評級指出，我國大力推進增加保障性租賃住房建設(shè)或?qū)⒋碳せA(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)市場的發(fā)展。標(biāo)普全球評級預(yù)計，未來18個月社會保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施REITs將翻倍，而且未來還有進一步擴大的潛力。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國租賃相關(guān)REIT擬發(fā)行項目已超過10個，其中部分REITs已獲得實質(zhì)性進展。例如，已反饋的建信建融家園租賃住房REIT，擬發(fā)行規(guī)模不少于2億元;湖北省住房保障建設(shè)管理優(yōu)先公司保障性租賃住房公募REIT、新黃浦保障熊租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，擬發(fā)行規(guī)模均不低于8億元。

與此同時，前期上市的四支保租房REITs已提出擴募計劃，保租房REITs“首發(fā)+擴募”并行態(tài)勢基本形成。

整體來看，今年將是租賃住房REITs發(fā)行大年，顯示市場對租賃住房資產(chǎn)流動性的信心增強，進一步說明我國租賃市場具有穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

結(jié)語

目前，我國住房租賃REITs已從試點探索邁向規(guī)?；l(fā)展階段，政策驅(qū)動、資產(chǎn)質(zhì)量與運營效率成為三大核心變量。

隨著住房租賃REITs發(fā)行節(jié)奏的加快，通過REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)、擴大租賃房源供給規(guī)模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

值得注意的是，未來需在民生屬性與商業(yè)可持續(xù)性間找到平衡，通過市場化機制突破收益率瓶頸，真正構(gòu)建“租購并舉”的住房新生態(tài)。