文｜港股研究社
2019年以來，房地產行業(yè)整體估值下降明顯。相對而言，輕資產、低負債的物業(yè)管理行業(yè)在資本市場認可度更高，于是，房企開始紛紛拆分物業(yè)上市。
據港交所2月6日披露，中國金茂旗下附屬公司金茂物業(yè)服務發(fā)展股份有限公司通過港交所上市聆訊，中金公司和匯豐控股為其聯(lián)席保薦人。
規(guī)模、毛利率雙低， 物管費用不低
金茂物業(yè)服務發(fā)展股份有限公司是中國中化旗下中國金茂控股集團有限公司附屬物業(yè)公司。中國金茂包含高端寫字樓、高檔住宅、城市綜合體等多個業(yè)態(tài)，這構成了金茂物業(yè)的業(yè)務基礎。
2021年8月31日，中國金茂發(fā)布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司的股份并在聯(lián)交所主板獨立上市。
根據招股書，金茂物業(yè)主要提供物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務。目前的物業(yè)管理組合包含住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等多種類型。
招股書顯示，金茂物業(yè)2018年至2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復合年增長率36%，高于同期18.9%的行業(yè)均值。截至2021年3月31日，金茂物業(yè)的合約建筑面積為4130萬平方米，其中71.4%位于一二線城市。目前其在管總建筑面積約2320萬平方米，過去三年復合年增長率為31.7%，高于同期14.6%的行業(yè)平均復合年增長率。
而根據NBD數據，上市物管企業(yè)2021年上半年有16家管理規(guī)模突破億平方米關卡，總計達42.06億平方米；在管規(guī)模5000萬到1億平方米的企業(yè)有8家；1000萬到5000萬平方米的企業(yè)有20家。
由此看來，雖然金茂物業(yè)增速較快，但規(guī)模上略顯不足。根據克而瑞統(tǒng)計的2020年中國物業(yè)服務企業(yè)在管面積排行榜，金茂物業(yè)在管規(guī)模僅處在80-90位間。
此外，據招股書介紹，金茂物業(yè)的收入由2018年的5.75億元增加2020年為9.4億元，2018年至2020年的復合年增長率為28.2%。金茂物業(yè)的年度利潤由2018年的1750萬元增加至2019年的2260萬元，2020年的利潤為7710萬元。
2020年百強物管企業(yè)營業(yè)收入均值為11.73億元，同比增長12.81％。單獨看營收數據，金茂物業(yè)增長速度明顯高于行業(yè)平均水平。
然而，營收、凈利潤增長較快，但金茂物業(yè)的毛利率在行業(yè)里偏低。招股書顯示，盡管主打高端物業(yè)管理服務，金茂物業(yè)的綜合毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，隨后又上升至2020年的24.9%。截至2021年一季度末，公司毛利率為25.1%。
根據港交所物業(yè)服務及管理分類，2018年-2020年，港股物業(yè)企業(yè)平均毛利率分別為29.06%、30.24%、31.12%。今年上半年，47家已發(fā)布中報的港股物業(yè)企業(yè)平均毛利率約為31.93%。
不僅如此，根據中指研究院的資料，2018-2020年金茂物業(yè)在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費顯著高于物業(yè)服務百強企業(yè)的行業(yè)平均水平。
比如2020年，金茂物業(yè)在管物業(yè)的平均物管費為5.4元/平方米，而同期行業(yè)均值為3.8元/平方米。
造成這一現(xiàn)象的原因是主要營收來源——物業(yè)管理服務的毛利率偏低。2020年，公司基礎物管部分毛利率僅為17.8%，而該部分營收占比達60.1%。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，基礎物業(yè)管理服務需投入大量的人力，應用到清潔、維護等方面，人力成本劇增是物業(yè)服務企業(yè)面臨的重要問題之一。同時，基礎物業(yè)同質化強，價格上漲空間有限，營收增長主要依賴在管面積提升。
與此同時，毛利率相對較高的社區(qū)增值服務板塊收入占比較低。2020年，該部分收入占比分別為8.7%，毛利率卻有39.6%。涵蓋媒體運營、車位資產管理、社區(qū)商業(yè)甚至居民生活的增值服務，擁有輕資產優(yōu)勢，以運營精度代替人力支出。從而獲得了更高的附加值、更大的發(fā)展?jié)摿透L的生命周期。金茂物業(yè)在增值服務業(yè)務上的擴展尚顯不夠。
企業(yè)規(guī)模不大，物管費用高但毛利率較低，盡管有較高的業(yè)績增長，金茂物業(yè)仍需要思考上市之后如何維護投資者信心。
融資收購是良方，智慧城市能破局
中指研究院數據顯示，物管行業(yè)目前處于快速發(fā)展時期。2021年行業(yè)整體市值突破萬億港元，2021年末上市企業(yè)數將突破70家。
中指控股物業(yè)事業(yè)部常務副總經理牛曉娟認為，物業(yè)處于黃金十年的開頭，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展整體相當于房地產行業(yè)十年前，且從物業(yè)百強TOP10的市場份額與房地產百強TOP10份額的增長軌跡也印證了這一點。
市場火熱有利于金茂物業(yè)上市融資，同時也意味著行業(yè)競爭激烈化。目前扎堆上市的物業(yè)股，在資本市場上并沒有全部受到資金的青睞，新股IPO也屢破發(fā)，已經上市的物業(yè)股市值也偶爾存在明顯回落。
那么上市之后，金茂物業(yè)如何改善自身問題，形成競爭優(yōu)勢？
根據牛曉娟女士觀點，對于物管行業(yè)發(fā)展有四條戰(zhàn)略建議：
· 速度：因管理面積大概率保持高速增長，高頻率的收購。
· 廣度：以住宅為基本盤，廣泛布局非住宅賽道。
· 深度：中小型企業(yè)立足于現(xiàn)有領域深耕，穩(wěn)扎穩(wěn)打提升區(qū)域密度，同時為以后開展增值服務奠定基礎。
· 厚度：做強團隊，健全機制，釋放人才潛能。
具體來說，一方面，金茂物業(yè)可以通過收購擴大規(guī)模，發(fā)展基礎業(yè)務服務，進一步提高市場占有率，以規(guī)模帶動收入增長。根據招股書，對于融資用途，金茂物業(yè)列出的第一條便是投資與收購。它偏向收購具有國企背景的公司，對于具體收購標準，金茂業(yè)務則表示：“于2020年，中國約有360家國有物業(yè)管理公司符合我們規(guī)定在管建筑面積至少100萬平方米及年收入至少人民幣5000萬元的標準?！?/p>
根據《房地產藍皮書》預測，2025年，物業(yè)管理行業(yè)的管理規(guī)模將達到430億平方米，經營收入將超過2萬億元。目前來說，物管行業(yè)正處于擴張期，跑馬圈地仍然是見效快的良方。
另一方面，金茂物業(yè)應該重視非住宅賽道，城市服務市場空間廣闊，深度布局增值服務有助于改善毛利率低的問題。
擴大商業(yè)物業(yè)、政府和公共設施、教育機構、機場候機室、養(yǎng)老設施、醫(yī)院、博物館及工業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)業(yè)務，能使金茂物業(yè)在管物業(yè)類型多元化，反哺金茂物業(yè)基礎業(yè)務。
除此之外，布局智慧城市賽道，尋找價值增量也是行業(yè)趨勢。
伴隨著都市圈、城市群發(fā)展被提到了新高度，房企在下沉市場樓市的競爭程度已接近天花板，房地產開發(fā)將逐步回歸一二線。與之相對應，物業(yè)管理拓展的主戰(zhàn)場未來也將聚焦在一二線城市，智慧城市或將成為熱門主題。
港股研究社了解到，早在2020年，金茂資本曾向文安智能注資近億元。以此為契機，金茂資本推動文安智能與金茂物業(yè)在智慧化住宅社區(qū)項目上通力合作。
數字化運營系統(tǒng)和智慧社區(qū)平臺建設也許是金茂物業(yè)通向未來的鑰匙。在做好物業(yè)基礎服務的同時，金茂物業(yè)可以在家政服務、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務領域發(fā)力。