文 | 融中財(cái)經(jīng)
港交所“抄底”香港寫字樓？
4月24日，“港交所”公布消息稱，耗資63億港元，向香港置地購(gòu)入“中環(huán)交易廣場(chǎng)”一期相關(guān)物業(yè)，作為集團(tuán)總部及辦公室。過(guò)去40年港交所一直在中環(huán)交易廣場(chǎng)租賃辦公樓層。此次是由其全資附屬公司Aurora出面，包括交易廣場(chǎng)一期（第一座）第42樓至50樓連平臺(tái)物業(yè)，實(shí)用面積總14.7萬(wàn)平方呎。
這也是繼香港證監(jiān)會(huì)2023年以54億港元從太古地產(chǎn)購(gòu)入港島東中心12層樓層后，再由金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)買入寫字樓自用。港交所主席唐家成表示，今年適逢港交所上市25周年，建設(shè)總部，不但提升交易廣場(chǎng)作為金融地標(biāo)的地位，也顯示港交所對(duì)香港作為國(guó)際金融中心的長(zhǎng)期支持和信心。
香港作為連接祖國(guó)內(nèi)地與世界的超級(jí)聯(lián)系人，今年政府工作報(bào)告中直接提出，要全面深化中國(guó)香港國(guó)際交往合作，更好融入國(guó)家發(fā)展大局，保持香港、澳門長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定。港交所作為香港金融基礎(chǔ)設(shè)施的核心機(jī)構(gòu)，其投資行為當(dāng)然也可被解讀為對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的信心。
截至2025年3月20日，港交所共迎來(lái)42家企業(yè)IPO，募資總額達(dá)897億港元，這一數(shù)字不僅超過(guò)了2024年全年的1.5倍，也反映了市場(chǎng)對(duì)港股IPO活動(dòng)的高度熱情。僅在剛剛過(guò)去的4月21-27日一周內(nèi)，就有8家公司遞表港交所，3家公司通過(guò)聆訊和1家公司招股。短短一個(gè)月更是有超30家中國(guó)創(chuàng)新企業(yè)集體向港交所發(fā)起IPO沖擊。
“這波港股高潮，從市場(chǎng)環(huán)境的改善以及政策層面的導(dǎo)向共同推進(jìn)，形成了默契配合?！比A南某地國(guó)資控股平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳景瑞告訴記者。其實(shí)自去年中國(guó)證監(jiān)會(huì)就已經(jīng)開始從政策層面加大支持內(nèi)地龍頭企業(yè)赴港上市。而港交所從多個(gè)層面加速改革，做好了迎接更多中國(guó)企業(yè)IPO的準(zhǔn)備，尤其今天A股收緊、美股不明的市場(chǎng)環(huán)境下，港交所為給更多尋求“A+H”上市機(jī)會(huì)的企業(yè)，IPO審批已經(jīng)從2022年61天縮減至28天，幾乎減半。
當(dāng)然，部分中國(guó)企業(yè)赴港上市背后，或也存在無(wú)奈之舉?！疤貏e是現(xiàn)在很多企業(yè)都存在對(duì)賭、回購(gòu)壓力，赴港上市或能暫時(shí)解決這類生死存亡的難題。也給背后VC/PE機(jī)構(gòu)股東多一個(gè)退出選擇?！标惥叭鹫f(shuō)道。
63億“買＋租”14層樓，做永久總部
此次港交所的出手，被認(rèn)為是最大型的商用辦公室交易之一。
“此次收購(gòu)交易廣場(chǎng)相關(guān)樓層作為永久辦事處，為港交所提供了一個(gè)難得的戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)，也彰顯了港交所支持中國(guó)香港作為國(guó)際領(lǐng)先金融中心發(fā)展的長(zhǎng)期承諾。”
近年來(lái)港交所一直扎根于香港中環(huán)交易廣場(chǎng)租賃辦公樓層，長(zhǎng)達(dá)40年之久。梳理時(shí)間線，交易廣場(chǎng)是置地公司于1985年竣工的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其底層大廳曾專門用作聯(lián)交所交易大堂。2018年，該交易大堂改建為香港金融大會(huì)堂，用于舉辦標(biāo)志性的敲鑼上市儀式及各類金融活動(dòng)。在中國(guó)香港特區(qū)，“購(gòu)買加租賃”相結(jié)合的混合模式，其實(shí)是不少金融行業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)不同房地產(chǎn)周期的選擇之一。
從公告來(lái)看，港交所斥資63億港元，向置地公司購(gòu)入中環(huán)交易廣場(chǎng)一期9層辦公樓連平臺(tái)部分鋪位，作為其永久總部，涉實(shí)用面積14.7萬(wàn)方呎，相當(dāng)于平均呎價(jià)42849港元。
此次交易，包括交易廣場(chǎng)一期第42樓至50樓共9層辦公室，以及1樓及2樓與香港金融大會(huì)堂相鄰的部分區(qū)域，即平臺(tái)多個(gè)鋪位，辦公室樓層預(yù)計(jì)12至18個(gè)月內(nèi)分階段完成交易，平臺(tái)物業(yè)則料今年9月或之后完成收購(gòu)。
除了買入上述物業(yè)，港交所亦與置地簽署新的長(zhǎng)期租約，租用交易廣場(chǎng)第2座的5層辦公室，租賃期為9年，該5層樓面現(xiàn)時(shí)已由港交所使用。而港交所買入的9層辦公室，部分樓面有其他租客，在租約期滿之后，都會(huì)由港交所收回自用，然后把租用交易廣場(chǎng)其他樓層的員工，遷入這9層自置物業(yè)之內(nèi)。
換言之，港交所透過(guò)“買＋租”安排，總共使用交易廣場(chǎng)14層樓面作為總部。而位于平臺(tái)層的6個(gè)鋪位，日后將改建成連接金融大禮堂的接待大堂，以提升訪客體驗(yàn)。此外，第一座天臺(tái)日后亦會(huì)設(shè)立港交所標(biāo)志。港交所表示，港交所將以內(nèi)部資源支付全部代價(jià)，目前已支付10%定金。
另外，置地承諾額外投入4億元，用于優(yōu)化與港交所相關(guān)的周邊設(shè)施，包括設(shè)立港交所專用接待大堂，直接連至香港金融大會(huì)堂，及公眾區(qū)域設(shè)置帶有港交所品牌的標(biāo)志，未來(lái)數(shù)年完成。截至2024年底，港交所賬面上持有現(xiàn)金及等價(jià)物約1,343.65億元，在其2024年度報(bào)告內(nèi)未見持有任何物業(yè)。
港股IPO，爆了
4月15日，ADC明星企業(yè)映恩生物登陸港交所，IPO首日暴漲113%，創(chuàng)下2022年以來(lái)18A企業(yè)最大融資規(guī)模創(chuàng)下最大融資規(guī)模。但光環(huán)背后，是3年虧損18億、對(duì)賭壓頂?shù)纳谰帧绻?025年前無(wú)法上市，投資者將以10%-30%的年利率贖回股份。
4月14日，“卡游”公司更新招股書再度向港股IPO發(fā)起沖擊。卡游曾在2021年6月獲得紅杉和騰訊以A輪優(yōu)先股方式入股，對(duì)價(jià)1.4億美元，卡游整體估值高達(dá)9億美元。該筆投資內(nèi)含對(duì)賭贖回條款，其中提及一個(gè)時(shí)間點(diǎn)為“優(yōu)先股發(fā)行日期起計(jì)第五周年”，即2026年。若雙方約定條款沒有完成，投資者可要求卡游贖回全部或部分發(fā)行在外的優(yōu)先股，而每股優(yōu)先股的贖回價(jià)格將再加上自適用發(fā)行日期起按股份發(fā)行價(jià)每年8%的利率計(jì)算應(yīng)計(jì)利息。
這些都并非個(gè)例。時(shí)間線再拉長(zhǎng)，無(wú)獨(dú)有偶，3月7日，保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)“手回集團(tuán)”第三次遞表港交所，該公司曾于2024年1月、7月兩度遞表港交所但均未果。從最新招股書看，手回集團(tuán)或也迫于對(duì)賭協(xié)議而急于IPO。
招股書顯示，該公司在A輪、B輪、C輪融資中與投資者約定了撤資權(quán)在內(nèi)的特殊權(quán)利條款。若IPO失敗，投資者可根據(jù)上述條款行使撤資權(quán)，屆時(shí)手回集團(tuán)需履行回購(gòu)股份的義務(wù)。手回集團(tuán)投資者中不乏歌斐資產(chǎn)、經(jīng)緯創(chuàng)投等知名機(jī)構(gòu)。截至2024年末，手回集團(tuán)擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為1.13億元。而在三輪融資中，公司合計(jì)獲得1.35億元融資。若公司后續(xù)未能通過(guò)自身業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“造血”，或?qū)o(wú)法履行對(duì)上述投資者的回購(gòu)義務(wù)。
此外還有，今年2月，周六福自2019年來(lái)第五次嘗試進(jìn)入資本市場(chǎng)，再次向港交所遞交了招股書。從A股轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，這份執(zhí)著背后或也是因?yàn)槔钍闲值軐?duì)賭失敗回購(gòu)1.6億元股。
不以退出為目標(biāo)的投資，都是耍流氓。
如今，VC/PE們都在急等退出，但是，有關(guān)對(duì)賭、回購(gòu)的話題近兩年屢屢引爆創(chuàng)投圈，越來(lái)越多的訴訟和撕逼故事發(fā)生在VC/PE機(jī)構(gòu)與被投企業(yè)之間。今天，DPI越來(lái)越成為L(zhǎng)P甄別GP的必選項(xiàng)。映射到退出方面，不少VC/PE開始重新思考退出策略。據(jù)記者了解，當(dāng)前市場(chǎng)上不少機(jī)構(gòu)都在考慮并購(gòu)等方式退出項(xiàng)目。
華南某國(guó)資背景機(jī)構(gòu)合伙人趙亮告訴融中，“退出方式上，一定還是優(yōu)先推動(dòng)符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目走IPO道路。不過(guò)，受基金存續(xù)期影響，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也會(huì)考慮通過(guò)產(chǎn)業(yè)并購(gòu)、上市公司并購(gòu)的方式退出?！俺薎PO，沒有一個(gè)項(xiàng)目是不能‘賣’的。不過(guò)，一二級(jí)市場(chǎng)投資獲利邏輯畢竟不同。IPO減持也要綜合考慮市場(chǎng)流動(dòng)性、產(chǎn)業(yè)周期等影響因素，所以不少VC機(jī)構(gòu)會(huì)選擇在Pre-IPO前搶先清倉(cāng)，能退出的時(shí)候抓緊退出?！?/p>
像是溜溜梅母公司溜溜果園，4月16日向港交所遞交招股書，也是其在2019年A股上市折戟后，再次向資本市場(chǎng)發(fā)起沖擊。有意思的是，成立至今，溜溜果園合計(jì)獲得四輪融資。其中，紅杉資本曾于2015年斥資1.35億元參與溜溜果園A輪投資，成為公司第三大股東。但在2024年6月，溜溜果園以減資方式回購(gòu)紅杉全部股權(quán)，并于2025年1月完成減資登記（減資10,588,235元）。減資完成后，紅杉不再是溜溜果園股東。換句話說(shuō)，紅杉陪跑9年后清倉(cāng)退出，溜溜果園“倉(cāng)促”啟動(dòng)IPO。
毋庸置疑，VC/PE對(duì)賭，或是這波港股上市潮的主要?jiǎng)恿χ弧?/p>
“喜迎”中概股回流
香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在4月13日的司長(zhǎng)隨筆上表示，針對(duì)全球最新變化，已指示證監(jiān)會(huì)和港交所做好準(zhǔn)備，若于海外上市的中概股希望回流，必須讓香港成為它們首選上市地。
目前，在美國(guó)上市的中概股約有400家，其中約20家中概股完成美國(guó)和香港兩地上市。
去年，為配合《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，證監(jiān)會(huì)與香港方面再次深化合作，采取5項(xiàng)措施進(jìn)一步拓展優(yōu)化滬深港通機(jī)制、助力香港鞏固提升國(guó)際金融中心地位，共同促進(jìn)兩地資本市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。其中，非常重要的一條就是“支持內(nèi)地行業(yè)龍頭企業(yè)赴港上市融資”。
為了吸引內(nèi)地企業(yè)和新興市場(chǎng)企業(yè)赴港上市，港交所自身也在提升市場(chǎng)效率和流動(dòng)性方面做出一系列改革。過(guò)去12個(gè)月，港交所IPO審批時(shí)間，從中位數(shù)縮減至28天，相較于2022年的61天，幾乎減半。此外，港交所和香港證監(jiān)會(huì)還為高市值A(chǔ)股上市公司開辟快速通道，“A+H”持續(xù)得到青睞。
上個(gè)月，蜜雪冰城在港交所主板掛牌上市，上市前以5324倍的融資認(rèn)購(gòu)倍數(shù)、1.84萬(wàn)億港元認(rèn)購(gòu)金額刷新港股市場(chǎng)新股認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。上市后近1500億港元市值，遠(yuǎn)超過(guò)奈雪的茶、茶百道、古茗三家港股茶飲企業(yè)市值總和。除蜜雪冰城，泡泡瑪特、老鋪黃金等消費(fèi)股，以及阿里、騰訊、小米、地平線等科技股也迎來(lái)股價(jià)暴漲。
今年以來(lái)，恒生科技指數(shù)、恒生指數(shù)漲幅已領(lǐng)跑全球。截至3月24日收盤，恒生科技指數(shù)年內(nèi)飆漲超26%，位居全球資產(chǎn)表現(xiàn)榜首，恒生指數(shù)漲幅也達(dá)18%，創(chuàng)近三年新高，且領(lǐng)漲亞太乃至全球市場(chǎng)。隨著港股交易開啟“狂飆”模式，不少企業(yè)計(jì)劃抓住窗口期，把赴港IPO納入日程。老鄉(xiāng)雞、八馬茶業(yè)、滬上阿姨、周六福、奇瑞汽車等都已遞表港交所，同時(shí)還有寧德時(shí)代、海天味業(yè)、安井食品、三花智控、賽力斯等謀劃赴港二次上市。
事實(shí)上，香港已為接住這波中概股回流做好準(zhǔn)備。當(dāng)然，部分中國(guó)企業(yè)赴港上市背后，或也存在無(wú)奈之舉。華南某地國(guó)資控股平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳景瑞告訴記者，“這波港股高潮，從由市場(chǎng)環(huán)境及政策層面導(dǎo)向共同推進(jìn)。但其實(shí)很多創(chuàng)新企業(yè)現(xiàn)在都存在對(duì)賭、回購(gòu)壓力，赴港上市能暫時(shí)解決這類難題，也能給背后VC/PE股東多一個(gè)退出選擇?！?/p>