文|新旅界
繼永慶坊、北京路步行街完成階段性改造提升并成功躋身國(guó)家4A級(jí)景區(qū)后，“中國(guó)第一條開通的商業(yè)步行街”廣州上下九步行街日前也宣布，擬斥近10億元進(jìn)行街區(qū)的保護(hù)活化利用，打造面向全球的“文旅商智”深度融合發(fā)展示范區(qū)，打造“西關(guān)尋味”“奇趣百態(tài)”“百年百貨”“非遺傳承”4個(gè)大主題街坊。標(biāo)志著廣州的歷史街區(qū)的改造再添一子。
近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，城市更新也逐漸進(jìn)入了存量改造提升的關(guān)鍵階段。城市更新起步較早的廣州，在2015年就成立了我國(guó)第一個(gè)市級(jí)城市更新局，并出臺(tái)了一系列配套政策，逐步建立了全面改造和微改造相結(jié)合的更新體系，其中，永慶坊的微改造模式更是被官方和業(yè)內(nèi)視為歷史街區(qū)舊改的標(biāo)桿。
當(dāng)前，文旅產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的攻堅(jiān)階段，作為千年商都，廣州上下九、北京路和永慶坊等歷史商業(yè)街區(qū)的舊改思路有何借鑒意義？現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)歷史商業(yè)街區(qū)的舊有何特點(diǎn)？歷史街區(qū)的文商旅改造會(huì)是文旅行業(yè)的下一個(gè)風(fēng)口嗎？
“活化利用”上下九
上下九步行街，位于廣州荔灣區(qū)的上九路、下九路、第十甫路之間，于1995年9月開通，是“中國(guó)第一條開通的商業(yè)步行街”，全長(zhǎng)約1237米，是廣州三大傳統(tǒng)繁榮商業(yè)中心之一，巔峰時(shí)期日客流量達(dá)60萬(wàn)次。連綿千米的騎樓是下九步行街的標(biāo)志性建筑，薈萃了嶺南文化中的老西關(guān)美食文化、嶺南飲食文化和嶺南民俗風(fēng)情。
歷經(jīng)幾次改造修繕，上下九的騎樓風(fēng)貌得以完整保存，構(gòu)成“最廣州”的商業(yè)體驗(yàn)空間。然而，隨著電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊、廣州城市規(guī)劃向東轉(zhuǎn)移、天河路等商圈的崛起，上下九商業(yè)街在業(yè)態(tài)、設(shè)施、服務(wù)、環(huán)境等方面逐漸衰落，人氣流量不復(fù)往昔，街區(qū)活力與鄰居永慶坊相比差異明顯，逐漸失去了曾經(jīng)的商業(yè)地位。
為了讓這一傳統(tǒng)歷史街區(qū)煥發(fā)新活力，近日，區(qū)荔灣區(qū)城市更新建設(shè)項(xiàng)目管理中心發(fā)布了《上下九-第十甫歷史文化街區(qū)保護(hù)活化利用項(xiàng)目造價(jià)咨詢服務(wù)》招標(biāo)公告。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指出，項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀存在歷史文化建筑破舊，歷史文化特色逐漸弱化，交通條件不完善，公共設(shè)施、休憩與旅游服務(wù)設(shè)施缺乏，公共空間挖潛難度大，業(yè)態(tài)低端等問題，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展缺乏活力，無(wú)法跟上城市發(fā)展步伐。
按照規(guī)劃，該項(xiàng)目將打造“漫步騎樓拓商機(jī)”——?dú)v史感與國(guó)際范交融的嶺南文化展示窗口，面向全球的“文旅商智”深度融合發(fā)展示范區(qū)。擬打造4個(gè)大主題街坊（“西關(guān)尋味”主題街坊、“奇趣百態(tài)”主題街坊、“百年百貨”主題街坊、“非遺傳承”主題街坊）、上下九-第十甫路兩側(cè)社區(qū)內(nèi)引入特色民宿、長(zhǎng)租公寓等多元居住場(chǎng)景，改善生活配套，塑造西關(guān)風(fēng)情社區(qū)。
“上下九算是廣州最傳統(tǒng)的步行街了，我在學(xué)生時(shí)代經(jīng)常去逛，那個(gè)時(shí)期人流比較大，而且臨近廣州十三行這種老牌商行，商品也是琳瑯滿目，感覺業(yè)態(tài)會(huì)比較雜，但是性價(jià)比非常高?！碧崞鹕舷戮挪叫薪?，廣州某地產(chǎn)公司文商旅經(jīng)理?xiàng)畹とA回憶滿滿，現(xiàn)在主要的問題是上下九步行街招商的業(yè)態(tài)太混雜了，定位不清，格調(diào)不一，感覺檔次被拉低了。
對(duì)于接下來(lái)即將開展的活化利用，她建議，首先應(yīng)該保留歷史的記憶：上下九是比北京路更古老的步行街，以中西合璧的騎樓為主，因此保留獨(dú)特建筑風(fēng)貌，“修舊如舊”是最關(guān)鍵的。
第二，放大餐飲特色。上下九現(xiàn)在比較吸引游客的是一些老字號(hào)的小吃店，但其實(shí)早期對(duì)外貿(mào)易繁榮時(shí)期興建的一批高檔的酒樓容易被忽略，如蓮香樓、陶陶居等。如果可以把上下九茶樓美食這一塊放大，恢復(fù)很多老字號(hào)酒樓的繁華，營(yíng)造更有歷史感的氛圍，會(huì)是一個(gè)強(qiáng)有力的吸引點(diǎn)。
第三，老場(chǎng)館年輕化。比如說(shuō)上下九有個(gè)平安大戲院，它在上個(gè)世紀(jì)50年代就已經(jīng)建成開業(yè)了，之前經(jīng)常會(huì)有一些粵劇戲曲在那里表演，但現(xiàn)在更多可能只是承擔(dān)一個(gè)電影院的角色。像這種歷史沉淀下來(lái)的老場(chǎng)館其實(shí)很有價(jià)值，而且也是非遺傳承的重要場(chǎng)景之一。因此如何用新的、年輕化的手段去活化它，吸引更多的年輕人來(lái)這里消費(fèi)，同時(shí)又能保留它的歷史感也是很關(guān)鍵的。
總而言之，歷史商業(yè)街區(qū)的文商旅改造，在規(guī)劃上，要以文為根基，以商為載體，以旅為形式。在經(jīng)營(yíng)上，要充分發(fā)揮文旅業(yè)態(tài)對(duì)于商業(yè)消費(fèi)的帶動(dòng)作用，用商業(yè)的收益反哺文旅，形成良性循環(huán)。
盤古智庫(kù)城市更新研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、磅礴文旅總經(jīng)理申作平告訴新旅界（LvJieMedia），隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率邁過60%的門檻，城市開發(fā)建設(shè)邏輯將會(huì)出現(xiàn)分水嶺。根據(jù)國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我國(guó)城市開發(fā)建設(shè)，尤其是一線城市已經(jīng)到了轉(zhuǎn)向促進(jìn)城市更新和對(duì)歷史傳統(tǒng)保護(hù)的階段。國(guó)內(nèi)一線城市的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，啟動(dòng)了新一輪在文商旅等方面的改造和提升，是趨勢(shì)也是必然。對(duì)保護(hù)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化記憶，樹立當(dāng)?shù)匚幕孕牛瑯?gòu)建時(shí)空錯(cuò)位場(chǎng)景，具有一定積極意義。但文態(tài)的把脈，業(yè)態(tài)的把握，形態(tài)的把控是文旅商改造成功的前提。
“微改”永慶坊
上下九步行街的活化利用規(guī)劃只是廣州歷史商業(yè)街區(qū)改造熱潮中的一個(gè)縮影，在此之前，廣州另外兩個(gè)知名的歷史商業(yè)街區(qū)——荔灣區(qū)恩寧路永慶坊和越秀區(qū)北京路商業(yè)步行街先后啟動(dòng)并完成了階段性的改造，目前均已成功被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，且其舊改模式也廣受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
永慶坊項(xiàng)目所在的恩寧路歷史文化街區(qū)是廣州26片歷史文化街區(qū)之一。2006年起，廣州啟動(dòng)恩寧路地塊的舊城改造工作，隨著十余年的改造規(guī)劃探索，永慶坊經(jīng)歷了從最初的“大拆大建”方案到2016年提出的“微改造”城市更新模式。
作為廣州第一個(gè)舊城微改造項(xiàng)目，永慶坊采用了創(chuàng)新的“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”模式（BOT模式）。BOT即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓”，政府通過公開招商引入萬(wàn)科集團(tuán)，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)改造、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，引入眾創(chuàng)辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，15年運(yùn)營(yíng)期滿后交回政府，實(shí)現(xiàn)政府、民眾和企業(yè)的“三方共贏”。
所謂微改造，即在改造過程中，保留社區(qū)原有肌理，對(duì)街區(qū)進(jìn)行局部修補(bǔ)；聘請(qǐng)專業(yè)的西關(guān)建筑施工團(tuán)隊(duì)，對(duì)建筑進(jìn)行立面更新和修繕。
其次，在原有舊社區(qū)的基礎(chǔ)上增加更多的公共活動(dòng)空間，并且更新業(yè)態(tài)，持續(xù)引入新商戶，由商戶或品牌提供新的體驗(yàn)內(nèi)容；根據(jù)文化及時(shí)間節(jié)點(diǎn)舉辦文化活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)商戶給游客更多維度的文化體驗(yàn)；聯(lián)動(dòng)國(guó)內(nèi)或本土優(yōu)秀的藝術(shù)文化資源舉辦城市級(jí)藝術(shù)文化活動(dòng)，以街區(qū)為舞臺(tái)，在傳承的基礎(chǔ)上以更現(xiàn)代的表達(dá)方式吸引年輕游客。
資料顯示，永慶坊更新改造完成后，成為了廣州實(shí)現(xiàn)“老城市，新活力”的最佳實(shí)踐地。平均每月舉辦文化活動(dòng)8場(chǎng)，吸引客流量7500人/日，月均人流量約20萬(wàn)人次。2019年9月恩寧路永慶坊聯(lián)合荔枝灣片區(qū)聯(lián)合，啟動(dòng)國(guó)家4A級(jí)景區(qū)創(chuàng)建工作，歷時(shí)近10個(gè)月，順利通過國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)創(chuàng)建驗(yàn)收。
“永慶坊在改造的整個(gè)過程中，其實(shí)也走過一些彎路，當(dāng)時(shí)政府想把一些高新科技產(chǎn)業(yè)引入到永慶坊，同時(shí)也規(guī)劃了長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)效果不如預(yù)期，所以后來(lái)那些企業(yè)也都撤出去了，而沒了產(chǎn)業(yè)之后，長(zhǎng)租也沒有做下去了?！睋?jù)楊丹華透露，剛開始政府想用產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)去推這個(gè)項(xiàng)目，后來(lái)慢慢發(fā)現(xiàn)其實(shí)最終市場(chǎng)可以接受的是一個(gè)文商旅的綜合性的業(yè)態(tài)，包括一些網(wǎng)紅的餐飲、書店、零食等業(yè)態(tài)，才能把年輕人吸引過去，把他們留下來(lái)消費(fèi)。
因此，經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，文商旅是和歷史街區(qū)改造結(jié)合的最適合的形式。作為老牌的商業(yè)步行街，北京路步行街已經(jīng)經(jīng)歷過多次改造提升了，所以在開始策劃的時(shí)候，基本上就是以文商旅融合的思路去包裝的，所以它跟科技的結(jié)合也好，互動(dòng)的體驗(yàn)也好，包括它的招商的網(wǎng)紅業(yè)態(tài)也好，都是往這個(gè)方向去布局的，所以兩個(gè)街區(qū)在的改造路徑上會(huì)有一定的差異。
但兩者的共同點(diǎn)，第一就是保留歷史文化的魂，北京路和永慶坊都對(duì)歷史文化古跡做了很好的保護(hù)和加固，比如永慶坊保留了李小龍的租居、粵劇博物館等，而北京路對(duì)大佛寺、藥洲遺址等古跡也保留得非常好。因?yàn)檫@些遺跡是區(qū)別于其他商業(yè)街區(qū)的一個(gè)非常重要的點(diǎn)，是一個(gè)歷史街區(qū)的靈魂所在。
第二，新手段賦能老街區(qū)。永慶坊和北京路都動(dòng)用了一些新的抓手，把街區(qū)的歷史和文化用年輕化的手段去呈現(xiàn)。其中，永慶坊是用文創(chuàng)和設(shè)計(jì)，導(dǎo)入更多網(wǎng)紅化的業(yè)態(tài)，比如鐘書閣等，將網(wǎng)紅風(fēng)和設(shè)計(jì)感與歷史街區(qū)融合得非常好，吸引了很多年輕人前來(lái)打卡。北京路則是用一種潮流科技感作為抓手，主打夜經(jīng)濟(jì)，晚上去逛，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)它會(huì)有一些沉浸式的燈光互動(dòng)效果，然后包括它的裸眼三D的LED屏，給人帶來(lái)的科技感和體驗(yàn)感非常強(qiáng)。
對(duì)于永慶坊微改造的模式，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，微改造模式肯定是未來(lái)的大趨勢(shì)，它不是大拆大建，而是選擇節(jié)點(diǎn)性和組團(tuán)性的一些業(yè)態(tài)進(jìn)行改造，復(fù)活一些文化遺產(chǎn)，然后再做一些配套的新型的商業(yè)，現(xiàn)在這種模式已經(jīng)成為一種主流了，也是未來(lái)的一個(gè)主要方向。但這種純歷史文化街區(qū)改造這種模式要在實(shí)踐中推廣并不容易，比如永慶坊微改造方案推進(jìn)共識(shí)的達(dá)成就經(jīng)歷了十年之久。
一方面，歷史街區(qū)項(xiàng)目改造的推進(jìn)順利與否取決于商業(yè)條款的談判。包括在前期能不能把當(dāng)?shù)氐馁Y源談下來(lái)，開發(fā)商能不能滿足原住民各個(gè)方面的要求。如果滿足的話，從商業(yè)投入角度來(lái)看，開發(fā)商的招商運(yùn)營(yíng)能不能做得起來(lái)，項(xiàng)目投入和產(chǎn)出的賬能不能算得過來(lái)，這是個(gè)需要通盤考慮的問題，因?yàn)槲⒏脑煸谂f改的效率、建筑的容積率、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)等方面都存在比較多的限制。
其次就是街區(qū)歷史文化的保護(hù)和弘揚(yáng)。文化方面的投入肯定是不太賺錢的，但是它是很有價(jià)值的，包括它的文化價(jià)值、旅游價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，所以這方面肯定也是要投入的。滿足這些條件之后就看介入的主體如何去平衡項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益了。但本質(zhì)上看，在歷史街區(qū)資產(chǎn)盤活的過程中，應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)賬為底層邏輯，只有底層邏輯行得通，才能談得上情懷和保護(hù)，否則這種項(xiàng)目也是很難推進(jìn)的。
街區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)賬怎么算
歷史商業(yè)街區(qū)的改造升級(jí)是城市更新的重要組成部分，要想窺探現(xiàn)階段商業(yè)街區(qū)改造提升的狀態(tài)，不妨看看城市更新目前在國(guó)內(nèi)的發(fā)展特點(diǎn)。
2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，2025 年預(yù)計(jì)將接近70%，將步入城鎮(zhèn)化的中后期。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。
新旅界注意到，截至2022年，“城市更新”這一概念已連續(xù)兩年被寫入政府工作報(bào)告，并成為十四五規(guī)劃文件的重要內(nèi)容。“十四五”時(shí)期及未來(lái)一段時(shí)間，城市更新的重要性提到了前所未有的高度。
與此同時(shí)，今年8月10日，住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》中，對(duì)城市更新進(jìn)行了更明確的限定，包括防止過度房地產(chǎn)化，堅(jiān)持“留改拆”并舉、嚴(yán)管大拆大建，嚴(yán)格控制大規(guī)模增建等。
值得一提的是，今年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳就印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出，挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值。推動(dòng)閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強(qiáng)度，開發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)等新功能。
這意味著，歷史商業(yè)街區(qū)的改造提升將越來(lái)越多地出現(xiàn)在城市更新的過程中，而城市更新“防止大拆大建”與文旅產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段需要“精耕細(xì)作”的特點(diǎn)也是相輔相成的，這也對(duì)現(xiàn)階段的歷史街區(qū)文商旅的改造提升提出了更高的要求。
“城市更新的收益一般有兩個(gè)方面，一是更新后周邊有可開發(fā)土地，且有溢價(jià)空間；二是業(yè)態(tài)植入后商業(yè)價(jià)值有提升，且引入的是優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)的總部。更新改造的商業(yè)街區(qū)一般向上空間有限，純粹的物業(yè)租賃難以覆蓋改造成本，因此，由租賃收益轉(zhuǎn)為稅收收益是比較理想狀態(tài)?！鄙曜髌椒治鲋赋?，以現(xiàn)階段的歷史商業(yè)街區(qū)改造情況來(lái)看，街區(qū)更新的難點(diǎn)也有兩大方面，一是老街區(qū)交通的可進(jìn)入性，要保障動(dòng)線的暢通；二是原有物理空間和當(dāng)下新業(yè)態(tài)匹配度，要保障業(yè)態(tài)的收益，這兩點(diǎn)是內(nèi)生動(dòng)力。如果交通進(jìn)不來(lái)，有好業(yè)態(tài)也難以發(fā)揮價(jià)值；如果空間不匹配，有新業(yè)態(tài)也難以保障安全。城市用地空間有限，尤其是國(guó)家反對(duì)大拆大建的前提下，盤活存量，做優(yōu)增量，突出公益，做出效益是現(xiàn)階段城市更新的關(guān)鍵。
而鄒毅則直言，就近幾年而言，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的大背景之下，歷史文化街區(qū)的更新其實(shí)是處于一個(gè)衰退的階段，但這只是短期的，是文旅行業(yè)大衰退的背景之下的一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀?！耙?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)都在衰退，企業(yè)的錢袋子會(huì)捂得更緊，對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)賬也會(huì)算得更加精細(xì)。所謂歷史文化街區(qū)就是做融合了文旅的實(shí)體商業(yè)，業(yè)態(tài)本質(zhì)上就是一些特色的餐飲、零售和文創(chuàng)產(chǎn)品等，但現(xiàn)在實(shí)體商業(yè)的日子并不好過。如果歷史商業(yè)街區(qū)改造的經(jīng)濟(jì)賬算不過來(lái)，是很少企業(yè)愿意進(jìn)入的。特別是有些地方政府的項(xiàng)目要精打細(xì)算，考慮更多的是社會(huì)的綜合效應(yīng)，但民企在里面就找不到太多平衡點(diǎn)和盈利點(diǎn)，如果居民舊改意見不一，還要做改造，投入工程和服務(wù)成本等等，它就變成了燙手山芋?！?/p>
在他看來(lái)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和文旅產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷深刻變革的當(dāng)下，歷史街區(qū)的改造提升的模式可以考慮重新設(shè)計(jì)——不只是簡(jiǎn)單的政府出資產(chǎn)，企業(yè)來(lái)投資去做就可以了，而是可以考慮要有股權(quán)或者更深入的產(chǎn)業(yè)鏈的合作。經(jīng)濟(jì)低迷形勢(shì)下如果財(cái)政收緊，政府可以給予一些資源資產(chǎn)和政策等方面的支持。其次可以完善街區(qū)改造的資金的貼補(bǔ)機(jī)制，同時(shí)再降低一點(diǎn)對(duì)外的租金，或者調(diào)整一些招商的條件，讓企業(yè)的賬能算得過來(lái)。
“政府在歷史街區(qū)改造中收獲的是中長(zhǎng)期的稅收和就業(yè)等整體的社會(huì)效益，所以前期財(cái)政要發(fā)力，比如要出專項(xiàng)債或相應(yīng)的資金去補(bǔ)貼。街區(qū)改造如果列為一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，由政府和民營(yíng)資本來(lái)操盤的話，政府可以為出資主體設(shè)計(jì)一個(gè)交易機(jī)制，然后讓民營(yíng)資本覺得這個(gè)項(xiàng)目是可以參與進(jìn)來(lái)的，讓民營(yíng)資本發(fā)揮其主動(dòng)性和創(chuàng)造力，市場(chǎng)需要什么，企業(yè)就引進(jìn)相應(yīng)的業(yè)態(tài)。”鄒毅補(bǔ)充道。