記者 | 黃昱
第一大央企開發(fā)商保利發(fā)展暫時(shí)沒能守住利潤(rùn)正增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
10月28日，保利發(fā)展三季度報(bào)告出爐。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1564.37億元，同比增長(zhǎng)12.97%；歸母凈利潤(rùn)130.94億元，同比下降3.61%，而今年上半年該數(shù)據(jù)還是同比增長(zhǎng)5.11%。
跟行業(yè)主流一致，保利發(fā)展的歸母凈利潤(rùn)下滑主要還是受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降影響。
今年前三季度保利發(fā)展的毛利率為24.51%，較去年同期下降 5.32個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展在今年的中期報(bào)告中曾表示，未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。
盈利承壓的同時(shí)，保利發(fā)展前三季度銷售也難以避免的出現(xiàn)了下滑的情況，但明顯好于行業(yè)平均水平。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅保持在45.4%的水平。
反觀保利發(fā)展，2022年前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額3201億元，簽約面積1920.51萬平方米，分別同比下降21.97%、24.50%。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，憑借3201億元的銷售額，保利發(fā)展已經(jīng)超越萬科，銷售規(guī)模成為僅次于碧桂園的房企。
已多年不再重提“重返前三”的保利發(fā)展，在年初的2022年度工作會(huì)議上提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。顯然保利發(fā)展正在朝這一目標(biāo)步步靠近。
保利發(fā)展上一次位居行業(yè)前三還是在2012年，當(dāng)時(shí)剛跨過千億門檻。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等借助高周轉(zhuǎn)發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒進(jìn)過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷售排名常年保持在行業(yè)第五的位置。
去年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大調(diào)整，恒大跌出頭部房企的位置，保利發(fā)展從排名第5上升為第4，但仍位居融創(chuàng)中國(guó)之后。今年3月份，融創(chuàng)中國(guó)的資金壓力凸顯，銷售狀況受到影響，保利發(fā)展成功從去年的第四名上升為了第三名。
到今年6月，保利發(fā)展首次超越萬科，晉升為行業(yè)銷售第二。
在融資優(yōu)勢(shì)支撐下，保利發(fā)展始終保持著逆勢(shì)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，拿地力度不小。
報(bào)告指出，今年前三季度，保利發(fā)展新拓展項(xiàng)目70個(gè)，新增容積率面積771萬平方米，總拓展成本1235億元。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-9月，保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額約為530億元，在同行中位居第三，僅次于華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)。
從拿地區(qū)域來看，保利發(fā)展重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角、珠三角、海西等核心城市及區(qū)位，38 個(gè)核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個(gè)核心城市合計(jì)占比超過45%。
前三季度，保利發(fā)展新開工面積1746萬平方米，同比減少 52.3%；竣工面積2316萬平方米，同比減少5%。截至三季度末，保利發(fā)展共有在建擬建項(xiàng)目795個(gè)，在建面積約為1.4億平方米，待開發(fā)面積6605萬平方米。
就融資而言，保利發(fā)展作為第一大央企開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)明顯，1-9月累計(jì)發(fā)行公司債券98億元，中期票據(jù)100億元，公開市場(chǎng)融資430.3億元，平均融資成本穩(wěn)定在3%左右。
截至9月底，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為77.91%，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為66.35%，負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。
對(duì)于接下來的市場(chǎng)走勢(shì)，保利發(fā)展表示，各地政府積極響應(yīng)中央號(hào)召，政策出臺(tái)頻次加大，適用城市能級(jí)提升，在一定程度上起 到穩(wěn)定樓市、釋放積極信號(hào)的作用。但因宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、疊加疫情反復(fù)影響，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)尚未 得到有效扭轉(zhuǎn)，行業(yè)仍未筑底企穩(wěn)，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間。