文|深燃 鄒帥
編輯|唐亞華
租房市場近來風波不少。
最近，You+（優(yōu)家公寓）北京蘇州橋社區(qū)數(shù)月未向產(chǎn)權(quán)方支付包括房租在內(nèi)的多項費用，拖欠合計1340.14萬元，被要求立即騰房。老牌中介公司我愛我家也在近期宣布終止合肥、煙臺、長沙城市的加盟業(yè)務。另一家長租公寓代表企業(yè)自如最近幾年財務狀況也并不可觀，不久前也因部分房源續(xù)租房租漲價超10%而引起不少租客的不滿。
這三家公司各自代表了不同的房屋租賃產(chǎn)品模型。YOU+的模式傾向于長租公寓、青年公寓，自如旗下的自如友家也是長租公寓里的一種，區(qū)別在于是從房東手里分散地收房，統(tǒng)一裝修再出租，我愛我家則是比較傳統(tǒng)的中介模式，中介帶人看房，收取中介費，完成交易。
長時間以來，租房是一件“賭運氣”的事情，黑中介和不靠譜的二房東遍地都是?；ヂ?lián)網(wǎng)租房企業(yè)的出現(xiàn)，一定程度上解決了信息不對稱的問題，長租公寓模式也通過對房源的統(tǒng)一規(guī)劃和管理，給租客帶來舒適。資本市場也一度對長租公寓青睞有加，2015年-2018年，蛋殼公寓、自如等企業(yè)急速擴張。2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所。
擴張之后，潮水調(diào)轉(zhuǎn)方向。由于長租公寓模式中的“租金貸”產(chǎn)品以及迅速擴張帶來的問題，長租公寓行業(yè)頻繁暴雷，最大的一次當屬2020年年底蛋殼公寓的資金鏈斷裂事件。隨后，租房行業(yè)回歸平靜。
如今，疫情影響之下，整個租房市場都面臨著不小的考驗。加上互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在收縮，融資也變得更加困難。傳統(tǒng)的中介模式談不上性感，但相對穩(wěn)定且高效；長租公寓模式走過數(shù)年，談不上新鮮，也逐漸開始暴露問題。說回本質(zhì)，租房到底是不是一門好生意？
01 “二房東”不好當：收縮、斷臂、難賺錢
租房市場近期的動態(tài)，要從三家公司說起。
6月18日，YOU+北京蘇州橋社區(qū)貼出一則名為《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)家友的一封信》的公告，稱自2020年以來，公司在該社區(qū)經(jīng)營舉步維艱，累計虧損已達3500多萬元。運營方因被欠繳租金、物業(yè)費等費用致原有租賃合同終止，要求北京優(yōu)家公司立即騰房。截至2022年6月18日，北京優(yōu)家公司已拖欠租金及物業(yè)費、欠付滯納金、付水電費等合計約1340萬元。
You+公寓創(chuàng)始人劉昕向媒體表示，不存在暴雷一說，是北京的蘇州橋公寓撤店。You+的另一位聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋也說，疫情期間，長租公寓經(jīng)營不易，但不是爆雷的概念。他解釋，目前You+在全國其他地方的項目都在盈利，所以對北京蘇州橋社區(qū)做了“割肉”的準備。
長租公寓的另一家代表企業(yè)自如，最近也因漲價問題一度被推上風口浪尖。不久前，北京、上海、武漢等地的自如租客反映，自己的房租合同即將到期，續(xù)約的房租價格漲幅超過10%，還有人遇到了20%、30%的漲幅。更有租客表示，在疫情期間，多地的小區(qū)處于管控狀態(tài)，無法搬家，自如在此種情況下漲房租，實在很難理解。
自如方面回應稱，二季度整體租金平穩(wěn)，續(xù)約平均漲幅不足3%。至于租客反映的10%以上的漲幅，主要原因可能是大部分業(yè)主委托協(xié)議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，導致漲幅超過平均水平。
即便租金在漲，自如的財務狀況并不可觀。公開資料顯示，自如目前擁有300萬名自如客、近50萬業(yè)主，管理房源超過100萬間。據(jù)媒體報道，2015年至2017年自如累計虧損近13億元。2019-2021年，貝殼從自如獲得的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。自如更多經(jīng)營狀況尚未披露。
集中式長租公寓You+“斷臂求生”，分散式長租公寓自如盈利艱難。而傳統(tǒng)的中介公司也在面臨考驗。
6月20日，我愛我家發(fā)布公告，決定終止合肥、煙臺、長沙城市的加盟業(yè)務。有相關(guān)人士向媒體透露，今后，我愛我家將聚焦重點城市直營業(yè)務，大力發(fā)展租賃業(yè)務。
加盟制曾是我愛我家迅速擴張的利器，現(xiàn)在，我愛我家卻表示，在現(xiàn)有環(huán)境下，企業(yè)在加盟業(yè)務中的投入付出與收入無法實現(xiàn)平衡，業(yè)務體量和留存比例存在嚴重不匹配現(xiàn)象，未來盈利空間十分有限。
財報顯示，2021年，我愛我家報告期內(nèi)加盟門店運營數(shù)量為1504家，相比2020年三季度末，僅增長200余家，擴張速度有所減緩。
同時，其賺錢能力也大幅下降。2020年和2021年，我愛我家營收分別為96億元、120億元，但凈利潤分別為3.12億元、1.66億元，同比分別下降62%、50%，可謂增收不增利。2022年一季度，我愛我家更是由盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損達2.4億元。
“我愛我家這種企業(yè)營收來源很單薄，整個企業(yè)的成長面臨很多不確定性。疫情影響、市場影響，最后成本都會轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)經(jīng)營方面。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析道。
新老“中介”都在此時暴露出問題，58安居客首席分析師張波向深燃解釋，政策層面和大環(huán)境的共同作用下，會讓這類企業(yè)面臨一些挑戰(zhàn)。
他表示，“不管是哪種模式，都要通過產(chǎn)品的更新迭代來得到租客的認可，而租客認可的前提就是租金不能有過快的上漲。租金過快上漲，不但是租客覺得壓力很大，政策也會進行調(diào)控。所以整體來看，不管是市場層面還是政策層面，租房市場確實比較有壓力。”
02 從風口到暴雷，長租公寓的“前世今生”
傳統(tǒng)的中介模式，租房人早已不陌生?？贪逵∠笾?，通過傳統(tǒng)的中介找房，就是賭一把運氣。樓道、電線桿、防盜門上，到處可見私人中介的租房小廣告，在租房市場尚且混亂不堪的時期，不少前來大城市打拼的年輕人，都上過幾次黑中介的當。
當正規(guī)的房產(chǎn)中介公司開始在市場上鋪路，租房人可以委托鏈家、我愛我家、麥田等公司，大部分情況是，找到合適的房源，交一筆中介費，中介的任務宣告完成，后續(xù)只要跟房東對接即可。
逐漸，新的需求又產(chǎn)生了。短租、服務、靈活付租金等模式成為企業(yè)新的突破口，年輕人也更希望擺脫中介費，享受更好的服務。長租公寓模式，應此類需求而生。
2010年開始，小豬短租、蘑菇租房等互聯(lián)網(wǎng)租房平臺和民宿短租類平臺涌現(xiàn)，自如也于2011年誕生。2015年-2018年，在政策的鼓勵下和VR技術(shù)的支持下，蛋殼公寓、自如、青客公寓、相寓、冠寓等平臺急速擴張，融資不斷。2019年11月，青客公寓登陸納斯達克，奪得“長租公寓第一股”稱號，2020年1月，蛋殼公寓在紐交所掛牌上市，行業(yè)迎來高光時刻。
然而，同樣也是在2020年，形勢急轉(zhuǎn)直下。
這一年，注銷和吊銷的長租公寓數(shù)量分別達475家和45家，占過去10年注銷和吊銷長租公寓企業(yè)數(shù)量的一半以上。青客公寓2020年虧損達15.34億元，同比擴大208%。年底，蛋殼公寓因資金鏈斷裂暴雷，留下的只有無助的租客和房東。在此之前的2018年，就有好租好住、愛生活愛公寓、優(yōu)租客、鼎家等品牌相繼暴雷，蛋殼暴雷更像是一次大爆發(fā)。
隨后，政策趨嚴，行業(yè)洗牌，蘑菇租房也在2021年初被寓小二接手。2021年之后，長租公寓行業(yè)趨于平靜。
回顧長租公寓行業(yè)的起起落落，可以看出在這個細分領(lǐng)域，誕生出了不同類型的玩家。根據(jù)Mob研究院發(fā)布的《2021年中國互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)洞察報告》，中國互聯(lián)網(wǎng)租房運營模式主要分為C2C、C2B2C、B2C三種。
C2C模式中的代表企業(yè)是貝殼和安居客，僅提供平臺信息服務，運營成本比較低。C2B2C模式以自如友家、蛋殼公寓等為代表，平臺充當?shù)慕巧愃贫繓|，從業(yè)主手里收房后再向外出租，這類模式運營成本較高，但擴張速度快，通過賺取房租差價和增值服務獲利。B2C模式則是自有房產(chǎn)統(tǒng)一出租，前期鋪市場的投入很大，但運營成本相比前者要低一些。
長租公寓的成本投入，可以大致分為兩種，即房源成本和裝修成本。嚴躍進向深燃解釋，收房的成本很高，經(jīng)常也會出現(xiàn)和房東毀約的情況。所以從這點上看，房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢很明顯，因為本身就有拿地優(yōu)勢。
裝修也是長租公寓逃不開的一項支出?！芭e個例子，個人房東對外租房的時候，生意很好做，同時出租幾套，收入非?？捎^。但是當他打算把盤子做大，一下出租幾十上百套房子的時候，卻發(fā)現(xiàn)沒那么賺了。這就是短期內(nèi)裝修成本的急劇增加導致的?！?/p>
長租公寓的快速崛起和神話破滅，都和“租金貸”密切相關(guān)。
“租金貸”，可以理解為打了一個時間差。長租公寓公司按年向房客收取租金，但按月或按季度向房東支付房東。租客使用租金貸貸款一年的房租，企業(yè)也可以通過金融平臺一次性收到這筆房租，再按月和季度慢慢向房東支付房租，這期間，企業(yè)便有了可以支配的富余現(xiàn)金流。
早期長租公寓市場競爭激烈，很多企業(yè)利用這部分資金進入市場搶占房源，迅速擴張，但也造成了“高收低租”、“收益倒掛”的情況。風險也隨之而來，市場波動、入住率低等情況都有可能讓長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂。
拿2020年蛋殼公寓暴雷事件來看，長租公寓資金鏈斷裂之后，對于房東來說，好幾個月沒收到房租，企業(yè)又聯(lián)系不上，只好上門收房，或者跟租客索要房租。而對于租客來說，房租每月按時交給企業(yè)，或按時還貸，而無房可住，還要繼續(xù)還款。
2020年，住建部開始嚴控長租公寓領(lǐng)域“高進低出”“租金貸”等現(xiàn)象，行業(yè)也趨于規(guī)范和平靜。
03 長租公寓還是一門好生意嗎？
長租公寓理想的發(fā)展路徑是，把規(guī)模做大，通過規(guī)模效應來攤銷投入成本。但前長租公寓從業(yè)者朱林表示，長租公寓本不是一個依賴規(guī)模效應的生意，一方面企業(yè)很難做大規(guī)模，另外就算是規(guī)模大了，管理能力、周轉(zhuǎn)效率、空置率控制不好的話，依然會出問題，甚至更嚴重。
“小型企業(yè)的老板尚可監(jiān)督每一套房的情況，但企業(yè)做大之后，中間環(huán)節(jié)就存在很多不可控的因素，房屋質(zhì)量沒法把控，降價收房、刷KPI、吃回扣的情況也都會存在”，朱林表示。
投入大、盈利慢是長租公寓模式最突出的特點。公開數(shù)據(jù)顯示，保持出租率在90%以上，長租公寓才可能盈利，并且利潤僅為10%左右。
朱林介紹，出租率確實是關(guān)系到長租公寓能否盈利的最重要的指標，如果及時把房子出租，企業(yè)的壓力不至于太大?！耙婚g房空置一個月，可能就要用多個房子賺的錢來填補。這也是為什么企業(yè)越大，房源數(shù)量越多，就越容易出問題。總有房子在空置，那就代表總有窟窿要填。如果這時候再不斷地擴張收房，跑得太快，就更拉不回來了?！?/p>
根據(jù)睿信地產(chǎn)研究院對各類集中式和分散式長租公寓的調(diào)研，國內(nèi)品牌公寓的成本費用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、增值稅構(gòu)成。其中拿房成本占到整體收入的50%左右，其次為裝修攤銷，按息稅前凈現(xiàn)金流測算的投資回收期平均在4-5年左右。
2020年，一位在山東濟南經(jīng)營小型長租公寓企業(yè)的從業(yè)者曾告訴媒體，每月租金最低1360元的長租公寓，經(jīng)營成本占比超過40%。2019年該店全年收入大約只是裝修成本的三分之一，七八年才能回本。
也就是說，不管長租公寓企業(yè)規(guī)模大或小，回本都很慢。
而且，朱林表示，長租公寓的生意是一塊一塊區(qū)域打下來的，不是品牌效應上來了，就能全國吃香。在打開新區(qū)域的時候，大企業(yè)還會受到來自中小型企業(yè)的沖擊。“可能大公司和小公司都在某一棟樓里都有房源，這時候租客是比較誰的價格低、房子好，而不是品牌有多大。也就是說，在這個領(lǐng)域，品牌溢價空間并不大?！敝炝终f。
但是，長租公寓模式也不完全是死路一條。
比如，找到目標人群和合適的城市就很重要。人群的選擇上有很大彈性空間，張波舉例，藍領(lǐng)公寓就是一種專精于某一類人群的長租公寓業(yè)態(tài)。
至于城市，張波解釋，每個城市的租房政策不同，有的城市不允許N+1（增加一個客廳隔斷作為房間出租），有的城市只要求衛(wèi)生間、廚房不能住人，客廳可以住人，只要符合人均居住面積就可以。后者這類城市就比較適合做市場化的長租公寓。
另一條出路是走輕資產(chǎn)路線?！艾F(xiàn)在的長租公寓模式做得比較重，基本都是兜底，相當于企業(yè)拿到房源，然后承諾每個月給房東分多少的租金?！睆埐ń忉?。
“輕資產(chǎn)模式更像是酒店管理，企業(yè)做的是物業(yè)服務，收取相應的服務費。這樣企業(yè)也會有一定的溢價空間，這種模式也可以填補酒店市場化的空白。”但是，他強調(diào)，輕資產(chǎn)模式要想健全，還是要建立在品牌能力、服務運營能力成熟的前提下。
總的來說，長租公寓模式本身存在一定風險，但也可以通過完善產(chǎn)品和服務質(zhì)量，盡可能地把控風險。有分析人士認為，如果只是堅持原有的模式，只是在表面的裝修上做文章的話，抗風險能力不會變強，因為歸根結(jié)底做的還是收房再出租的生意，和傳統(tǒng)的中介模式差別不大。
曾是為了解決年輕人最新的租房需求而生的長租公寓模式，如今經(jīng)歷了11年的洗禮，似乎也和傳統(tǒng)模式一樣，遇到了難以跨越的瓶頸。服務、定位、抗風險能力，都是擺在企業(yè)面前，亟待被正視的問題。
應受訪者要求，文中朱林為化名。