文|野馬財(cái)經(jīng) 韓菱

編輯|盧泳志

潘石屹“又雙叒叕 ”賣樓了。

3月10日，潘石屹在SOHO中國(guó)2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”。為此，將按照市場(chǎng)估值的七折出售3.2萬(wàn)平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

隨后，潘石屹在微博轉(zhuǎn)發(fā)了媒體的報(bào)道并評(píng)論“歡迎購(gòu)買”，給自家“帶貨”的同時(shí)，順便刷了一波存在感。不過，得知這一消息的廣大網(wǎng)友們卻不淡定了，大家紛紛各抒己見，一時(shí)間“誰(shuí)敢接盤？”、“潘潘抓緊跑”、“建議打一折，否則容易賣不出去”等言論充斥著評(píng)論區(qū)。

來源：潘石屹微博

據(jù)SOHO中國(guó)官微介紹，這次“7折甩賣”的物業(yè)已全部在SOHO中國(guó)公開租售平臺(tái)上架，本次出售的房源共56套，總價(jià)約為13億元，共覆蓋9處項(xiàng)目。其中，北京有7處房源，即三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、中關(guān)村SOHO以及建外SOHO；上海有2處房源，即SOHO東海廣場(chǎng)和SOHO中山廣場(chǎng)。

野馬財(cái)經(jīng)注意到，在此次打折甩賣的9處“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項(xiàng)目中，有2處項(xiàng)目此前因存在電力價(jià)格違法行為，被上海多地市場(chǎng)監(jiān)管部門罰款，其累計(jì)罰款金額約8664萬(wàn)元。

2021年12月2日，據(jù)上海市市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站的行政處罰決定書顯示，北京搜厚物業(yè)管理有限公司上海分公司等7家物業(yè)公司，均涉嫌在負(fù)責(zé)終端用戶的電費(fèi)代收代繳過程中存在加價(jià)多收電費(fèi)的違法行為。而這批處理的物業(yè)公司所負(fù)責(zé)的管理區(qū)域就包括了本次打折出售“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項(xiàng)目的2處房源，分別為SOHO東海廣場(chǎng)和中山廣場(chǎng)SOHO。

由此看來，在本次SOHO中國(guó)打折“甩賣”9處“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項(xiàng)目之前，SOHO東海廣場(chǎng)和中山廣場(chǎng)SOHO就因此前物業(yè)公司“加價(jià)電費(fèi)”的違法行為被有關(guān)部門進(jìn)行“巨額”罰款，從而提早進(jìn)入了大眾的輿論視野。

但這并沒有過多的影響到此次SOHO中國(guó)虧本甩賣“優(yōu)質(zhì)”物業(yè)項(xiàng)目的初心。截至目前，也已有10套房源處于簽約狀態(tài)，其總價(jià)超過9500萬(wàn)元。其中，北京三里屯SOHO商業(yè)、公寓各1套處于出售簽約狀態(tài)；SOHO北京公館1套公寓處于出售簽約狀態(tài)；朝陽(yáng)門SOHO6套商業(yè)處于出售簽約狀態(tài)；上海SOHO中山廣場(chǎng)1套辦公處于出售簽約狀態(tài)。

“四倍傭金，7折甩賣”抵債，到底誰(shuí)撿漏？

其實(shí)，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告別物業(yè)散售”，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。并且公司也從“開發(fā)——銷售”向“開發(fā)——運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型，潘石屹搖身一變成為“包租公”。當(dāng)時(shí)，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。

2014年之后，SOHO中國(guó)連續(xù)大規(guī)模出售旗下物業(yè)，之后潘石屹對(duì)外解釋稱，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。但在頻繁的出售資產(chǎn)后，潘石屹意識(shí)到這不是長(zhǎng)久之計(jì)。2018年3月，潘石屹立下Flag明確表示，未來不再出售資產(chǎn)。而后，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國(guó)宣布將分批出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

值得注意的是，此次被擺上貨架的9個(gè)項(xiàng)目，并不涉及SOHO中國(guó)公司的核心資產(chǎn)——“八大金剛”。即以北京的望京SOHO、光華路SOHO2期等為代表SOHO中國(guó)最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目。

潘石屹還在曾公開場(chǎng)合表達(dá)過自己對(duì)“八大金剛”的重視，他表示SOHO中國(guó)有兩個(gè)項(xiàng)目永遠(yuǎn)不能出售，一個(gè)是外灘SOHO，另一個(gè)是望京SOHO。盡管如此，潘石屹嘴中的“非賣品”隨著時(shí)間的推移也都赫然出現(xiàn)在了后來的“出售名單”中。甚至SOHO中國(guó)在官微還積極表示此次“7折甩賣”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這波利好對(duì)寫字樓市場(chǎng)有意向的投資者來說，不失為一個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)。

對(duì)于此次出售的物業(yè)項(xiàng)目，除了售價(jià)打7折之外，為了能早日“脫手”，潘石屹還為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們“加碼”了一波福利——將傭金獎(jiǎng)金比例提高到交易額的4%，遠(yuǎn)高出行業(yè)平均水平。

據(jù)了解，商辦行業(yè)傭金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中國(guó)此舉相當(dāng)于是用行業(yè)“四倍的傭金”，來吸引更多的渠道方助其消化這些房源，這也直接反映了潘石屹想要及時(shí)還債、回籠資金的迫切需求。

而對(duì)于此次7折出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)的原因，SOHO中國(guó)則表示，公司此舉是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。

與此同時(shí)，潘石屹也在會(huì)上表示，因公司的債務(wù)近期到期，并且債務(wù)金額和這些房子的銷售額差不多?！扒穫€錢天經(jīng)地義，公司不會(huì)拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場(chǎng)，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價(jià)”。

一位SOHO中國(guó)的銷售人員表示，此次打折出售的優(yōu)質(zhì)物業(yè)為SOHO的自持物業(yè)，大部分都帶租約。目前網(wǎng)站展示的價(jià)格就是“折后價(jià)”，部分項(xiàng)目仍有議價(jià)空間，但要求全款支付。

對(duì)于此次潘石屹7折甩賣物業(yè)項(xiàng)目的撿漏“接盤方”們來說，這個(gè)優(yōu)惠力度還是有一定吸引力的。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，預(yù)計(jì)此次SOHO中國(guó)的接盤企業(yè)，可能會(huì)是一些資金實(shí)力較強(qiáng)的投資型或者自用型企業(yè)。

回歸“散售”模式，潘石屹離“退場(chǎng)”又進(jìn)了一步

不過，即使是在“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項(xiàng)目與“虧本甩賣”的雙加持下，也依然抵擋不了SOHO中國(guó)近期償債的巨大壓力。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月末，SOHO中國(guó)的總負(fù)債為332.46億元，總借款為185.23億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為14.92億元。其中，一年內(nèi)到期的借款為11.82億元；一年以上兩年以內(nèi)到期的借款為16.02億元。

來源：SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)

基于地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境以及公司債務(wù)壓力的影響，自從去年，黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)股權(quán)的計(jì)劃以終止落幕后，公司的私有化進(jìn)程也以失敗暫時(shí)告一段落。

因此，“賣身不成”的潘石屹?zèng)Q定再次改變策略，重新突擊散售。據(jù)野馬財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年以來，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

從私有化到回歸散售，從出售非核心資產(chǎn)到出售核心資產(chǎn)，潘石屹頻繁的變更“思路”，引發(fā)了業(yè)界普遍質(zhì)疑，行業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)潘石屹清倉(cāng)的下一步，會(huì)不會(huì)是跑路？通過股權(quán)穿透來看，目前潘石屹夫婦共計(jì)持有SOHO中國(guó)63.94%股權(quán)，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國(guó)股權(quán)全部轉(zhuǎn)至妻子張欣名下。較為巧合的是，潘石屹一家人都和美國(guó)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，其妻子張欣為美國(guó)國(guó)籍，而潘石屹的三個(gè)孩子如今都在國(guó)外工作或就讀。因此，這些事實(shí)情況被一些業(yè)內(nèi)人士視作潘石屹“跑路”的佐證。

柏文喜表示，從SOHO中國(guó)不愿意增加負(fù)債而是以出售資產(chǎn)來降低負(fù)債以維持企業(yè)流動(dòng)性的選擇來講，也足以說明了企業(yè)也已經(jīng)無意在未來持續(xù)參與內(nèi)地市場(chǎng)和加大在內(nèi)地市場(chǎng)的投資，而只是勉力維持運(yùn)營(yíng)并等待合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)出清。

另外，潘石屹急于清倉(cāng)的另一個(gè)重要原因，則是他對(duì)房地產(chǎn)大行業(yè)的持續(xù)看衰。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年上半年，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為43%。但潘石屹也直言，目前所處的行業(yè)得不到金融機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資困難。

同時(shí)，潘石屹還表示，如果融資環(huán)境依舊不理想，則會(huì)考慮繼續(xù)出售資產(chǎn)。由此看來，潘石屹的清退之路一直沒有停止，至于要售賣到什么時(shí)候，就要看接盤方什么時(shí)候出現(xiàn)了。

那么，對(duì)于SOHO中國(guó)此次7折項(xiàng)目的接盤企業(yè)以及SOHO中國(guó)的未來，你怎么看呢？