文 | 財(cái)富質(zhì)點(diǎn) 小謝
編輯 | 肇瑞
雖然這幾個(gè)月房地產(chǎn)形勢(shì)又發(fā)生了變化，但我依然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，即房地產(chǎn)并沒(méi)有進(jìn)入黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)還有5~10年平穩(wěn)增長(zhǎng)空間。
最近，身為陽(yáng)光保險(xiǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的邱曉華對(duì)外說(shuō)。話音未落，這位昔日高官如今效力的東家出手了。
近日，朗詩(shī)綠色管理有限公司（簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)綠色管理”）發(fā)布公告，上海朗昆企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“郎昆企業(yè)管理”）、北京融匯 、廈門嘉晟融懋 、上海朗青及陽(yáng)光融匯于8月25日訂立協(xié)議，交易上海融懋商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“上海融懋”）50%股權(quán)。
出售事項(xiàng)總代價(jià)為人民幣1.376億元，出售事項(xiàng)完成后，朗詩(shī)綠色管理將不再于目標(biāo)公司擁有任何權(quán)益。而買方背后，則站著風(fēng)頭正盛的險(xiǎn)企——陽(yáng)光保險(xiǎn)。
標(biāo)的項(xiàng)目，即為位于北京市朝陽(yáng)區(qū)十里河?xùn)|三環(huán)南路100號(hào)的北京朗詩(shī)大廈。
根據(jù)2022年中報(bào)，多家險(xiǎn)資出手買入地產(chǎn)股，比如中國(guó)人壽，增持了萬(wàn)科A等上市公司，當(dāng)前持有萬(wàn)科A市值約14.95億元。
01 陽(yáng)光保險(xiǎn)擴(kuò)張進(jìn)行時(shí)
這幾年，陽(yáng)光保險(xiǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
2019年、2020年及2021年，陽(yáng)光保險(xiǎn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1008.37億元、1150.59億元及1199.69億元；合并總保費(fèi)收入分別為879.07億元、925.69億元、1017.59億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為50.86億元、56.19億元、58.83億元。
據(jù)陽(yáng)光保險(xiǎn)2021年年度信息披露報(bào)告，截至2021年末，陽(yáng)光保險(xiǎn)總資產(chǎn)高達(dá)4416.23億元，這一數(shù)字在2019年為3315.3億元。
招股書(shū)顯示，截至2021年12月31日，陽(yáng)光保險(xiǎn)總投資資產(chǎn)規(guī)模為人民幣3886.78億元。
2019年、2020年及2021年，陽(yáng)光保險(xiǎn)的平均凈資產(chǎn)收益率分別為11.0%、10.6%及10.3%；總投資收益率分別為5.8%、6.5%以及5.4%；凈投資收益率分別為5.8%、5.2%和4.6%；總投資收益分別為147.14億元、194.72億元和190.96億元。
陽(yáng)光保險(xiǎn)表示，集團(tuán)的凈投資收益率由2020年的5.2%降低至2021年的4.6%，主要由于基金分紅及股息收入減少。本集團(tuán)的凈投資收益率由2019年的5.8%降低至2020年的5.2%， 主要由于集團(tuán)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高固定收益類金融資產(chǎn)佔(zhàn)比，同時(shí)受市場(chǎng)利率下行影響，新增投資資產(chǎn)收益率下降。
投資收益由2020年的人民幣19,052百萬(wàn)元減少10.3%至2021年的人民幣17,096百萬(wàn)元，陽(yáng)光保險(xiǎn)稱主要由于2021年資本市場(chǎng)整體下行，導(dǎo)致未實(shí)現(xiàn)收益減少，部分被已實(shí)現(xiàn)收益增加所抵銷。
資產(chǎn)荒的背景下，如何配置資產(chǎn)提高投資收益率，是險(xiǎn)企普遍面臨的一大話題。
陽(yáng)光保險(xiǎn)在招股書(shū)中稱，其建立了多元化的投資組合，投資產(chǎn)品包括定期存款、債券、股票、 基金、理財(cái)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)、未上市股權(quán)等多種資產(chǎn)類別。
債券投資主要包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券等。截至2019年、2020年以及2021年12月31日，36.0%、40.7%和42.0%的集團(tuán)投資資產(chǎn)為債券。
截至2019年、 2020年以及2021年12月31日，陽(yáng)光保險(xiǎn)投資的政府債券均由中國(guó)政府發(fā)行，占集團(tuán)總投資資產(chǎn)的14.3%、21.3%及25.9%。
截至2019 年、2020年以及2021年12月31日，8.6%、7.2%和8.7%的集團(tuán)投資資產(chǎn)為股票。在選擇上市股票標(biāo)的時(shí)，陽(yáng)光集團(tuán)偏好現(xiàn)金分紅收益率較高的價(jià)值股和可持續(xù)增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)股。
在諸多資產(chǎn)類別中，陽(yáng)光保險(xiǎn)布局地產(chǎn)規(guī)模加大。
據(jù)陽(yáng)光保險(xiǎn)招股書(shū)，2019年-2021年，集團(tuán)投資性房地產(chǎn)分別為6519百萬(wàn)元、7511百萬(wàn)元和9372百萬(wàn)元。
陽(yáng)光保險(xiǎn)2021年年度信息披露報(bào)告顯示，陽(yáng)光保險(xiǎn)納入并表范圍的子公司（包括通過(guò)子公司間接持有的子公司）有55家，其中有15家的業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資，或者不動(dòng)產(chǎn)投資。
2021年末，集團(tuán)投資性房地產(chǎn)凈值余額為93.72億元；集團(tuán)尚在辦理產(chǎn)權(quán)證明的房屋及建筑物賬面凈值為2232百萬(wàn)元。
2021年8月，陽(yáng)光保險(xiǎn)旗下陽(yáng)光人壽發(fā)布公告稱，陽(yáng)光人壽擬認(rèn)購(gòu)其全資子公司海南陽(yáng)光鑫海發(fā)展有限公司（下稱“陽(yáng)光鑫?！保┒ㄏ虬l(fā)行的股份6.4億股，每股面值價(jià)格為1元。本次增資用于陽(yáng)光鑫海支付海棠灣培訓(xùn)中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，增資完成后，陽(yáng)光人壽對(duì)陽(yáng)光鑫海的投資額達(dá)到23.4億元。
2021年5月，陽(yáng)光人壽向陽(yáng)光渝融（成都）置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱"陽(yáng)光渝融"）增資，其按照每股面值1元價(jià)格，認(rèn)購(gòu)陽(yáng)光渝融定向發(fā)行的股份9.4179億股。
此次增資涉及成都后援中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目是陽(yáng)光人壽投資的自用性不動(dòng)產(chǎn)，為便于項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)建設(shè)，此次交易以成都項(xiàng)目已投資建設(shè)形成的實(shí)物資產(chǎn)出資方式增資，并將成都項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)至陽(yáng)光渝融名下，后續(xù)將以陽(yáng)光渝融名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
02 融和置業(yè)風(fēng)波
今年1月，陽(yáng)光保險(xiǎn)披露了向北京陽(yáng)光融和置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱“融和置業(yè)”）增資的公告，該次交易為集團(tuán)公司向融和置業(yè)增資1189 萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)交易類型為資金運(yùn)用類。該次增資完成后，集團(tuán)公司對(duì)融和置業(yè)的投資額達(dá)到 11,089 萬(wàn)元，持股比例為 2.47%。
值得關(guān)注的是，2019年5月，陽(yáng)光人壽也曾向融和置業(yè)增資，以滿足北京CBD項(xiàng)目未來(lái)建設(shè)的資金需求。公告顯示，陽(yáng)光人壽向融和置業(yè)以現(xiàn)金方式增資3.85億元，此外，其擬以債轉(zhuǎn)股方式向融和置業(yè)增資3.2億元，即將其對(duì)融和置業(yè)股東借款本金3.2億元轉(zhuǎn)為股本。本次增資完成后，陽(yáng)光人壽持有融和置業(yè)股權(quán)比例為 27.53%。
此前，2017年10月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布監(jiān)管函，指出陽(yáng)光人壽在“三會(huì)一層”運(yùn)作、關(guān)聯(lián)交易、內(nèi)控管理、內(nèi)部審計(jì)、信息披露、發(fā)展規(guī)劃等方面存在問(wèn)題，也涉及融和置業(yè)。
監(jiān)管函顯示，自監(jiān)管函下發(fā)之日起六個(gè)月內(nèi)，禁止陽(yáng)光人壽、集團(tuán)及集團(tuán)內(nèi)其他保險(xiǎn)子公司直接或間接與對(duì)融和置業(yè)、深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司、誠(chéng)泰融資租賃（上海）有限公司及上述公司控制或施加重大影響的組織提供借款或其他形式的財(cái)務(wù)資助；除存量關(guān)聯(lián)交易的終止行為（如到期、贖回、轉(zhuǎn)讓等）以外，禁止開(kāi)展資金運(yùn)用類關(guān)聯(lián)交易（包括現(xiàn)有金融產(chǎn)品的續(xù)期，以及已經(jīng)簽署協(xié)議但未實(shí)際支付的交易）。
融和置業(yè)由陽(yáng)光人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)、陽(yáng)光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司在 2012年9月28日共同出資成立，初始出資時(shí)陽(yáng)光人壽持有融和置業(yè)20%的股權(quán)，目前注冊(cè)資本40億元。融和置業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理；項(xiàng)目投資；投資管理；銷售自行開(kāi)發(fā)商品房；設(shè)計(jì)、制作、代理發(fā)布廣告。
陽(yáng)光保險(xiǎn)公告介紹，融和置業(yè)是陽(yáng)光保險(xiǎn)金融中心項(xiàng)目的所有權(quán)人，該項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心區(qū)Z2a地塊，總占地面積8264.45平方米，總建筑面積132471㎡（建設(shè)工程規(guī)劃許可證證載面積），其中地上建筑面積90000㎡，地下建筑面積 42471㎡。
03 險(xiǎn)資抄底地產(chǎn)風(fēng)潮再起
地產(chǎn)行業(yè)低迷狀態(tài)中，曾熱衷于地產(chǎn)投資的險(xiǎn)企，不少都在撤離。
9月2日，金地集團(tuán)公告稱，8月22日至9月1日，大家人壽通過(guò)集中競(jìng)價(jià)方式，累計(jì)減持金地集團(tuán)1942.22萬(wàn)股，減持比例為0.43%，本次權(quán)益變動(dòng)后，大家人壽持有金地集團(tuán)2.26億股，占上市公司總股本已低于5%。
同日，陽(yáng)光城發(fā)布關(guān)于泰康人壽減持完成的公告。泰康人壽持有的陽(yáng)光城1.65億股全部減持完畢，剩余持股2.65萬(wàn)股，占上市公司總股本比例為0.0006%。
2020年9月，陽(yáng)光城宣布，泰康拿下陽(yáng)光城13.46%的股權(quán)，成為第二大股東，轉(zhuǎn)讓單價(jià)為6.09元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)約為33.78億元。
但到了今年元旦前后，泰康最終虧損減持，據(jù)陽(yáng)光城公告，泰禾建材通過(guò)協(xié)議受讓的方式，從泰康人壽及泰康養(yǎng)老受讓陽(yáng)光城7.41%的股份，共計(jì)306,727,826股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為9.36億元。
當(dāng)年每股6.09元買的股份，如今每股售價(jià)只有3元出頭。
不過(guò)，險(xiǎn)資買入地產(chǎn)股仍時(shí)有發(fā)生。
據(jù)《雪浪Finance》梳理，中國(guó)人壽在二季度頻頻加倉(cāng)地產(chǎn)股，增持了招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等。
以萬(wàn)科A為例，據(jù)該上市公司中報(bào)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品-005L-CT001深為新進(jìn)股東，持有8303.10萬(wàn)股，持股比例為 0.71%，名列第十大股東。
萬(wàn)科A當(dāng)前股價(jià)18元左右，這筆股份市值約14.95億元。
中國(guó)人壽總裁助理、首席投資官?gòu)垳煸谥衅跇I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，對(duì)于長(zhǎng)期投資者特別重要的就是要有逆向思維，逆向思維是長(zhǎng)期制勝的法寶，今年上半年，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們從逆向思維原則出發(fā)，敢于提升權(quán)益?zhèn)}位，向權(quán)益配置中樞靠攏，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，這個(gè)過(guò)程其實(shí)很痛苦，因?yàn)樾枰惺苁袌?chǎng)的短期波動(dòng)。
“希望以后大家在看保險(xiǎn)公司投資時(shí)，更看長(zhǎng)期的表現(xiàn)，而不是把短期的影響放到很重要的位置。"