記者 | 張子怡
上半年深圳樓市極度火熱，剛需客、投資客連連入場(chǎng)。價(jià)值千萬(wàn)元的公寓光速售罄，遠(yuǎn)在光明的剛需客也有萬(wàn)人搖號(hào)。
火熱的樓市背后，彰顯出住房資源的稀缺。為此，政府入場(chǎng)，不斷調(diào)控。
7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》，宣布全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批；鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房；減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。
《通知》要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：我市將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，保障市民安居需求。一是適當(dāng)提高居住用地比例。未來(lái)將從用地結(jié)構(gòu)上增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給，進(jìn)一步改善市民居住條件。二是鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。希望通過(guò)這項(xiàng)措施也將進(jìn)一步增大我市公共住房供給，為我市多層次住房供給提供空間支持。
增加宅地供應(yīng)成為今年深圳市政府一直強(qiáng)調(diào)的話題。
據(jù)了解，在用地供應(yīng)層面，深圳從今年起加大了居住用地供應(yīng)力度，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量約25%，較去年計(jì)劃的150公頃增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長(zhǎng)。
界面新聞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去兩年，深圳全年的宅地供應(yīng)量不過(guò)在10宗左右。但今年6月前深圳已出讓了14宗宅地。
另一方面，深圳的商務(wù)公寓通常建設(shè)在商業(yè)用地或商業(yè)住宅混合用地上，地理位置核心。作為住宅市場(chǎng)的補(bǔ)充產(chǎn)品，深圳的商務(wù)公寓成交一直很活躍，2019年，深圳一手商業(yè)房產(chǎn)成交91萬(wàn)平方米，約為一手住宅的四分之一。
美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年的商務(wù)公寓供應(yīng)量分別是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套，在5年時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)，到2020年深圳商務(wù)公寓計(jì)劃供應(yīng)18732套。
與商務(wù)公寓供應(yīng)量爆發(fā)式增長(zhǎng)相悖的是，深圳近年來(lái)的住宅供應(yīng)量卻在漸漸減少。2015年-2019年深圳住宅供應(yīng)量分別是66220套、44123套、34688套、38694套、46509套，2020年深圳住宅計(jì)劃供應(yīng)69350套。
在配套的解讀文件中，兩部門(mén)表示，商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用，但近年來(lái)，商務(wù)公寓呈現(xiàn)明顯的類住宅化傾向。此外，2019年11月，住建部批準(zhǔn)新的《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，取消了公寓式辦公樓。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為：“公寓的歷史任務(wù)已經(jīng)完成，未來(lái)再?zèng)]有存在的必要，回歸到住宅當(dāng)中更加清晰及容易管理。同時(shí)商務(wù)公寓投資屬性較重，新房成交量較大，但二手稅費(fèi)重，難脫手，流動(dòng)性較差，相當(dāng)于很大部分資源被擱置浪費(fèi)。減少商務(wù)公寓而增加居住性質(zhì)用地，可以合理有效提升土地利用率。”
由于深圳商務(wù)公寓不限購(gòu)不限貸，并于去年年底取消了“只租不售”的政策，公寓市場(chǎng)向來(lái)投資屬性更重。
“715”新政出臺(tái)后，有中介人士表示：“現(xiàn)在主要推公寓，畢竟不限購(gòu)不限貸，地理位置多數(shù)比較好。業(yè)主拿來(lái)投資很不錯(cuò)?！?/p>
在政府叫停對(duì)商務(wù)公寓的審批后，不少中介們又都稱：未來(lái)核心位置的商務(wù)公寓將成為絕版產(chǎn)品，必須且買且珍惜?！?/p>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為?！艾F(xiàn)在大多數(shù)商務(wù)公寓都開(kāi)始轉(zhuǎn)化為類住宅了，但大家對(duì)類住宅的這個(gè)痛點(diǎn)或者硬傷的認(rèn)識(shí)很清楚，所以很多商務(wù)公寓的去化周期很長(zhǎng)，商務(wù)公寓的供應(yīng)量又很大，一度能達(dá)到新房供應(yīng)量的40%，這種情況下，切斷商務(wù)公寓的審批，確實(shí)有利于存量公寓的去化，不然大量商務(wù)公寓擠壓，對(duì)市場(chǎng)前景不是好消息?！?/p>
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“未來(lái)商務(wù)公寓去化可能會(huì)更為艱難。短期政策可能會(huì)激發(fā)一部分人認(rèn)為以后供應(yīng)量少了而且購(gòu)買一波，長(zhǎng)期來(lái)看政府的調(diào)控決心很大，不會(huì)任由公寓火下去。目前政策剛出來(lái)還需觀察一下市場(chǎng)實(shí)際反饋?！?/p>
無(wú)論如何，商務(wù)公寓將在深圳退出歷史舞臺(tái)，增加住宅供應(yīng)量將成為深圳未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。