記者 | 王婷婷
與絕大多數(shù)城市一樣，樓市的“金九銀十”在上海也未如期而至。
到了11月份，市場積極信號不斷傳來，新房成交量開始回升，多個項目開盤售罄，成交均價也保持在中高位運行，同時二手房成交在持續(xù)了三個月的回落后開始企穩(wěn)。
但市場仍分化明顯，各區(qū)域間冷熱不均。另外，新盤入圍積分降低，不少紅盤也被棄號，二手房掛牌量在短期內(nèi)上升，令買房市場的觀望情濃厚。
如今全國性利好政策頻發(fā)，房貸利率保持低位，企業(yè)融資端的“三箭齊發(fā)”，“保交付”再被提上議程，可較大程度上提振購房者信心，上海樓市也有望進(jìn)一步回暖。
量價齊升
經(jīng)歷了10月的冷靜后，上海新房成交在11月大幅回升，量價齊漲。
根據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，11月上海全市共成交新房8838套，環(huán)比增長91%，同比增長47%；成交均價64212元/平，環(huán)比增長6%，同比增長12%。
從成交區(qū)域來看，浦東成交1915套，均價為67344元/平方米，領(lǐng)跑上海全市，其次是閔行和青浦，分別成交1798套和1467套。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，11月上海新房共成交約9506套，成交量較10月大幅上漲87%。
2022年前11月，上海累計成交套數(shù)78351套，同比下降7%；成交金額5658億，同比增長7%；成交均價63455元/平，同比增長15%。
在全國多個熱點城市新房市場仍繼續(xù)降溫的環(huán)境下，上海走出了獨立行情。在不少上海業(yè)內(nèi)人士看來，這與上海充足的供應(yīng)有很大關(guān)聯(lián)。今年前七批次共入市275個項目，近8.6萬套住宅，面積961.5萬平方米。
與去年集中供應(yīng)體量相比，雖然項目總數(shù)減少2.1%，但供應(yīng)套數(shù)增長5.0%，供應(yīng)面積增長6.2%。這表明，今年供應(yīng)的單個項目的平均體量高于去年，使得整體供應(yīng)量高于去年全年。
從累計開盤情況來看，今年前11月的累計開盤套數(shù)較去年也有較大幅度增長，同比增長54%。
尤其是11月成交大幅增長的背后，正是依靠供應(yīng)量的助推。上個月，上海共計入市33個項目，相比10月多出了近10個樓盤。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，目前供給端依然充分，且明年的供應(yīng)體量預(yù)計也不低，疊加供給側(cè)諸多利好以及后續(xù)需求側(cè)利好的可能性，有望繼續(xù)拉動成交向上。
除供應(yīng)量外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不可忽略。
從前六批次的認(rèn)購情況來看，觸發(fā)積分的項目不斷減少，尤其是遠(yuǎn)郊盤、非地鐵盤的去化更難，購房者相對謹(jǐn)慎。
而第七批次市區(qū)核心區(qū)域多個樓盤入市，成交數(shù)據(jù)明顯反彈，既是對市場的試金石，認(rèn)購和積分觸發(fā)情況受到密切關(guān)注，也才能真正反映當(dāng)下市場的實際需求，為后市起到指示作用。
至于二手房市場，成交量自7月達(dá)到成交小高峰2萬套之后，8月以來已連續(xù)3個月回落。到11月，成交量開始企穩(wěn)，與10月基本持平。
據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，11月份上海共成交二手房1.6萬套，環(huán)比下降2%，降幅較前值有所收窄，同比增長9%；成交均價41825元/平，環(huán)比增長6%，同比增長11%。
可以看出，無論是新房還是二手房，上海市場的表現(xiàn)都比預(yù)期中更具韌性。
隱憂漸顯
上海樓市新房在量價回升之余，也有一些市場狀況值得關(guān)注，如二手房市場的量增價跌、購房者觀望情緒濃厚、各區(qū)域分化增大等。
以新房市場為例，隔月一次的集中供應(yīng)，致入圍門檻降低、紅盤也出現(xiàn)“棄號”等現(xiàn)象。
根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，上海新房供應(yīng)量每年8萬套，而今年已經(jīng)供應(yīng)約8.6萬套。不僅超過了規(guī)劃量，甚至第八批次也有近期推出的可能，屆時市區(qū)改善項目大比例增加，供應(yīng)量可謂“井噴”。
也因如此，熱門板塊的優(yōu)質(zhì)項目不再被“社保巨子”壟斷，部分中低分購房者也有機會認(rèn)購；無需積分不再屬于外環(huán)外項目的專屬，中內(nèi)環(huán)紅盤也頻現(xiàn)不觸發(fā)積分的情形，包括普陀萬里、浦東北蔡和徐匯長橋等板塊的項目。
11月開盤的33個樓盤中，有31個樓盤參與公證搖號，其中有約13個項目觸發(fā)積分制。
而且無論項目冷熱，越來越多的項目也被棄號。比如建發(fā)華發(fā)縵云1101號清盤，棄號率39%；保利瓏譽658號清盤，棄號率51%；天安1號雖售罄，但棄號率約41%；大華錦宸府，近40%的人棄號。
此外，上海第四批次土拍僅推出6幅宅地出讓，與前三批次平均36宗地塊相比差距較大，也是當(dāng)前新房市場紅盤減少的原因。
業(yè)內(nèi)人士分析，中心城區(qū)新盤積分下降，郊區(qū)銷售壓力繼續(xù)增大，在限價造成利潤率普遍不高的情況下，疊加房企周轉(zhuǎn)速度減慢，拿地積極性減弱也在意料之中。
當(dāng)然，不止是新房，上海二手房市場也迎來轉(zhuǎn)向時刻。從成交的量價來看是正企穩(wěn)，但掛牌量卻在急增。
數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入“金九銀十”以來，上海二手房掛牌量連周上漲，連創(chuàng)新高，已從九月初的5.7萬套，增加至目前的7.5萬套，兩個月掛牌量增加了1.8萬套。
尤其是鏈家掛牌量，11月末掛牌量4.34萬套，環(huán)比上升約44.9%，已抵達(dá)核驗價出臺后的最高值。
今年前11月，上海二手住宅成交套數(shù)累計14.73萬套，累計同比減少43.38%。上海鏈家認(rèn)為，從成交周期數(shù)據(jù)看，房源和客源成交周期均有增長，意味著目前市場正向買方傾斜。
掛牌價格仍在繼續(xù)下探。一位二手房東向界面新聞表示，在兩個月前掛牌的一套位于閔行區(qū)外環(huán)外的房源，如今價格下跌超過30萬元，“說不定還會降”。
截至目前，上海新房庫存將近49000套，二手房掛牌量為14.16萬套，供應(yīng)均處于歷史高位。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，利用一手房的放量分流二手房需求，可在一定程度上控制上海房價。二手房的量價下行，其背后也是一二手房倒掛逐漸“磨平”的過程。
如今市場充足的供應(yīng)將直接利好購房者，擁有更多的選擇空間；但另一方面則是面臨去化壓力，年底將至，最終能為2022年交出怎樣的成績，還需觀望12月的銷售情況。