文|空間秘探 李俊鵬
近期，特別是四季度以來，多家外資、港資逆勢加碼中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資，引發(fā)資本市場的強烈關注。黑石、凱德、摩根士丹利、鐵獅門、博楓、太古地產(chǎn)、新世界等外資港資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速進場，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、酒店、工業(yè)與物流地產(chǎn)等項目類型。在房地產(chǎn)市場仍處于下行壓力，行業(yè)信心不足之際，外資、港資等資本頻頻進入中國市場拿地，加速涌入中國房地產(chǎn)市場，背后有何深意？
海外投資巨頭逆勢“抄底“
在監(jiān)管層放出“三支箭“之前，今年1-11月份，地產(chǎn)行業(yè)情況并不樂觀。根據(jù)業(yè)內(nèi)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房企銷售金額突破千億的僅有19家，去年同期這一數(shù)量為35家，同比之下幾近腰斬。從頭部開發(fā)企業(yè)累計業(yè)績來看，今年1-11月的銷售金額排名前十房企，銷售總金額共計2.78萬億，去年同期前十房企的銷售總金額為4.3萬億，同比下滑35.2%。
“三支箭”政策出爐后，各大房企也抓緊沖刺今年最后一個月，近期各種促銷活動層出不窮。不少一二線城市商業(yè)住宅推出海量特價房，價格普遍是平時的7-8折，部分三四線城市折扣甚至5折起步。正是在這樣的行業(yè)寒冬之際，市場卻涌現(xiàn)出一股新生力量——大量的外資港資企業(yè)，開始抄底中國樓市。
1, 美國最大房地產(chǎn)投資集團黑石計劃籌集近500億美元，折合人民幣超3600億元，抄底中國樓市，而早在2021年，黑石就曾從富力地產(chǎn)手中收購了廣州國際機場富力綜合物流園區(qū)的全部權益。
2, 大型多元化新加坡房地產(chǎn)集團凱德將成華二仙橋宅地收入囊中，成交價為11.82億元。同一天，凱德經(jīng)過22輪競價，以溢價5%拿下了位于武漢中央商務區(qū)的宅地。凱德投資在近日成立2只在岸人民幣基金，總規(guī)模為40億元，將聚焦投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目，而在10月底，凱德還以15億元成功購入杭州市錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，該項目計劃建設服務型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業(yè)。
3, 世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運營商及基金管理公司鐵獅門（TISHMAN SPEYER），與新長寧集團以50.9億的成交價拿下辦公地塊，宣布在上海長寧區(qū)開發(fā)綜合體項目，總面積超過16.3萬㎡，將包括甲級寫字樓和高端商業(yè)設施。并稱該項目將被打造為綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級綜合體項目。
4, 日本最大的房企大和房屋（Daiwa House）在蘇州拿地，該公司屢次在萬科內(nèi)部會議和媒體溝通會上作為榜樣被提及，以25.46億元競得相城高鐵新城板塊，地塊距離高鐵蘇州北站3公里左右。
5, 易商紅木集團（ESR）宣布與一家機構投資者合作收購55萬平方米的資產(chǎn)組合，該資產(chǎn)組合共有11個已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，集中于長三角地區(qū)，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等地。
6, 高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國共同宣布成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位于大上海地區(qū)的新基建項目，共計24萬平方米。
7, 全球領先的私募股權投資機構美國華平投資集團(Warburg Pincus)設立的華平基金投資的星誼銀行二號供應鏈基地、東誼銀河二號智能制造產(chǎn)業(yè)基地近期正式動工，分別投資10.5億元、4.7億元，這兩個項目均在2021年5月份拿地，說明外資已經(jīng)提早布局抄底，并持續(xù)投入。
種種跡象顯示，國內(nèi)焦灼的房產(chǎn)市場并沒有那么糟，外資、港資力量大舉布局中國房地產(chǎn)市場，展現(xiàn)的是對中國房地產(chǎn)長期看好，或許正是因為市場的“觸底”，更刺激了資本市場加大投資的前進步伐。
外資搶蛋糕，最喜歡物流和商辦
不過，我們也可以發(fā)現(xiàn)，外資、港資“抄底”主要目標并不是中國樓市，而是非住宅物業(yè)。說的更明白一點，外資、港資要分得的房地產(chǎn)蛋糕是商業(yè)區(qū)，主要集中在產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、長租公寓、酒店、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別上，這些產(chǎn)業(yè)過去并非傳統(tǒng)開發(fā)商所關心的主流賽道。
以物流類資產(chǎn)為例，今年外資以及港企的意圖更加明確。如黑石集團旗下資管平臺收購粵港澳大灣區(qū)約28萬平方米現(xiàn)代倉庫；國際金融服務公司摩根士丹利集團收購長三角近21萬平方米的綜合物流地產(chǎn)項目；港資企業(yè)新世界發(fā)展收購位于成都及武漢的6項物流物業(yè)；易商紅木收購了長三角地區(qū)建有55萬平方米的物流及工業(yè)資產(chǎn)組合等等。
布局物流類資產(chǎn)原因有二：一賺錢，二韌性強。在疫情背景下，物流業(yè)展現(xiàn)了它的強大抵御風險的能力，而敏銳嗅覺的外資企業(yè)也是一早便以聞之。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%～8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%～5%和住宅地產(chǎn)的2%～3%，超強的回饋率成為外企企業(yè)布局中國地產(chǎn)的重大支點之一。
此外，除了物流資產(chǎn)，商辦資產(chǎn)也是外資港資重點布局的一塊“蛋糕”。一般來說，寫字樓等大宗物業(yè)項目標準化程度高，單一項目資金投入大，管理成本低，能夠獲取長期穩(wěn)定收益。根據(jù)監(jiān)測，市場行情好的時候，全國房地產(chǎn)市場大宗交易金額一年超過3000億元，境外資本最多有八九百億。
港資則更復合，他們對商辦資產(chǎn)并不單純只做出資方，而是更加發(fā)揮其開發(fā)能力。以香港房企太古地產(chǎn)為例，今年以來，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地更是動作不斷，在中國最著名的一線和新一線城市，太古地產(chǎn)都運營或建設著至少一個商業(yè)項目。
8月，與深圳市福田區(qū)人民政府簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在城市更新升級、活化市區(qū)環(huán)境、引進國際級文化藝術資源等方面將進行合作，并打造具有影響力及示范性的商業(yè)項目；
9月，與廣州荔灣區(qū)政府、珠實集團正式簽署項目合作協(xié)議，計劃打造廣州珠江太古聚龍灣項目，這是一個定位為世界級濱水商業(yè)地標，未來也將助力廣州培育建設國際消費中心城市；
同月，還與上海陸家嘴集團簽署前灘21號地塊的合作意向書，前灘21號地塊位于上海前灘國際商務區(qū)，是這一片區(qū)最后也是最大的一個綜合體開發(fā)項目，總建筑面積超過60萬平方米，除了住宅部分以外，其中辦公部分面積超12萬平方米，地上地下商業(yè)超17萬平方米；
10月，太古地產(chǎn)宣布將與中國中免子公司中免投資在海南三亞合作發(fā)展一個零售地標項目。
空間秘探了解到，今年年初，太古地產(chǎn)就宣布未來十年千億港元投資計劃，其中有500億港元將投放到中國內(nèi)地。
無論是黑石還是太古在中國內(nèi)地的商業(yè)布局，可以清晰的看出，外資、港資在中國房地產(chǎn)主要進行是非住宅項目的大宗交易，并以購買物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體等商辦資產(chǎn)為主。其中原因無非看中的是其在特殊環(huán)境下的收益模式，即大宗交易的資金一般來源于養(yǎng)老金、大學基金、主權基金等，其資金成本低、規(guī)模大，通常進行中長期投資而非短期炒作。
新風口長租公寓，倍受青睞
除了物流資產(chǎn)和商辦資產(chǎn)，今年以來，最受關注的長租公寓也是外資和港資重點關注的一個版塊。在黨的二十大再次強調(diào)“租購并舉”的大背景下，長租公寓行業(yè)正迎來新“變局”。
根據(jù)住建部等相關部門規(guī)劃，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。近兩年，全國已建設籌集保障性租賃住房256萬套間，能夠解決700萬新市民、青年人的住房問題。
正因如此，住房租賃市場迎來新風口，龍頭企業(yè)競逐長租公寓賽道，頭部玩家競逐資管賽道。為了追求多元化和“第二增長曲線”，萬科、龍湖等房企背景的也大張旗鼓地布局長租公寓市場，以萬科為例，萬科泊寓截至目前已累計獲取21萬間房源，累計開業(yè)17萬間，出租率達到95%。與此同時，保租房擴容在今年迎來高峰期，眾多的長租公寓企業(yè)紛紛加入保租房“納?！毙辛小Ｋ^“納?！?，是指租賃項目按照各地出臺的保障性租賃租房標準進行申報，審核成功后，可稱為保障性租賃住房，遵循相應的租金要求，享受相應政府優(yōu)惠。
這是長租公寓企業(yè)為政府做事的經(jīng)典案例，長租公寓既是市場商品，又是政府保障民生的保租房，如此操作，可謂是一石二鳥，雙方共贏。因此，許多長租公寓企業(yè)，在此春風下，喊出了“應納盡納“的口號，據(jù)不完全統(tǒng)計，萬科泊寓今年開業(yè)項目中保障性租賃住房房源將超過一半。
根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計測算，到2030年，長租公寓的市場規(guī)模有望超過4萬億元；到2035年，國內(nèi)的租房群體將擴容至約3億人。市場火爆，加上政府的加持，迎來新風口的長租公寓也備受資本特別是外資的青睞。
做另類資產(chǎn)管理生意的博楓資產(chǎn)管理，“抄底”中國資產(chǎn)的標的就是長租公寓，這家來自于加拿大的資管公司坐擁7500億美元的全球資產(chǎn)規(guī)模，兩個多月前落子中國的第一個項目就是租賃住宅。今年9月，位于上海楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景項目被博楓收購。該項目由富力地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)手打造，標的面積約4.2萬平方米、約560間客房。交易完成后，該項目正式命名為上海五角場博鄰行政公寓，定位為中高端租賃住宅。
外資除了單純的財務投資，近年來外資品牌也非?？春瞄L租公寓市場。2020年，美國長租公寓品牌睿星資本收購了上海中山公園附近的資產(chǎn)，并對其改造翻新，推出了首個高端租賃社區(qū)品牌；碧桂園與奧克伍德集團合力創(chuàng)建高端公寓產(chǎn)品「奧克伍德碧軒」；針對中國境內(nèi)不同群體的長租公寓需求，雅詩閣不但在中國內(nèi)地拓展規(guī)模迅速達到44000間，還分別于2020年及2022年推出兩個適應本土的品牌雅遇長租公寓及升級產(chǎn)品雅院服務公寓。
從外資對中國長租公寓市場的青睞可以看出，隨著新型租客群體95后、00后進入社會，年輕群體對于品質(zhì)的租住生活有著極高的要求，希望享受便利性更高、更加專業(yè)化的租住體驗和服務。所謂，從投資的角度來說，未來的長租公寓資產(chǎn)一定是備受資方青睞正在火速崛起的重要標的。
酒店資產(chǎn)投資“仍需努力”
相比于物流資產(chǎn)、寫字樓商辦資產(chǎn)，以及正在火速崛起的長租公寓資產(chǎn)，外資港資對酒店標的的投資仍然處于不溫不火狀態(tài)。根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)對大宗資產(chǎn)梳理盤點，今年1-11月，外資和港資投資酒店資產(chǎn)占大宗資產(chǎn)投資比例僅為12%，不過同比去年的8%，有了4個點的增長。
空間秘探梳理發(fā)現(xiàn)，前面列舉的外資港資投資機構，除了太古地產(chǎn)由于重點參與項目開發(fā)，商業(yè)開發(fā)項目本來就有酒店投資（今年8月，太古地產(chǎn)與深圳福田區(qū)簽署合作協(xié)議，同月宣布旗下酒店項目將率先落地），直接參與收購抄底酒店資產(chǎn)的投資機構屈指可數(shù)。
第一太平戴維斯三季度報告中數(shù)據(jù)顯示，以北京市場為例，北京寫字樓市場處于供過于求，潛在買家會仔細甄別并對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出手；酒店受疫情影響最大，雖成為拋售變現(xiàn)的主力資產(chǎn)，但不是熱門標的。
此外，中國高星級酒店由于天然患有“地產(chǎn)時代”綜合征，很多資產(chǎn)都是不良資產(chǎn)，在交易過程中往往“有價無市”。一二線城市高星級酒店數(shù)量早已噴發(fā)，在一些低線城市，由于當年地方政府對五星級酒店的狂熱，在地產(chǎn)狂飆的時代也埋下隱患——爛尾工程增多、不懂運營虧損加劇。
據(jù)空間秘探統(tǒng)計，近10年來，在全國爛尾、倒閉、換牌的100多座五星級酒店中，80%都是國際或者地產(chǎn)高端酒店品牌，其中不乏萬豪、希爾頓、喜來登、洲際這些為我們熟知的外資大牌。除了爛尾外，地產(chǎn)公司和當?shù)卣斈杲ㄔ旄咝蔷频?，只是為了彼此的“門面“，運營情況糟糕，出租率低，普遍處于虧損和破產(chǎn)狀態(tài)。正因如此，近兩年高星酒店資產(chǎn)拍賣非常常見，拍賣價格大部分過億，但是成交率還不到10%，有的酒店資產(chǎn)甚至拍賣數(shù)年，也沒有投資機構接盤。
不過，空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象正在發(fā)生變化。一方面，外資更多的傾向于純財務投資，大宗資產(chǎn)整合是其一個重要方向，從單純的標的到綜合的標的正成為改變的路徑。過去，投資的可能就是一棟寫字樓，現(xiàn)在投資的可能是一個商業(yè)綜合體，而優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)正是商業(yè)綜合體的一個重要承載和組成部分；另一方面，相對于外資，港資除了純財務投資，更著重于加強項目的綜合建設，如太古地產(chǎn)、嘉華國際、新世界等港企，在內(nèi)地的投資更多的是“躬身入局“。如太古地產(chǎn)的西安太古里，太古地產(chǎn)持有70%股份，曲江新區(qū)下屬企業(yè)持有30%股份；廣州聚龍灣太古里，太古地產(chǎn)和合作方各持50%，并不都是單純的“買賣”，更多的是后面的“運營”。正因如此，這些商業(yè)綜合體項目里面，酒店投資也占據(jù)著重要分量，對于酒店投資來說，也是未來重要的機會之一。
綜上，步入2022年末，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在從困厄迎來復蘇，房企整體融資環(huán)境也出現(xiàn)了更多有利的情形，風險進一步擴大的概率正在下降，購房者和投資者信心正在修復，市場正在從觸底反彈，企穩(wěn)可期，在這樣的背景下，外資和港資的紛紛入局中國地產(chǎn)市場，無疑為中國房地產(chǎn)市場及產(chǎn)業(yè)鏈的平穩(wěn)健康發(fā)展注入一針強心劑。而對于行業(yè)更為關注的長租公寓和酒店投資，新的機會已經(jīng)到來！