文 | 丁祖昱評(píng)樓市

2022年上半年已結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨壓力。

“剛需買(mǎi)不起，改善在觀望”成為上半年需求端的主要特征。CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-6月，重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比仍然下降47%，近乎腰斬。

好的消息是，6月市場(chǎng)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，多個(gè)城市已率先回溫。6月，重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，而且，單月和累計(jì)同比降幅正在持續(xù)收窄。

北上深再一次展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，環(huán)比漲幅均在50%以上，其中受疫情影響最大的上海，環(huán)比漲幅最高；蘇州、杭州、南京等城市迎來(lái)了輪動(dòng)復(fù)蘇行情，環(huán)比漲幅都在20%以上。

二手房復(fù)蘇進(jìn)程似乎快于新房，重點(diǎn)8城中有6城成交規(guī)模環(huán)比上漲，杭州、蘇州環(huán)比漲幅均超50%。

市場(chǎng)復(fù)蘇有兩個(gè)方面原因，一個(gè)是供應(yīng)放量，二是政策利好疊加效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。但是，復(fù)蘇只是相對(duì)概念，市場(chǎng)行情還遠(yuǎn)未達(dá)到去年同期水平。

21城新房成交環(huán)比正增長(zhǎng)

多數(shù)城市在6月迎來(lái)了正向增長(zhǎng)，這也給下行壓力之下的樓市注入一絲信心。

CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30城中，有21個(gè)城市新房成交環(huán)比上升，而5月時(shí)環(huán)比正增長(zhǎng)的城市只有16個(gè)，4月份更是屈指可數(shù)，只有9個(gè)城市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正穩(wěn)步復(fù)蘇。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)30個(gè)城市6月成交面積為1877萬(wàn)平方米，環(huán)比上升48%，同比仍下降35%，也意味著市場(chǎng)仍然處于爬坡階段。

上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積為8894萬(wàn)平方米，同比降幅更是接近“腰斬”。

6月環(huán)比上漲幅度最大的是上海，成交面積為87萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)716%，疫情之后補(bǔ)償性需求釋放。

上海的恢復(fù)速度有多快？

從開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，上海平均去化率達(dá)到85%，七成項(xiàng)目“日光”。內(nèi)環(huán)內(nèi)單價(jià)10萬(wàn)+高端樓盤(pán)可謂“一房難求”。

比如6月9日瑞虹新城臻庭項(xiàng)目推出609套房源，1906人搖號(hào)，平均3個(gè)人搶一套房；6月27日開(kāi)盤(pán)的靜安區(qū)天匯世紀(jì)璽項(xiàng)目和6月29日開(kāi)盤(pán)的虹口區(qū)招商·虹璽項(xiàng)目，推盤(pán)套數(shù)分別達(dá)到了500套和379套，當(dāng)天均售罄。

上海的恢復(fù)速度恰恰驗(yàn)證了一線城市的市場(chǎng)最具韌性。CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城環(huán)比漲幅TOP10城市，一線便占據(jù)三席，僅廣州熱度下降，同環(huán)比降幅均達(dá)到六成。

長(zhǎng)春、青島、杭州、濟(jì)南、鄭州、蘇州、佛山七個(gè)二三線城市，新房成交環(huán)比漲幅均位列30城環(huán)比漲幅TOP10行列。

二三線城市復(fù)蘇的進(jìn)程正在加快。

6月，重點(diǎn)26個(gè)二三線城市新房成交環(huán)比上漲28%。并且出現(xiàn)青島、南京和成都三個(gè)城市，同環(huán)比均正增長(zhǎng)，佛山同比降幅已收窄至-3%。

這些復(fù)蘇的城市有幾個(gè)共性：首先，供應(yīng)放量，房企推盤(pán)節(jié)奏加快；此外，利好政策頻出疊加預(yù)期向好，整體樓市迎來(lái)需求補(bǔ)償性釋放。

典型如成都，今年5月份，成都兩次為樓市松綁：降低套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、縮短購(gòu)房資格時(shí)限、限售3年變2年、二胎及以上家庭可增購(gòu)1套等，疊加房貸利率下調(diào)及公積金首付比例下調(diào)10%。

受此影響，成都成交顯著放量，新房成交面積同比上升18%至129萬(wàn)平方米。疊加近期經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，性價(jià)比熱盤(pán)增多，成都下半年仍有回升預(yù)期。

9成城市尚未達(dá)到去年水平

雖然一部分城市已率先復(fù)蘇，但并不意味著已回歸正常水平。

也不是所有城市能走出“成都式曲線”。昆明、無(wú)錫、大連、寧波整體成交尚屬低位徘徊，6月成交同環(huán)比齊跌且累計(jì)同比跌幅均在4成以上，平均開(kāi)盤(pán)去化率基本不足3成。

從同比數(shù)據(jù)來(lái)看更能說(shuō)明問(wèn)題。

CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)30個(gè)城市中，只有3個(gè)城市同比為正增長(zhǎng)，也就是說(shuō)仍有27城同比下跌，這一比例達(dá)到了9成。其中，有11城跌幅超6成。

市場(chǎng)壓力仍然很大。

上半年累計(jì)數(shù)據(jù)更是差強(qiáng)人意。重點(diǎn)30城中，還沒(méi)有哪個(gè)城市出現(xiàn)正增長(zhǎng)，僅成都上半年成交同比下降15%，排在30城首位。從降幅來(lái)看，仍有11個(gè)城市成交“腰斬”，這一比例達(dá)到近四成，其中，重慶上半年累計(jì)跌幅更是接近80%。

之所以成交上不去，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有很大關(guān)系。首先，房企信用透支，項(xiàng)目交付問(wèn)題成為購(gòu)房者普遍關(guān)心的核心。此外，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，央行一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三個(gè)月，仍有16%居民預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降，市場(chǎng)觀望情緒仍然濃厚。很重要的一點(diǎn)是，市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力透支，疊加疫情戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力不斷上升。

如今的形勢(shì)較去年，已不可同日而語(yǔ)。

重點(diǎn)8城二手房快速回暖

二手房復(fù)蘇進(jìn)程快于新房。

4月和5月，二手房成交規(guī)模已初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月8個(gè)重點(diǎn)城市二手房共成交414萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲32%，同比降幅收窄14個(gè)百分點(diǎn)至下降27%。受此拉動(dòng)，上半年8城累計(jì)同比降幅較前5月收窄3個(gè)百分點(diǎn)至下降45%。

除深圳環(huán)比微降、廈門(mén)環(huán)比持平外，其余6個(gè)城市環(huán)比均顯著增長(zhǎng)。比如青島和杭州，6月二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)169%和78%，漲幅排在8城前兩位。

以杭州為例，“517”新政出臺(tái)，二手房限購(gòu)放松，疊加房貸利率降低，使得原本下行的二手房市場(chǎng)行情有了明顯起色。5月二手房市場(chǎng)反彈，成交量突破4800套，環(huán)比上升25.1%；進(jìn)入6月，成交放量，周成交數(shù)據(jù)在1700套左右，月成交套數(shù)突破7000套。

但從目前情況來(lái)看，杭州二手房市場(chǎng)想要恢復(fù)到強(qiáng)調(diào)控前的熱度，仍需要力度更大的利好政策支撐。

此外，蘇州是重點(diǎn)8城中，唯一一個(gè)二手房成交面積同環(huán)比齊升的城市。CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘇州市區(qū)6月二手房成交面積為57萬(wàn)平方米，成交套數(shù)5430套，這一成交量同比去年同期增加8%，環(huán)比上漲63%。

上半年，蘇州出臺(tái)了一系列政策刺激二手房市場(chǎng)，比如二手房解除限售，公積金貸款額度提升，外地人社保繳納年限縮短等，都成為刺激二手房市場(chǎng)活躍的原因。

杭州和蘇州的二手房成交走勢(shì)，都說(shuō)明了一點(diǎn)，即政策救市有了初步效果，在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)半年以上的市場(chǎng)下行壓力之下，主要城市二手房市場(chǎng)仍然展現(xiàn)出堅(jiān)韌的一面。但整體市場(chǎng)回血，仍需要時(shí)間。

政策端持續(xù)釋放，市場(chǎng)已筑底。

積極的信號(hào)不斷釋放，重點(diǎn)城市一二手房環(huán)比齊增。但擺在行業(yè)面前的問(wèn)題是，行業(yè)遠(yuǎn)未達(dá)到去年同期水平，且仍有較大距離。

也就是說(shuō)，我們需要理性看待市場(chǎng)的局部“回暖”行情。

各城市之間市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度不一，已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的城市整體市場(chǎng)回血仍需要進(jìn)一步鞏固；市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支的三、四線城市，市場(chǎng)真正企穩(wěn)還要很長(zhǎng)一段時(shí)間。