記者 | 牛鈺
同往年一樣，臨近春節(jié)的一個月，北京樓市開始回暖，與銷售冷熱分化明顯的新房市場相比，二手房市場則暖意更甚。
“感覺12月以后成交速度明顯快起來了，中介周中發(fā)給我的房源，周末要去看的時候才發(fā)現(xiàn)成交了。而且，我在一些中介網站上關注了挺久的20套房子也有一半成交了?！币晃魂P注北京二手房市場的購房者表示。
界面新聞從多位中介處證實，近期北京二手房交易確實在“變熱”。中原地產的數(shù)據(jù)顯示，自12月來，二手住宅成交量開始攀升，平均每周成交量在2500套左右，元旦當周成交超4000套房。雖然近兩周有所回落，但又呈企穩(wěn)向暖趨勢。
從價格上看，北京各區(qū)多個小區(qū)二手房均有上漲，西城、海淀、朝陽掛牌均價上漲更為明顯。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房小區(qū)最高漲幅達到28.9%，為西城區(qū)百萬莊附近的扣鐘貝里小區(qū)，現(xiàn)均價為15.65萬元/平方米。
不僅是二三環(huán)內的熱門小區(qū)，五六環(huán)、甚至六環(huán)之外的二手房小區(qū)也有明顯的增長，如昌平區(qū)的金隅瀾灣、華龍苑南里，朝陽區(qū)常營的保利嘉園，甚至密云的清鑫家園，漲幅均超過10個點。
另外，界面新聞注意到，此前因學區(qū)房備受關注的兩個重點區(qū)域，海淀萬柳和西城德勝門片區(qū)，出現(xiàn)了再度回歸高價的態(tài)勢。
目前，萬柳片區(qū)單價最高的小區(qū)為萬柳書院，均價逼近18萬/平方米，較上月上漲0.04%，漲幅最大的則是被譽為學區(qū)房價格“風向標”的蜂鳥家園，自去年調控政策之后回落到11月的14.6萬元/平方米，現(xiàn)已漲回16.32萬/平方米，較上月上漲6.71%，不過比起去年3月份19.8萬/平方米的高點還是跌去不少。
一位負責萬柳片區(qū)的中介對界面新聞表示，最近價格上漲跟業(yè)主對市場的預期有關，考慮到新一年入學的情況，不少家長還是會選擇考慮萬柳學區(qū)，而且有些購房者擔心年后小陽春會再次帶來漲價，近期交易意向比較強烈。
“其實，從2016年開始到現(xiàn)在，北京的二手房在年前和剛過完年的成交量都是一年里最高峰的時候?！绷硪缓５韰^(qū)的中介表示，他也認為購房者在預計市場回暖前會決策更果斷。
與二手房市場的向好不同，北京新房市場的情況更為復雜，雖然2021全年北京新房成交量創(chuàng)2014年以來新高，但市場分化較為嚴重。
最近北京新房市場上，有5個項目在元旦假期入市，其中2個為首批集中供地項目。元旦之后截至目前，并未有新項目入市。
雖然2021年銷售節(jié)點已過，但是各大樓盤的營銷熱情和營銷壓力并未消退，一些樓盤推出了立減優(yōu)惠和特價房，比如位于朝陽金盞的青云上府可按付款方式優(yōu)惠2-6萬不等，通州的國譽未來悅推出99折特價房等。除此之外，一些限競房也普遍實行9.8折-9.9折折扣優(yōu)惠。
中指研究院分析認為，由于項目集中，尤其是部分區(qū)域（比如朝陽王四營、崔各莊等板塊）新房扎堆入市，且項目同質化嚴重，項目整體帶看轉化率依然保持較低水平。
以王四營板塊為例，目前主要有保利·錦上、融創(chuàng)的朝陽壹號、中綠·東岳府以及稍遠一些的綠城沁園。
其中，保利·錦上的去化率較好，銷售人員透露現(xiàn)已超過60%。另據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，近兩周，綠城沁園、保利·錦上成交量較好，分別為38套和15套，而朝陽壹號近兩周成交量僅為5套，中綠·東岳府則無成交。
雖然分化情況嚴重，但北京新房市場整體穩(wěn)定，成交均價也有所回升。
據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，2022年開年以來，近兩周成交套數(shù)均不及去年年末，每周可成交600套，均價則在6萬/平方米-7萬/平方米之間。包括北京城建天壇府、金辰府限競房等在內的14個樓盤周成交額已過億。
實際上，同去年的“翹尾”一樣，北京新房市場與二手房市場的回暖，均與信貸環(huán)境逐漸寬松有關。
界面新聞在一個北京買房交流群里發(fā)現(xiàn)，部分購房者表示近期北京貸款似乎放開了。一名購房者表示，其去年12月初在北京購買了一套二手房，走完交易流程后申請了商貸，一個工作日之后審批通過，不到20天就放款了。
“目前，大多數(shù)銀行支行放款時間都在半個月到一個月，具體還需要看銀行和個人情況的區(qū)別?！倍辔讳N售人員證對界面新聞證實了放款速度的變化。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前來看，信貸積壓的問題在很多城市已有明顯緩解，排隊已經基本消化，隨著影響最近房地產市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。以北京為例的一二線城市將會率先走出低迷。
就在1月20日，央行下調了LPR，意味著5年期房貸利息時隔22個月后終于下降。按照最新的LPR計算，北京目前商貸首套房利率為5.15%，商貸二套利率為5.65%，均較此前下調0.05%。
張大偉認為，降息對購房者會帶來一些心理影響，有利于保持房地產預期穩(wěn)定。“不過，整體看，本次降息不會導致樓市過熱。房住不炒依然是政策方向，部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場企穩(wěn)將是趨勢。”