記者｜吳波
年內(nèi)招股書(shū)兩次失效，重組后的珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次向港交所遞交了IPO招股書(shū)申請(qǐng)。
10月24日，港交所顯示，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”）的上市申請(qǐng)材料已失效。上一次招股書(shū)失效是今年4月21日。
10月25日晚間，萬(wàn)達(dá)商管重新提交了更新后的IPO招股書(shū)申請(qǐng)。
接近萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士稱(chēng)，兩次招股書(shū)失效原因暫未可知。
目前港股市場(chǎng)上物管板塊仍處于估值修復(fù)的階段性調(diào)整。綜合資本市場(chǎng)行情來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管上市依舊面臨不確定性。
不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，由于對(duì)賭協(xié)議規(guī)定明確上市時(shí)間限制，萬(wàn)達(dá)商管上市具有緊迫性。但避開(kāi)目前行業(yè)低谷，等待一個(gè)更好的上市窗口期，有利于獲得資本市場(chǎng)的較好反饋和更高的估值。
對(duì)比第二次提交的招股書(shū)，新招股書(shū)更新了今年上半年萬(wàn)達(dá)商管的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和具體發(fā)展情況。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)較早介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司，已探索商業(yè)地產(chǎn)20年。2020年萬(wàn)達(dá)商管就已占據(jù)全國(guó)8.3%市場(chǎng)份額，成為中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。
隨著全面向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)商管已成為中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。
招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管2022年上半年新增8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，且均為第三方項(xiàng)目，總在管項(xiàng)目從2021年底的417個(gè)增至2022年6月30日的425個(gè)，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量從2021年底的132個(gè)增加到2022年6月30日的140個(gè)。
截至2022年6月30日的196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，萬(wàn)達(dá)商管有175個(gè)來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主，占比89.3%。
總在管面積由2021年底的5895.5萬(wàn)平米上升到2022年6月30日的6008.2萬(wàn)平米，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目在管面積從由2021年底的1644.8萬(wàn)平米上升到2022年6月30日的1747.6萬(wàn)平米。
從拓展具體項(xiàng)目來(lái)看，今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商與管建業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)了商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)管理合作，又以輕資產(chǎn)模式接管5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)，還與北京SOLANA藍(lán)色港灣、北京五棵松卓展購(gòu)物中心、合肥爛尾樓萬(wàn)泓中心等項(xiàng)目簽約。
除了規(guī)模，出租率也是決定一家商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)收的關(guān)鍵因素。整體來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均出租率處于行業(yè)較高水平。
招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年，萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車(chē)位）平均出租率為98.8%。2021年這一數(shù)字是99.3%，今年上半年這一數(shù)字提升至98.6%。
在較大的規(guī)模和較高的出租率推動(dòng)下，萬(wàn)達(dá)商管收入表現(xiàn)不錯(cuò)。根據(jù)招股書(shū)，2022年上半年收入為134.8億元，同比增長(zhǎng)26.7%；毛利為65.9億元，同比增長(zhǎng)46.1%；凈利潤(rùn)為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元大幅增長(zhǎng)517.3%；凈利率為30.0%，較2021年上半年的6.2%顯著提升。
毛利率提升在于萬(wàn)達(dá)商管控制各項(xiàng)費(fèi)用，整體管理效率提升，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)逐步釋放。根據(jù)招股書(shū)，珠海萬(wàn)達(dá)商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長(zhǎng)至2022年上半年的35.9%、117.5%。
較為樂(lè)觀的數(shù)據(jù)是，今年上半年萬(wàn)達(dá)商管財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。
根據(jù)招股書(shū)，公司的資產(chǎn)負(fù)債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長(zhǎng)至2022年6月末的1.3，負(fù)債壓力進(jìn)一步減輕。
截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財(cái)資金，萬(wàn)達(dá)商管在手貨幣資金超過(guò)158億。