文｜野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志
編輯丨高巖
在房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)后，凌克開(kāi)始為金地集團(tuán)(600383.SH)另謀出路。
4月25日，在金地集團(tuán)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，董事長(zhǎng)凌克表示，公司將適度提高持有型物業(yè)規(guī)模，在住宅銷售放緩的情況下，維持銷售額、利潤(rùn)和估值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
前一天下午，金地集團(tuán)交上了2021年的成績(jī)單，從營(yíng)收和銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，金地集團(tuán)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，不僅營(yíng)收實(shí)現(xiàn)了18.16%的增長(zhǎng)，而且完成了2800億元的銷售目標(biāo)。
不過(guò)，受市場(chǎng)下行和疫情等多重因素影響，2021年金地集團(tuán)毛利率呈現(xiàn)出進(jìn)一步下滑態(tài)勢(shì)，相比上一年下降13.91個(gè)百分點(diǎn)。
除此之外，2021年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)94.1億元，同比下降9.5%，屬于典型的增收不增利。
面對(duì)這樣的情況，凌克表示，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入下半場(chǎng)，城市化進(jìn)程也進(jìn)入了下半場(chǎng)，城市化率逐漸放緩，住宅每年銷售也隨之放緩，住宅開(kāi)發(fā)收益水平有所調(diào)整。
三季度曾出現(xiàn)“營(yíng)、利”雙降
2017年初，金地集團(tuán)喊出了“用3年時(shí)間沖擊年銷售額2000億元目標(biāo)”的口號(hào)，得益于“合作開(kāi)發(fā)”，金地集團(tuán)于2019年跨入“兩千億房企俱樂(lè)部”。
不過(guò)，在克而瑞發(fā)布的“2021年1-12月房企全口徑銷售金額排行榜”中，金地集團(tuán)跌出了前十，排在第11位。
2021年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1377萬(wàn)平方米，同比上升15.25%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比上升18.15%。
據(jù)悉，金地集團(tuán)2021年銷售目標(biāo)為2800億元，可以說(shuō)是壓線完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。
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盡管銷售端保持了增長(zhǎng)，但依然出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。
2021年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)94.1億元，同比下降9.5%。
其中，在第三季度，金地集團(tuán)甚至出現(xiàn)了營(yíng)收和凈利“雙降”。第三季度，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入196.1億元，同比下降4.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約14.84億元，同比下降26.19%。
值得一提的是，這是自2015年以來(lái)，金地集團(tuán)首次出現(xiàn)三季度營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)同時(shí)下降。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，合作開(kāi)發(fā)雖然是大環(huán)境下房企擴(kuò)大規(guī)模的利器，也為其埋下了隱患。金地與其他房企在合作過(guò)程中，較低的權(quán)益占比影響了其歸母利潤(rùn)水平。
對(duì)此，金地集團(tuán)在三季度報(bào)中表示，業(yè)績(jī)下滑是由于報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率下降以及期間費(fèi)用增加。
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的確，自2019年以來(lái)，金地集團(tuán)毛利率就在不斷走低。2021年，金地集團(tuán)的毛利率為19.65%，比上年再次降低13.91個(gè)百分點(diǎn)。
2021年，金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)總成本為908.24億元，同比增長(zhǎng)33.81%。其中，銷售費(fèi)用為30.93億元，同比增長(zhǎng)44.77%；管理費(fèi)用為53.41億元，同比增長(zhǎng)25.04%；利息費(fèi)用37.55億元，同比增長(zhǎng)26.35%。
除此之外，金地集團(tuán)2021年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為94億元，同比增長(zhǎng)25.07%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-95.55億元，同比增長(zhǎng)4.8%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)在市場(chǎng)趨勢(shì)未出現(xiàn)明顯改變下，投資者將更看重房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及持續(xù)的盈利能力。
逆勢(shì)發(fā)債成功“借新還舊”
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)寒冬，多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。不過(guò)，金地集團(tuán)卻發(fā)行了兩期公司債，累計(jì)發(fā)行規(guī)模49.95億元，另發(fā)行110億元中期票據(jù)，各期債券全部按時(shí)兌付。
在房企融資端和銷售端都面臨一定壓力的情況下，金地集團(tuán)成為當(dāng)時(shí)為數(shù)不多獲準(zhǔn)境內(nèi)發(fā)債融資的房企。
當(dāng)時(shí)，同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份40家典型房企發(fā)行中期票據(jù)規(guī)?？傆?jì)不過(guò)20億元。
金地在公告中表示，此次票據(jù)募集資金將全部用于償還到期債券。
圖片來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通
據(jù)統(tǒng)計(jì)，金地集團(tuán)目前存續(xù)3只美元債券，存續(xù)規(guī)模9.3億美元（約59.36億元），其中2只一年內(nèi)到期，分別為2022年6月14日和2022年7月26日到期，金額分別為2.5億美元（約15.96億元）和2億美元（約12.77億元）。
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同時(shí)，金地集團(tuán)境內(nèi)債券存量為36只，共計(jì)492.47億元，其中7只將于一年內(nèi)到期，金額為132.8億元，集中兌付壓力較大。
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從負(fù)債來(lái)看，2021年，金地集團(tuán)總負(fù)債為3526.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，凈負(fù)債率為55.2%。
不過(guò)，金地集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，為2580.78億元，占總負(fù)債比為73.19%；非流動(dòng)負(fù)債為945.25億元，有息負(fù)債合計(jì)1256.49億元。
有息負(fù)債中，銀行借款占比為52.99%，公開(kāi)市場(chǎng)融資占比為44.07%，其他融資占比為2.94%。債務(wù)期限上，一年期以上的中長(zhǎng)期負(fù)債占比68.25%，短期債務(wù)占比31.7%；境內(nèi)、外占比上，境內(nèi)負(fù)債占比92.29%，境外負(fù)債占比7.71%。
此外，金地集團(tuán)持有貨幣資金648.06億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金88.2億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.4倍。
在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)當(dāng)天，海通證券發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱，維持金地集團(tuán)“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)；而國(guó)信證券、天風(fēng)證券也維持了金地集團(tuán)“買入”評(píng)級(jí)。
股東頻繁撤離，還有誰(shuí)在進(jìn)？
盡管在2021年的表現(xiàn)還算不錯(cuò)，但金地集團(tuán)卻遭遇了股東們的“拋棄”。
從2021年9月初開(kāi)始，大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“大家人壽”）先后通過(guò)集中競(jìng)價(jià)和大宗交易，合計(jì)減持金地集團(tuán)1.06億股，占總股本的2.34%。
具體來(lái)看，2021年9月3日至9月14日，大家人壽通過(guò)集合競(jìng)價(jià)累計(jì)減持4504.92萬(wàn)股，占總股本的0.99%；通過(guò)大宗交易減持6054萬(wàn)股，占總股本的1.34%。
值得注意的是，這是大家人壽持股9年以來(lái)首次減持。選擇在這個(gè)時(shí)間減持，有業(yè)內(nèi)人士將其解讀為險(xiǎn)資開(kāi)始逃離地產(chǎn)行業(yè)。
不過(guò)，金地集團(tuán)在公告中表示，該權(quán)益變動(dòng)屬于減持，不觸及要約收購(gòu)，不涉及公司控制權(quán)變化。
此后，大家人壽開(kāi)啟了“減減減”的節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從2021年9月開(kāi)始，大家人壽合計(jì)減持金地集團(tuán)約6.77億股，占總股本的15%；權(quán)益變動(dòng)后，其持有公司股份比例下降至5.43%。
對(duì)此，金地集團(tuán)曾回應(yīng)表示，大家人壽減持或與政策收緊有一定關(guān)聯(lián)，但對(duì)金地的經(jīng)營(yíng)的影響有限。
作為A股市場(chǎng)險(xiǎn)資持股比例最高的一家上市房企，在此之外，金地集團(tuán)的第一大、第三大股東分別是富德生命人壽和深圳市福田投資控股有限公司，分別持股29.83%和7.79%。
在被減持之前，大家人壽持有金地集團(tuán)股票9.22億股，占總股本的20.43%，是其第二大股東。
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在多輪減持后，深圳市福田投資控股有限公司成為第二大股東，而大家人壽依然是第三大股東。在前十大股東中，兩家險(xiǎn)資企業(yè)占據(jù)了半壁江山。
在二股東頻繁減持的同時(shí)，小股東也在撤退。截至2021年，金地集團(tuán)股東戶數(shù)為4.86萬(wàn)戶，同比減少了1.5萬(wàn)戶，減少23.67%。
不過(guò)，值得注意的是，凌克于9月16日增持公司股份10萬(wàn)股，增持后共持有380.84萬(wàn)股，占總股本的0.08%。根據(jù)記錄顯示，這是近十年來(lái)凌克首次在二級(jí)市場(chǎng)增持公司股份。
此外，2021年，金地集團(tuán)受香港中央結(jié)算有限公司增持0.47億股，目前該股東持股占流通股比例3.13%。
在住房金融高級(jí)分析師陳斌看來(lái)，股東的減持動(dòng)作無(wú)非是出于對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)的考量。房企頻繁暴雷，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)重新評(píng)估，可能是為了防止后期的市場(chǎng)波動(dòng)。
對(duì)于2022年的發(fā)展策略，凌克表示，將繼續(xù)堅(jiān)持利潤(rùn)與規(guī)模平衡發(fā)展的戰(zhàn)略思想，不懈提高經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，力爭(zhēng)“項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)”及公司“利潤(rùn)總額”的穩(wěn)步增長(zhǎng)，為股東創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的價(jià)值。
在房地產(chǎn)“黑鐵時(shí)代”，您覺(jué)得金地集團(tuán)能夠成功突圍嗎？歡迎留言評(píng)論！