記者 杜萌

今日，自上市后一直大漲的REITs突然發(fā)生動(dòng)蕩。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（508006.SH）價(jià)格發(fā)生跳水，從1月17日的收盤價(jià)6.41元大跌6.59%，報(bào)收5.99元。

這或許和富國基金發(fā)布的《交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告》有關(guān)。今日，富國基金發(fā)布公告，稱本基金在二級市場的收盤價(jià)為 6.41元，相較于發(fā)行價(jià) 3.70元累計(jì)漲幅較高?；鹨垣@取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

項(xiàng)目資料顯示，富國首創(chuàng)水務(wù)REITs是唯一一家以水務(wù)處理基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)品。富國基金承擔(dān)主動(dòng)管理職責(zé)，首創(chuàng)股份（600008.SH）受托承擔(dān)資產(chǎn)運(yùn)營管理職責(zé)，富國資產(chǎn)（富國基金旗下全資子公司）負(fù)責(zé)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的經(jīng)營。項(xiàng)目包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項(xiàng)目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目2個(gè)子項(xiàng)目。

富國基金解釋，公募REITs的二級市場價(jià)格相對于發(fā)行價(jià)格的漲幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二級市場價(jià)格的形成受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場利率、項(xiàng)目運(yùn)營情況、市場情緒、流通盤容量等多種因素的影響。長期來看，公募REITs的二級市場價(jià)格應(yīng)該還是圍繞其底層資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)。

“通常來說，影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場定價(jià)的因素有七個(gè)方面，依次是二級市場上的流通規(guī)模、期限、底層資產(chǎn)的性質(zhì)和質(zhì)量情況、認(rèn)購價(jià)格、溢價(jià)率、預(yù)期收益率等。按照現(xiàn)有的公開信息披露，REITs項(xiàng)目的預(yù)期收益率在年化4%-9%之間。如果在二期市場上價(jià)格大幅上漲，大幅溢價(jià)顯然是不合理的。特別是一些基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，債權(quán)屬性更強(qiáng)，更不具備炒作和投機(jī)空間。”百嘉基金副董事長王群航在自己的同名公眾號(hào)上表示。

廣發(fā)證券固收首席分析師劉郁表示，從長期來看，REITs收益相對穩(wěn)定且具備高分紅特征，炒作空間有限。相比不動(dòng)產(chǎn)類REITs，收益權(quán)類REITs的債性更強(qiáng)，價(jià)格彈性可能較小。

富國基金表示，對于普通投資者而言，選擇公募REITs產(chǎn)品實(shí)際上和選擇股票類似，對REITs項(xiàng)目所處的行業(yè)、項(xiàng)目的盈利模式、基金管理人和運(yùn)營機(jī)構(gòu)的管理能力等基本方面需要有一定的了解，從理性的角度出發(fā)進(jìn)行選擇。REITs項(xiàng)目普遍而言經(jīng)營模式相對上市公司而言基本盈利模式較為簡單，但也仍然存在實(shí)際有運(yùn)營達(dá)不到預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。更大的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上來源于二級市場短期盲目的追漲殺跌，建議投資人從長期的角度，對REITs產(chǎn)品進(jìn)行理性選擇和投資。

“REITs才是穩(wěn)穩(wěn)的幸福！”界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自去年6月21日以來，共計(jì)兩批11只REITs產(chǎn)品上市，由于凈值不斷創(chuàng)下新高，REITs受到投資者的熱捧。具體來看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT自發(fā)行至今漲幅最高，為61.89%；其次為紅土鹽田港REIT，自發(fā)行至今漲幅為43.04%。平安廣州廣河REIT漲幅最小，僅為0.31%。

還有兩只REITs產(chǎn)品已經(jīng)箭在弦上。上交所網(wǎng)站顯示，華夏中國交建高速公路、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已經(jīng)獲得反饋。

 在對中國交建高速公路的反饋中，上交所特意提到，華夏基金管理人已募集成立 1 只高速公路 REIT 產(chǎn)品，請基金管理人補(bǔ)充說明同時(shí)管理 2 只高速公路 REITs 是否存在利益沖 突？如有，請?zhí)岢鲇行У姆婪洞胧┎⒊浞纸沂鞠嚓P(guān)風(fēng)險(xiǎn)。