記者 | 吳紹志
地產(chǎn)股股價逐漸回暖，地產(chǎn)信托仍在不斷“爆雷”。
國際四大會計師事務(wù)所之一普華永道近日發(fā)布的《2022年中國不良資產(chǎn)管理行業(yè)改革與發(fā)展白皮書》指出，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)同比增幅高達(dá)38%，顯著高于商業(yè)銀行和非金融企業(yè)的不良資產(chǎn)增幅，主要原因是房地產(chǎn)信托違約大幅增加。
頭部信托公司們正在消化地產(chǎn)業(yè)務(wù)“狂飆突進(jìn)”后的惡果。
中融信托又官宣展期
近日，中融信托發(fā)布公告，中融-承安58號集合資金股權(quán)投資信托計劃（簡稱“承安58號”）自動進(jìn)入延長期，預(yù)計展期不超過24個月。
產(chǎn)品資料顯示，承安58號成立于2020年8月，發(fā)行規(guī)模36億元，300萬元起投，是一款與融創(chuàng)集團(tuán)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，募集資金以繳納注冊資本及資本公積的形式投資于SPV，最終用于向符合投資標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目對應(yīng)的目標(biāo)公司進(jìn)行股權(quán)投資。
一位投資者告訴界面新聞記者，其購買的300萬元僅收回本金17.1萬元，兌付比例5.7%，沒有利息。以此計算，總規(guī)模36億元中仍有約34億元本金未兌付。
中融信托表示，將繼續(xù)和融創(chuàng)集團(tuán)、融創(chuàng)產(chǎn)城保持密切溝通，督促相關(guān)主體盡快履行全部股權(quán)收購價款的款項支付義務(wù)，包括但不限于著手主張權(quán)利、處置相關(guān)權(quán)益、行使擔(dān)保權(quán)利等。
事實上，這已經(jīng)不是中融信托第一款“爆雷”的投向融創(chuàng)集團(tuán)的地產(chǎn)信托，或許也不是最后一款。
在此之前，承安96號、豐騰83號已相繼宣布展期，規(guī)模分別有20億元、50.7億元。另據(jù)投資者提供的資料，與承安58號相似，同為夾層組合股權(quán)投資項目的承安88號、承安128號，也是與融創(chuàng)集團(tuán)合作，分別成立于2021年3月、11月，規(guī)模分別有35億元、30億元，尚未到期卻讓投資者憂心忡忡。
除了融創(chuàng)集團(tuán)，根據(jù)公開報道，中融信托此前還有相關(guān)產(chǎn)品踩雷了華夏幸福、世貿(mào)集團(tuán)的債務(wù)。
2021年，中融信托與華夏幸福相關(guān)聯(lián)的四個集合信托計劃 “融昱100號”、“驥達(dá)11號”、“享融223號”和“享融287號”相繼爆雷，中融信托表示，這4個集合信托計劃合計債權(quán)本金金額59.84億元，合計質(zhì)押華夏幸福因建設(shè)園區(qū)產(chǎn)生的對各地政府應(yīng)收賬款176.49億元，整體質(zhì)押率低于35%。
今年曝出展期的與世貿(mào)集團(tuán)相關(guān)聯(lián)的信托包括融沛231號、融筑421號，規(guī)模分別有16.55億元、12億元，與海倫堡相關(guān)聯(lián)的融沛275號也官宣展期，規(guī)模達(dá)12億元。
綜合來看，2021年至今已被曝出的違約地產(chǎn)信托總規(guī)模超200億元，占中融信托2021年末房地產(chǎn)投向信托資產(chǎn)規(guī)模的20%以上。
大面積違約和此前地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“狂奔”密不可分。2017年開始，中融信托新設(shè)房地產(chǎn)金融部，推動房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展。此后，中融信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了迅速擴(kuò)張，2017年-2021年信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模和占比分別為443.07億元（6.61%）、719.20億元（10.99%）、1351.00億元（17.65%）、1291.50億元（18.00%）、895.55億元（14.02%）。
罕見的是，公司年報顯示，2021年，中融信托曾使用信托賠償準(zhǔn)備金2億元賠付 “中融-北京星城置業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃”。公司信托賠償準(zhǔn)備金期末余額8.72億元。
行業(yè)的“苦日子”
從行業(yè)角度來看，中融信托之外，不少頭部信托公司也遭遇大面積地產(chǎn)信托爆雷。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年以來，發(fā)生逾期、違約的信托產(chǎn)品規(guī)模中，地產(chǎn)信托長期占據(jù)半數(shù)以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產(chǎn)信托違約規(guī)模都在100億元以上。
舉例來說，在地產(chǎn)漩渦中，“信托一哥”中信信托未能幸免。2021年年報顯示，中信信托管理信托資產(chǎn)總計9787.78億元，投向房地產(chǎn)的有1600.86億元，占比16.36%，規(guī)模遠(yuǎn)超其他信托公司。
2021年，嘉和125號出現(xiàn)逾期，本金余額為32.5億元，另外還有嘉和118號、嘉和146號均與恒大相關(guān)。今年以來，與世貿(mào)集團(tuán)關(guān)聯(lián)的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”也曝出展期，該計劃總規(guī)模87億元，剩余未兌付本金約57億元。綜合來看，中信信托旗下違約的地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模也超百億。
五礦信托地產(chǎn)項目踩雷的消息同樣被廣泛傳播。今年7月，游戲大廠米哈游和莉莉絲分別起訴五礦信托，踩雷的產(chǎn)品疑似“零售之王”招商銀行代銷的五礦信托鼎興系列，該產(chǎn)品總規(guī)模約23億元。此外，與恒大關(guān)聯(lián)的“五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃-第31期”出現(xiàn)風(fēng)險，該產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)33億元。稅友股份也官宣踩雷“五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃-第38期”。
五礦信托2021年年報顯示，公司管理信托資產(chǎn)總計8174.05億元，投向房地產(chǎn)的有759.08億元，占比9.29%。
為化解房地產(chǎn)項目風(fēng)險，信托公司們采取了不同的措施，除了通過司法訴訟的方式追索債務(wù)，也有采取直接承接標(biāo)的項目股權(quán)的方式。
今年2月，五礦信托從恒大手中接管的兩個項目分別是佛山鉑睿府和廣深國際文旅城項目。五礦信托稱，面對恒大的項目風(fēng)險，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。經(jīng)過反復(fù)論證后，由公司獲取項目公司的全部股權(quán)及管理權(quán)，推動項目正?；\(yùn)營，才是解決問題的最優(yōu)方案。
今年8月，中信信托披露，嘉和125號的債務(wù)重組方案已完成全部法律文件的簽署，即將圓滿落地。具體方案為：恒大方先行啟動項目退地，同時引入履約能力強(qiáng)的AAA高信用等級主體廣州城投作為保證人，以項目整體期限延展、分階段付款的方式實現(xiàn)信托本金安全退出。緊隨其后，重組合作方廣州城投向中信信托支付首期資金1.625億元，標(biāo)志著重組方案進(jìn)入執(zhí)行階段。
另一方面，房地產(chǎn)信托違約后遺癥還在蔓延，相關(guān)業(yè)務(wù)正變得越來越難做，行業(yè)仍在過“苦日子”。
一位信托公司業(yè)務(wù)人員表示：“現(xiàn)在基本很難做了，房地產(chǎn)除非能夠找到銀行代銷，不然做不了?；旧犀F(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是處理之前的老項目，不做房地產(chǎn)的信托公司日子很滋潤?！?/p>