文|西部城事

為期三天的成都虎年首次集中土拍正式落寞。

本次集中土拍，共成交地塊44宗，流拍土地6宗，成交率接近90%，總出讓面積約2565.1畝，總成交金額393.1億。

從房企端來(lái)看，共有33家企業(yè)成功拿地，其中保利、成都城投、成華舊改、龍湖、陸港興辰置業(yè)、盛城投資各競(jìng)得2宗；中海、人居各競(jìng)得3宗。

除了本地房企，最大贏家就是中海地產(chǎn)了。在土拍前兩日，中海斥資56.51元接連拿下3宗地，總面積約229畝，并且有兩塊地的溢價(jià)率都超過(guò)了10%，重倉(cāng)成都的意圖很明顯。

而在成都土拍市場(chǎng)上豪放出手的同時(shí)，中海發(fā)布了2021年業(yè)績(jī)公告。財(cái)報(bào)顯示，中海歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)19年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，上一次還要追溯到2002年。

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根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年，中海地產(chǎn)系列公司實(shí)現(xiàn)銷售合約額3695億元，同比增長(zhǎng)2.4%；實(shí)現(xiàn)收入2422.4億元，同比上升30.4%。

不過(guò)，這已經(jīng)是中海地產(chǎn)連續(xù)第二年未完成銷售目標(biāo)。2020年，中海地產(chǎn)把銷售目標(biāo)定為4000億元，實(shí)際只完成3607.2億元；2021年，目標(biāo)仍為4000億，但實(shí)際只完成3695億元（如果按照港元計(jì)算，則算完成）。

而與未完成預(yù)期銷售目標(biāo)相比，中海面臨的更大挑戰(zhàn)是，盈利能力持續(xù)下滑。

2021年，中海地產(chǎn)歸屬股東凈利潤(rùn)401.6億元，同比減少8.54%；毛利率為23.5%，凈利潤(rùn)率為16.6%。

在營(yíng)收增長(zhǎng)超30%的情況下，歸屬股東的凈利潤(rùn)卻減少了接近10%，增收不增利的特征很明顯。

在地產(chǎn)界，中海有著“利潤(rùn)王”的稱號(hào)，但從近年來(lái)的表現(xiàn)看，中海地產(chǎn)的凈利率卻呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的趨勢(shì)。2018到2020年，這一數(shù)據(jù)分別為27.2%、26.1%、25.7%，而2021年進(jìn)一步下滑至16.6%。

從財(cái)報(bào)中可見，去年中海利潤(rùn)縮減的原因與直接經(jīng)營(yíng)成本大幅增加、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目、投資收益公允價(jià)值損益縮水相關(guān)。如扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益37.8億元后，股東應(yīng)占溢利為368.8億元，同比降低4.3%。

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其中，拿地成本的上升，應(yīng)該是最主要的原因之一。2019、2020及2021年，中海新增土儲(chǔ)每平方米均價(jià)分別為1.03萬(wàn)元、0.99萬(wàn)元及1.28萬(wàn)元，并且成本多占銷售均價(jià)40%以上。

近幾年，在土拍市場(chǎng)上，中海屢屢制造“地王”。

比如，2019年7月，北京中海地產(chǎn)有限公司以79.4億元奪得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村地塊，樓面價(jià)達(dá)到6.66萬(wàn)／平米，一舉刷新2019年全國(guó)第一總價(jià)地王紀(jì)錄。

2020年8月，中海地產(chǎn)以成交樓面價(jià)9508元/㎡，溢價(jià)率26.88%，拿下哈爾濱1宗商業(yè)用地，刷新了哈爾濱歷史記錄。

同期，中海在呼和浩特第三次土拍中，以45.9%的溢價(jià)在2018年后再奪地王。

2021年3月，中海25億拿下鄭州北龍湖新地王。

這些高價(jià)地塊遭遇嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，對(duì)利潤(rùn)的影響可想而知。

但是，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的劇變，并沒有影響到中海的出手豪情。

2021年，中海地產(chǎn)系列公司新增土地儲(chǔ)備98宗，權(quán)益購(gòu)地金額1610.2億元，新增貨值達(dá)3822.1億元。

這其中，去年下半年中海地產(chǎn)獲地37宗，全年有23宗地塊為底價(jià)或低溢價(jià)獲取，占全年成交地塊宗數(shù)40%。反過(guò)來(lái)說(shuō)，全年有60%的地塊的溢價(jià)都較高。

并且值得注意的是，2021年中海拿地均價(jià)比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。這部分成本如何消化，會(huì)如何影響到未來(lái)幾年中海的利潤(rùn)表現(xiàn)，值得觀察。

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身為央企，中海的融資優(yōu)勢(shì)繼續(xù)保持。

2021年，中海加權(quán)平均融資成本3.55%，仍保持在行業(yè)最低區(qū)間；資產(chǎn)負(fù)債率58.9%，凈借貸比率32.3%，繼續(xù)保持在“綠檔”。

截至年末，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1309.6億元，覆蓋短期債務(wù)綽綽有余。

這或也是其敢于“逆勢(shì)”擴(kuò)張的底氣。

但是，面對(duì)盈利能力的持續(xù)走低，且在整個(gè)行業(yè)行情都持續(xù)下探的情況下，中海的土儲(chǔ)如何保持合理的利潤(rùn)變現(xiàn)，勢(shì)必面臨比之前更大的壓力。

事實(shí)上，從中海的質(zhì)量把控上，我們已經(jīng)明顯看到“隱患”。

如就在最近，重慶中海十里長(zhǎng)江瀾庭南區(qū)就被指因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題，遭遇業(yè)主組織簽名拒絕接房通知書。

而去年11月成都中海錦江城萬(wàn)錦熙岸二期小區(qū)，也被業(yè)主投訴存在相關(guān)治理問(wèn)題，后被職能部門核查部分屬實(shí)，并要求整改。

此外，2020年9月，成都中海·錦江城壹號(hào)也被業(yè)主投訴，“墻面出現(xiàn)脫落、地面漏水、墻面滲水、停車場(chǎng)積水等質(zhì)量問(wèn)題”，后被相關(guān)職能部門介入。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年，北京、上海、廣州、鄭州、青島等多座城市，都出現(xiàn)了中海項(xiàng)目陷入糾紛的尷尬局面。

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近年來(lái)，中海在成都的銷售業(yè)績(jī)不算低。據(jù)搜狐焦點(diǎn)報(bào)道，今年1-2月，中海在成都拿下成交金額29.73億元，銷售面積11.88萬(wàn)㎡，成為中海地產(chǎn)西部區(qū)域主力。

而2021全年，中海地產(chǎn)在成都的銷售額為69億元，排名未能進(jìn)入TOP10榜單。但2020年的銷售額達(dá)到了158億元。

今年首次土拍的高調(diào)出手，或意味著中海試圖重新回到往日的戰(zhàn)績(jī)。

去年8月，中海西南總部主塔樓項(xiàng)目在天府新區(qū)總部商務(wù)區(qū)開工。這座設(shè)計(jì)高度達(dá)489米的大廈建成后，將刷新成都的高度。

就在3月初，該項(xiàng)目模擬地震振動(dòng)臺(tái)模型試驗(yàn)完成。目前，其4主塔樓仍處于基坑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和土方開挖階段。項(xiàng)目預(yù)計(jì)修建時(shí)間將持續(xù)近五年，預(yù)計(jì)2026年竣工。

有此重磅項(xiàng)目打底，再加上這次又一舉拿下三宗地，中海地產(chǎn)未來(lái)在成都的存在感不容小覷。

但在這里，西部菌也還是要呼吁中海認(rèn)真做好質(zhì)量把控，對(duì)得起成都消費(fèi)者的期待，對(duì)得起社會(huì)對(duì)央企的信任。

在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)的階段，有資金優(yōu)勢(shì)的央企迎來(lái)擴(kuò)張機(jī)會(huì)，但希望在質(zhì)量上，央企同樣能夠做好示范。這方面，中海地產(chǎn)能不能從“利潤(rùn)王”升級(jí)為質(zhì)量模范生？