記者｜張子怡

深圳上半年商業(yè)地產(chǎn)市場各方面數(shù)據(jù)表現(xiàn)一般，凈吸納量、空置率和租金都呈現(xiàn)出環(huán)比下跌的態(tài)勢，不過由于疫情防控措施得當(dāng)，相比其他城市而言，市場還是呈現(xiàn)出較強的韌性。

世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)疊加疫情影響，導(dǎo)致部分項目出現(xiàn)推遲交付的情況，2022年上半年深圳只有6個寫字樓項目、共計38.7萬平方米新增供應(yīng)入市，以前海片區(qū)最為聚集。

整體市場凈吸納量受疫情以及科技行業(yè)的發(fā)展影響，環(huán)比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬平方米，位列同期需求全國第二，整體市場保持一定水平的活躍度。

單看第二季度數(shù)據(jù)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，二季度盡管新項目預(yù)租客戶如期入駐，加之個別項目有大面積租賃成交，全市凈吸納量環(huán)比上升6.2%，至8萬平方米；但受TMT行業(yè)調(diào)整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業(yè)租賃決策受國內(nèi)疫情影響延緩，凈吸納量同比下降51.0%。

科技和金融行業(yè)一直是深圳寫字樓市場租賃需求主力。

世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，受行業(yè)調(diào)整影響，科技行業(yè)需求同比降低15.1個百分點，占到31.6%的需求份額。細分需求聚焦于科技互聯(lián)網(wǎng)以及電商，同時也有科技企業(yè)退租的案例。

另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統(tǒng)金融企業(yè)的擴張。專業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)建筑板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%?？萍己徒鹑跒槭袌稣w貢獻比例近六成。

在過去的半年，深圳的寫字樓空置率也再度上升。

世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，整體市場受新增供應(yīng)影響，空置率半年度環(huán)比上升0.6個百分點至17.2%，同比有3.7個百分點的改善，存量項目內(nèi)部空置率表現(xiàn)分化。

租金也在繼續(xù)下跌。

世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，受疫情反復(fù)及科技行業(yè)租賃需求減弱帶來的需求規(guī)?？s減，業(yè)主以更加主動的姿態(tài)應(yīng)對市場變化——具體舉措包括但不限于延長免租期，調(diào)整租金以及提前鎖定客戶、加強原有租戶留存等。

受此影響，深圳寫字樓市場平均租金上半年環(huán)比下跌0.6%，跌至每月每平方米186.5元。

而補貼政策實施方面，主要補貼對象為國有物業(yè)的小微企業(yè)，及針對商業(yè)性樓宇更多傾向于鼓勵性的政策，于半年度內(nèi)并未有大面積因補貼而主動減租的案例，由此可見政策對租金調(diào)整影響有限。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)部辦公樓負責(zé)人吳洋認為，未來六個月，雖部分項目推遲交付，但按照建設(shè)工期，預(yù)計新增供應(yīng)將依然超過70萬平方米，分布依然較為密集，主要匯聚在南山和福田。需求方面，科技板塊需求會減弱，預(yù)計整體市場空置率將會升高。

值得注意的是，深圳上半年大宗交易市場并不活躍，交易金額縱向來看處于較低水平。

世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳只有9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環(huán)比均有所回落。

從深圳大宗交易歷史交易金額來看，近五年，除2020年深圳大宗交易金額僅為167.1億元，其他年份大宗交易金額均超200億元，2017年最高，達356億元。今年上半年大宗交易金額僅過50億元，下半年市場預(yù)計承壓不小。

世邦魏理仕深圳董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來半年，受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對于現(xiàn)金流的追求將令大宗交易的供應(yīng)端增加，可售寫字樓和零售物業(yè)將增多，從而推升大宗交易市場的整體活躍度。

預(yù)計下半年市場交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業(yè)可售項目增多帶來的競爭性增加導(dǎo)致部分項目價格談判空間變大，從而促成成交。

目前深圳商業(yè)地產(chǎn)市場中表現(xiàn)良好的是倉儲物流，倉儲物流市場由于供不應(yīng)求，空置率低且租金穩(wěn)定上漲。

世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)高標倉市場已經(jīng)連續(xù)3年以上沒有新增供應(yīng)入市，供應(yīng)緊缺持續(xù)。整體市場空置率保持在0.4%的市場低位，環(huán)比持平。得益于對疫情快速有效的控制，大多高標倉項目出租率穩(wěn)定。上半年平均租金環(huán)比增長1.1%至每月每平方米48.0元。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人陳劍鋒認為，未來六個月，預(yù)計僅有一個10萬平方米的新增供應(yīng)入市，依然無法緩解整體市場供不應(yīng)求的局面。

來自網(wǎng)絡(luò)零售需求的快速增長，以及各項消費刺激政策和措施的實施將令零售、電商和第三方物流的需求板塊保持穩(wěn)定增長。整體市場面的供需狀況將繼續(xù)推升平均租金穩(wěn)定增長，空置率也將保持在低位。