“2021年是前所未有艱難的一年，困難和變化也成就了我們?！?貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東在業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示。
3月10日，貝殼（NYSE：BEKE）發(fā)布未經(jīng)審計(jì)的2021年第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，也是其成功赴美上市后的第二份年報(bào)。
2021年全年，貝殼成交額（GTV）達(dá)到3.85萬億元，同比增長(zhǎng)10.1%，其中存量房業(yè)務(wù)成交額2.06萬億元，新房交易業(yè)務(wù)成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長(zhǎng)了6.1%、16.3%。
交易額上漲推動(dòng)了貝殼于2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)14.6%至808億元，分業(yè)務(wù)線來看，存量房交易、新房交易及家居裝修及出租物業(yè)管理服務(wù)分別貢獻(xiàn)319億元、465億元及23億元，增長(zhǎng)率分別為4.5%、22.5%及12.9%。
新房交易線營(yíng)收增長(zhǎng)明顯，再次趕超存量房業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)了貝殼過半的業(yè)績(jī)。實(shí)際上，在將收入組合持續(xù)向新房交易服務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)，去年四季度，貝殼主動(dòng)進(jìn)行了新房業(yè)務(wù)的收縮，彭永東稱，是因?yàn)閷ⅰ靶路匡L(fēng)控管理提升到更重要的位置，追求更高效的去化能力”。
貝殼在財(cái)報(bào)中指出，新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較低、培訓(xùn)相關(guān)團(tuán)隊(duì)需付出成本，雖然成交額和營(yíng)業(yè)收入雙雙上漲，但卻遭遇了毛利率下滑的困境。2021年，貝殼實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)158億元，毛利潤(rùn)為19.6%，但2020年，這個(gè)數(shù)值分別為169億元及23.9%。
即便全年收入仍有增長(zhǎng)，但運(yùn)營(yíng)虧損、毛利和第四季度業(yè)績(jī)下滑，使得2020年剛剛實(shí)現(xiàn)盈利的貝殼，2021年凈虧損5.25億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。
扣除股權(quán)補(bǔ)償費(fèi)用、收購(gòu)和業(yè)務(wù)合作協(xié)議產(chǎn)生的無形資產(chǎn)攤銷等因素，貝殼調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元，相比之下上一財(cái)年為人民幣57.20億元，貝殼認(rèn)為該數(shù)據(jù)有助于識(shí)別公司的業(yè)績(jī)和未來前景。
凈利潤(rùn)下滑也與去年下半年市場(chǎng)行情有關(guān)，去年第四季度，貝殼總交易額、現(xiàn)房交易規(guī)模較去年同期均下降超30%，導(dǎo)致貝殼第四季度營(yíng)業(yè)收入從2020年227億元下降21.5%至2021年178億元。
中介從業(yè)者則更明顯感受到了市場(chǎng)的波動(dòng)，貝殼找房雖然全年門店增長(zhǎng)，但經(jīng)紀(jì)人卻在流失。
截至2021年四季度末，貝殼聯(lián)網(wǎng)門店數(shù)超過5.1萬家，同比增長(zhǎng)8.7%，活躍門店數(shù)量超過4.5萬家，同比增長(zhǎng)4.4%；聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經(jīng)紀(jì)人人數(shù)超過40.6萬人，同比下降8.7%。
在創(chuàng)始人左暉離世后，彭永東接手掌舵貝殼的第一年，遭遇了新一輪樓市調(diào)整，被機(jī)構(gòu)做空、估值下跌等風(fēng)波，能夠保持交易和營(yíng)收繼續(xù)增長(zhǎng)實(shí)屬不易。
就去年業(yè)績(jī)，彭永東稱，2021年公司面對(duì)的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，長(zhǎng)周期看，市場(chǎng)會(huì)回歸中樞，短周期看市場(chǎng)也會(huì)逐漸修復(fù)。貝殼對(duì)居住行業(yè)的底層邏輯判斷未變，即靠數(shù)字化、品質(zhì)服務(wù)穿越周期。
除了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境而調(diào)整內(nèi)部組織與收入結(jié)構(gòu)外，彭永東做的另一件事是于2021年底正式提出“一體兩翼”的戰(zhàn)略升級(jí)，“一體”是核心的存量房與新房交易服務(wù)，“兩翼”則是家居裝修和家具服務(wù)，以及普惠住房服務(wù)。
在家裝方面，2021年，貝殼對(duì)圣都家裝提出并購(gòu)要約，并已獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，初步融合也已啟動(dòng)，并且家裝家居領(lǐng)域完成了可以支撐更大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化拓展的底層能力搭建，包括SaaS服務(wù)系統(tǒng)升級(jí)等。
而普惠居住則包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三個(gè)類別，疊加增值居住服務(wù)，在今年開年于上海落地了首家合作共建長(zhǎng)租公寓。
雖然“兩翼”在2021年?duì)I收中占比不大，但貝殼管理層表示，2022年將持續(xù)強(qiáng)化家裝家居的底層能力以及發(fā)力惠居租賃業(yè)務(wù)。
對(duì)于今年的業(yè)績(jī)展望，財(cái)報(bào)顯示，2022年一季度，貝殼找房預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入將在115億元至125億元之間，同比下降39.6%至44.4%。
不過，貝殼表示，考慮到近期房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的潛在影響，以及公司目前和初步對(duì)經(jīng)營(yíng)情況和市場(chǎng)狀況的看法，一季度業(yè)績(jī)目標(biāo)可能會(huì)發(fā)生變化。
今年以來，已有近50個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)樓市修復(fù)將加快，隨著市場(chǎng)預(yù)期回升，貝殼的一季度目標(biāo)或能順利完成。