記者｜王婷婷
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正發(fā)生改變，尤其是隨著信息技術(shù)、先進(jìn)制造以及生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)興起，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求與日俱增，對(duì)產(chǎn)業(yè)園的投資額呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為目前國(guó)內(nèi)熱門(mén)的物業(yè)類型之一。
與住宅地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)模式，房企需持長(zhǎng)線思維，這也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式下的轉(zhuǎn)型之路。
房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已然進(jìn)入了調(diào)整期，過(guò)去有很多投資者尤其是外資更多的會(huì)投住宅，但是今天會(huì)選擇投向產(chǎn)業(yè)園、物流這類他們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控、發(fā)展前景更好的領(lǐng)域。
高瓴資本、紅杉中國(guó)、華平投資、康橋資本、GIC、基匯資本等紛紛募集相關(guān)基金，其中GIC參與投資設(shè)立高達(dá)10億美元基金，旨在投資工業(yè)園區(qū)；基匯房地產(chǎn)基金VII首輪募集達(dá)76.7億人民幣，專注于生命科學(xué)和醫(yī)療相關(guān)的資產(chǎn)支持平臺(tái)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前已迎來(lái)高速發(fā)展期。包括金地集團(tuán)、招商蛇口在內(nèi)的多家地產(chǎn)商早已入局尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。截至目前已有50%的銷售百?gòu)?qiáng)房企成為入局者和擴(kuò)容者。
回報(bào)多維性
成立于2016年的金地威新產(chǎn)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“金地威新”），是金地集團(tuán)控股公司金地商置（00535.HK）旗下專注于產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的全資子公司，定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)資管運(yùn)營(yíng)專家。
金地商置是金地集團(tuán)旗下的地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，主要負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)等多元物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運(yùn)營(yíng)。2022年上半年金地商置業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)銷售總額約269.06億元，收入約21.74億元，凈利潤(rùn)10.74億元，同比增長(zhǎng)約1%。
回報(bào)率是房產(chǎn)企業(yè)的重要指標(biāo)，在過(guò)往的邏輯里，高周轉(zhuǎn)的住宅似乎投資回報(bào)率更高。在金地商置高級(jí)副總裁、金地威新總經(jīng)理張晉元看來(lái)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目回報(bào)率較高，甚至不一定比住宅低。
金地采用EBITDA率（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)除以總投資）來(lái)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的回報(bào)率，投資標(biāo)準(zhǔn)一般是7%-8%，且各城市能級(jí)高低不一。部分優(yōu)質(zhì)園區(qū)甚至達(dá)到10%以上，比如上海金地威新閔行科創(chuàng)園、南京金地威新雨花創(chuàng)新中心在12%以上，位于深圳的金地威新軟件園開(kāi)發(fā)時(shí)間較早、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，回報(bào)還會(huì)高于這個(gè)水平。
單看租金回報(bào)，以產(chǎn)辦為特色的深圳金地威新中心從今年初正式投入營(yíng)運(yùn)，出租情況理想，今年上半年貢獻(xiàn)逾1億元租金收入?！被貓?bào)率本身是一個(gè)硬性指標(biāo)，而除此以外，為政府帶來(lái)的產(chǎn)值稅收、市場(chǎng)口碑以及引入的客戶質(zhì)量等都是衡量產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，這些價(jià)值往往具有長(zhǎng)期效應(yīng)?！睆垥x元向界面新聞介紹。
截至今年上半年，金地威新產(chǎn)業(yè)園的總建筑面積達(dá)406萬(wàn)平方米，其中持有在營(yíng)運(yùn)總建面達(dá)227萬(wàn)平方米。而從產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約3.21億元，較去年同期增長(zhǎng)約53%。
全國(guó)化布局
金地威新的布局基本覆蓋了全國(guó)重點(diǎn)城市，目前聚焦在北京、天津、上海、南京、杭州、蘇州、成都、武漢、廣州和深圳等核心城市。產(chǎn)品線也因?yàn)橐?guī)模擴(kuò)張得到豐富，涵蓋了生產(chǎn)型、研產(chǎn)型和研辦型項(xiàng)目等。
“過(guò)去三年，金地商置真正實(shí)現(xiàn)了從上海走向全國(guó)，布局了所有核心產(chǎn)業(yè)城市，產(chǎn)品線全品類發(fā)展，只要是產(chǎn)業(yè)園的事都可以做，且都有成功案例。”張晉元告訴界面新聞。
金地威新的城市布局是其做自持運(yùn)營(yíng)選擇的結(jié)果。自持運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式主要依賴租金回報(bào)，這對(duì)城市租金水平、城市交易活躍度有較高要求。
核心城市無(wú)論是對(duì)產(chǎn)業(yè)客戶吸引程度、租金水平，還是資本市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)的估值都相對(duì)更好，以金地威新大本營(yíng)上海為例，近郊的廠房租金水平每平米每天可達(dá)1.5元，部分區(qū)域可達(dá)2元。
從近期的幾支公募REITs產(chǎn)品來(lái)看，以張江、臨港為代表的上海園區(qū)，CapRate估值都在4.5%-5%之間。目前國(guó)內(nèi)真正能支撐做全自持產(chǎn)業(yè)園的城市不多，主要集中在幾大核心經(jīng)濟(jì)圈的中心城市，因此上海、北京、廣州、深圳、蘇州和成都等這些核心產(chǎn)業(yè)城市，是金地威新的戰(zhàn)略首選。
在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，金地威新在延續(xù)高端制造產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也聚焦生命科學(xué)和人工智能行業(yè)，這兩個(gè)行業(yè)更需要專業(yè)園區(qū)的配套和服務(wù)，也更容易有聚集效應(yīng)。
張晉元對(duì)界面新聞表述，從回報(bào)率來(lái)講，短期看專業(yè)園區(qū)的回報(bào)未必會(huì)更高，畢竟專業(yè)園區(qū)投入也更高。以生物醫(yī)藥園區(qū)為例，其硬件成本投入會(huì)比通用型生產(chǎn)園區(qū)超出15%，包含層高、供電等專業(yè)化配置以及其它的公共配套。但專業(yè)園區(qū)的客戶會(huì)更具有穩(wěn)定性。對(duì)于生命科學(xué)、人工智能這類屬于發(fā)展周期上行階段的行業(yè)，未來(lái)的成長(zhǎng)性更好，租金承受能力也會(huì)更高，園區(qū)未來(lái)的長(zhǎng)期收益也隨之更好。
加大布局這兩個(gè)賽道，是金地威新走長(zhǎng)線路線的保障。近兩年，金地威新在生命科學(xué)主題園方面有所建樹(shù)。在園區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)取得了一些成果，其中上海松江項(xiàng)目已滿租，另外3個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)中，分別在上海松江、北京亦莊和廣州黃埔。
金地威新在招商過(guò)程中也逐步積累了生命科學(xué)企業(yè)資源，截至21年底共有62家生命科學(xué)企業(yè)入駐，租賃面積占比約14%，這其中細(xì)分領(lǐng)域包括醫(yī)療器械、生物制品、化學(xué)制藥、醫(yī)療服務(wù)和中藥等。
目前，金地威新已形成以研產(chǎn)類通用園區(qū)（上海金地威新閔行科創(chuàng)園）為主流產(chǎn)品、以生命科學(xué)主題園為戰(zhàn)略型產(chǎn)品，以生產(chǎn)類（如上海金地威新金山智造園）、研辦類（如南京金地威新雨花創(chuàng)新中心）、活化類文創(chuàng)園區(qū)（上海金地威新8號(hào)橋）為補(bǔ)充的產(chǎn)品體系。
產(chǎn)業(yè)資本化
產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)本質(zhì)上對(duì)外是與政府的合作共贏，對(duì)內(nèi)是與企業(yè)的協(xié)同共振。因此產(chǎn)業(yè)園的投資要同時(shí)考慮政府和投資者兩方的訴求。
上海金地威新閔行科創(chuàng)園是就是一個(gè)存量盤(pán)活案例。金地威新通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得了該項(xiàng)目地塊，之后投入數(shù)億元進(jìn)行地塊改造，研發(fā)適配性廠房產(chǎn)品，與政府共建企業(yè)服務(wù)站，最終吸引眾多跨國(guó)公司入駐園區(qū)。
為何政府不自己做這件事？“金地威新是全國(guó)布局，在海外也有產(chǎn)業(yè)資源，所以可將這些資源引入。同時(shí)，金地威新已具備一定的規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，在全國(guó)40個(gè)園區(qū)里的企業(yè)都屬于威新的產(chǎn)業(yè)資源，還有股權(quán)投資的企業(yè)，這些優(yōu)質(zhì)客戶也有全國(guó)布局的需求，是有可能跟著我們走的，這就是金地威新的優(yōu)勢(shì)?！皬垥x元說(shuō)到。
金地威新也探索了新業(yè)務(wù)模式，打通資本閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)股東+房東的運(yùn)營(yíng)模式。如親合力是一家做創(chuàng)新藥的生物醫(yī)藥企業(yè)，在融資前期，金地對(duì)親合力進(jìn)行了股權(quán)投資。同時(shí)又以“股東”身份促成該企業(yè)入駐上?！そ鸬赝逻_(dá)闥人工智能創(chuàng)新基地。
說(shuō)到價(jià)值兌現(xiàn)和長(zhǎng)線思維，不得不提到產(chǎn)業(yè)資本化。產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以在資本市場(chǎng)上以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、ABS、ABN等方式去退出，以兌現(xiàn)價(jià)值。
近年來(lái)各大資本對(duì)于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)關(guān)注和投入的明顯升溫，其中公募REITs是各產(chǎn)業(yè)企業(yè)關(guān)注最多的產(chǎn)品。
首先是國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的支持，陸續(xù)出臺(tái)了諸如三號(hào)公告和擴(kuò)募指引的相關(guān)政策和制度，且對(duì)入池項(xiàng)目和背后開(kāi)發(fā)主體的門(mén)檻也有所放寬。
中國(guó)的公募REITs目前已成功發(fā)行了12單，首單四個(gè)產(chǎn)業(yè)園REITs，如外界熟知的上海張江，蘇州東吳產(chǎn)業(yè)園，博時(shí)深圳蛇口產(chǎn)業(yè)園，還有建新的中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等，平均漲幅及可分配利潤(rùn)率在資本市場(chǎng)中是相對(duì)較高的。
從產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，公募REITs對(duì)于產(chǎn)業(yè)園賽道的發(fā)展也有著積極推動(dòng)作用。
首先，通過(guò)發(fā)行公募REITs可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，回籠的資金可以投入到新的項(xiàng)目中，加速公司規(guī)?；瘮U(kuò)張。其次，發(fā)行公募REITs可以打通資本閉環(huán)，從投資建設(shè)加運(yùn)營(yíng)的單鏈條式模式，轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)管家的環(huán)形模式。
這既改善了企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了更多輕資產(chǎn)管理的收入，如資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)和公募REITs的基金管理費(fèi)等，還能提升資本市場(chǎng)的估值。同時(shí)也會(huì)增加公司的創(chuàng)新形象，要求發(fā)行人不斷提升團(tuán)隊(duì)的能力建設(shè)，不斷提升產(chǎn)品及服務(wù)能力。
在公募REITs領(lǐng)域，金地威新也將有所突破。
據(jù)張晉元介紹，在近期發(fā)布的公募產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園的業(yè)態(tài)從首批的研發(fā)辦公類型，逐漸發(fā)展到了研發(fā)型廠房；在近期新申報(bào)的諸多公募REITs中，也出現(xiàn)了不少單層生產(chǎn)廠房。金地威新因其豐富的產(chǎn)品線，越來(lái)越多地符合公募REITs品類的要求。其資本化運(yùn)作也愈加成熟，對(duì)不同類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)形成相匹配的資本退出路徑：比如發(fā)行全國(guó)第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS-8號(hào)橋ABS項(xiàng)目、銀行間首單無(wú)抵押商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)ABN-深圳威新ABN。目前，金地威新正積極推動(dòng)幾個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目申報(bào)公募REITs，目前已報(bào)到國(guó)家發(fā)改委儲(chǔ)備庫(kù)。
未來(lái)金地威新也會(huì)和更多的資本進(jìn)行不同模式的合作。
在以追求短期回報(bào)的即售、快周轉(zhuǎn)的住宅時(shí)代，很難對(duì)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)邏輯的本質(zhì)去認(rèn)真思考；而產(chǎn)業(yè)園屬于持有運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理的模式，要求要把產(chǎn)品做好，把招商、運(yùn)營(yíng)做好，需要花更多時(shí)間去兌現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。
“過(guò)去住宅行業(yè)發(fā)展太快，我們更多的是被大的形勢(shì)、目標(biāo)推著走，但現(xiàn)在可以有更多時(shí)間和空間去做我們認(rèn)為正確的事?！皬垥x元告訴界面新聞。